บ้านแนวราบไม่สะเทือนปีหน้า ธปท.ใช้ LTV คุมตลาด

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เลื่อนใช้เกณฑ์คุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือ LTV (LTV : Loan to Value) จากวันที่ 1 ม.ค. 2555 เป็นวันที่ 1 ม.ค. 2556 นับจากนี้เหลือเวลาอีกไม่ถึง 2 เดือน ตลาดบ้านแนวราบจะถูกคุมเข้มเช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมที่เริ่มใช้มาตั้งแต่ปี 2554 โดยการกำหนดหลักเกณฑ์เชิงบังคับให้ธนาคารปล่อยกู้ให้กับที่อยู่อาศัยแนวราบได้ไม่เกิน 95% ของราคาซื้อขาย

ก่อนหน้านี้ ธปท.ได้ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันคุมสินเชื่อไม่ให้ปล่อยเกิน 90% เพื่อลดความร้อนแรงในตลาดคอนโดมิเนียม และต้องการให้คนซื้อที่อยู่อาศัยมีวินัยทางการเงิน ในช่วงแรกถือได้ว่าช่วยลดความร้อนแรงลงพอสมควร จนผ่านมาเกือบ 2 ปีแล้ว ทั้งผู้ประกอบการ ธนาคารพาณิชย์ และผู้บริโภคต่างปรับตัวได้แล้ว ผู้ประกอบการจึงเชื่อว่าการใช้ LTV กับบ้านแนวราบในปีหน้าจะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดมากนัก

ชี้แบงก์ยอมเสี่ยงเพิ่มปล่อยกู้ 100%

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ผู้ประกอบการทั้งธนาคารและอสังหาริมทรัพย์ต่างปรับตัวไปกับหลักเกณฑ์ LTV ของคอนโดมิเนียมไปแล้ว จึงเห็นหลายโครงการยังใช้แคมเปญกู้ได้ 100% โดยธนาคารยอมแบกภาระตั้งสำรองหนี้เสียสูงขึ้นเป็น 75% เพราะหวังที่จะไปทำกำไรจากธุรกิจอื่นๆ เช่น ขายประกันอัคคีภัย ประกันชีวิตที่ผูกกับสินเชื่อ บัตรเครดิต วงเงินสินเชื่อส่วนบุคคล

นอกจากนี้ หลายธนาคารนำพอร์ตสินเชื่อบ้านไปขายให้กับตลาดรอง เพื่อนำเงินทุนกลับมาหมุนเวียนปล่อยสินเชื่อต่อ โดยยังรับเป็นผู้บริหารลูกหนี้สินเชื่อบ้านที่ขายไปในตลาดรอง ซึ่งธนาคารก็ยังได้รับรายได้จากค่าบริหาร โดยหลายธนาคารถือว่าคุ้มกับต้นทุนที่จมไปกับการตั้งสำรองหนี้เสีย และสินเชื่อบ้านยังเป็นสินเชื่อที่มีศักยภาพมากที่สุด เป็นสินเชื่อที่ช่วยสร้างฐานลูกค้าในมือ ให้ต่อยอดไปยังธุรกิจอื่นๆ ดังที่กล่าวมาแล้ว

“ถ้าแบงก์มีนโยบายอยากครองตลาดรีเทล แบงก์กิง ก็ต้องจับตลาดสินเชื่อบ้าน เพราะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่จะทำให้แบงก์นั้นๆ กลายเป็นผู้นำในตลาดรีเทล แบงก์กิงได้ นี่คือเหตุผลว่าทำไมยังเห็นหลายแบงก์ออกแคมเปญปล่อยกู้ 100%” ประเสริฐ กล่าว

อย่างไรก็ตาม ธนาคารที่ยอมปล่อยกู้ให้ 100% ก็จะเลือกลูกค้าที่มีประวัติดี เป็นลูกค้าชั้นดี เพื่อลดความเสี่ยงในเบื้องต้น ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายของผู้ประกอบการที่คัดกรองลูกค้ามากขึ้นเช่นกัน ซึ่งวิธีการดังกล่าวจะเกิดขึ้นกับตลาดบ้านแนวราบในปีหน้าเช่นกัน ดังนั้นการใช้เกณฑ์ LTV คุมสินเชื่อบ้านแนวราบในปีหน้าจะไม่มีผลกระทบกับภาพรวมตลาด

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ธปท.ต้องการให้มีเครื่องมือในการคุมความเสี่ยงของการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ธนาคารระมัดระวัง อยากให้คนซื้อบ้านมีวินัยทางการเงิน ควรมีเงินเก็บก่อนซื้อบ้านอย่างน้อย 10% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ดี ส่วนในทางปฏิบัติของผู้ประกอบการและธนาคารแล้ว ก็ต้องยอมรับว่าทุกคนก็อยากขาย อยากปล่อยสินเชื่อ หลายค่ายจึงมีแคมเปญกู้ 100% และสนับสนุนส่วนต่างของดอกเบี้ย หรือธนาคารอาจจะยอมแบกต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากการปล่อยกู้ 100%

สำหรับผู้บริโภคเอง บางส่วนที่ยังไม่มีเงินเก็บแล้วต้องการตัดสินใจเลย เพราะมองว่าถ้าไม่ซื้อวันนี้ อาจจะหาทำเลที่ดีแบบนี้ไม่ได้แล้ว เลยมีบางส่วนที่ยอมจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่สูงขึ้น เพื่อให้ได้กู้ 100% ในลักษณะแบ่งเป็น 2 สัญญา สัญญาแรกเพื่อที่อยู่อาศัย 90% ส่วนอีก 10% เป็นสัญญาเพื่อกู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า ซึ่งปัจจุบันการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมของผู้บริโภคสั้นลงมาก บางรายตัดสินใจซื้อภายใน 12 เดือนเท่านั้น เพราะทุกคนล้วนมองว่า ถ้าไม่อยู่แล้ว ก็ปล่อยขาย

ปีหน้าใช้ LTV แนวราบไม่กระทบ

ด้าน อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า LTV ที่จะบังคับใช้กับบ้านแนวราบในปีหน้า คงไม่มีผลในโค้งท้ายปีนี้มากนัก เพราะรู้ล่วงหน้ามานานแล้ว ซึ่งคาดว่าตลาดจะปรับตัวไปในลักษณะบ้านผ่อนดาวน์มากขึ้น ลักษณะจ่ายเงินจอง 5,000 บาท กู้ 100% แล้วโอนได้เลย คงมีน้อยลง แต่พฤติกรรมคนซื้อบ้านแนวราบกับคอนโดมิเนียมจะต่างกัน ตรงที่คนซื้อบ้านแนวราบจะเป็นครอบครัว มีเงินเก็บออมมากกว่าคนซื้อคอนโดมิเนียม อัตราการขอกู้ 100% ที่ผ่านมาจึงมีสัดส่วนประมาณ 30% เท่านั้น

ด้าน กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มีความคิดเห็นสอดคล้องกันว่า LTV กับตลาดบ้านแนวราบคงไม่ได้กระทบมาก และช่วงโค้งท้ายปีบางบริษัทอาจจะเร่งโอน เช่น กลุ่มบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนบริษัทนอกตลาดอาจมองเรื่องประโยชน์ทางภาษีนิติบุคคล ซึ่งปีหน้าบริษัทที่จ่ายค่าจ้างขั้นต่ำตามเกณฑ์ 300 บาท จะได้รับสิทธิทางภาษีลดลงจาก 23% เหลือ 20% จึงรับได้กับการทยอยโอนปีหน้า

ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การใช้เครื่องมือ LTV คุมตลาดคอนโดมิเนียม ก็ถือว่าช่วยลดความร้อนแรงได้ในช่วงเวลานั้น และตลอด 2 ปีที่ผ่านมาเป็นบทพิสูจน์ได้ว่า เกณฑ์ดังกล่าวไม่กระทบกับตลาด เพราะอุปทานห้องชุดจำนวนมาก เกิดการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการหลายรายยอมหั่นกำไร เสนอส่วนลด ที่ชดเชยกับการได้กู้แค่ 90% ได้ เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่ต้องยอมรับว่า ก็มีบางส่วนที่เลือกซื้อห้องชุดในทำเลที่ดี แล้วยอมจ่ายดอกเบี้ยที่แพงขึ้นในลักษณะกู้ 2 สัญญา 90% + 10% นี่คือการปรับตัว

แม้ว่าเครื่องมือคุมความร้อนแรงในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท.จะไม่กระทบกับภาพรวมตลาดและการตัดสินใจของผู้ซื้อบ้าน แต่ต้องยอมรับว่า คนซื้อบ้านวันนี้มีภาระที่มากพออยู่แล้ว หากต้องการให้กู้ได้วงเงิน 100% ผู้กู้จึงมีต้นทุนที่แพงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้เลย