อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ประเดิมหุ้นใหญ่ไม่ต้องมีกำไร

โดย...เจียรนัย อุตะมะ

บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ANAN ภายใต้ “ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมติดสถานีขนส่งมวลชนระบบราง ในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล อยู่ในระหว่างยื่นเอกสารการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้กับประชาชนครั้งแรก (ไอพีโอ) ก่อนเข้าจดทะเบียนในหมวดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทไทย ภายในเดือน ธ.ค.นี้

ANAN เรียกชำระหุ้นเพิ่มทุนจาก 200 ล้านบาท เป็น 333.3 ล้านบาท มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 0.1 บาท เพื่อนำหุ้นสามัญจำนวนไม่เกิน 1,333 ล้านหุ้น ขายนักลงทุนทั่วไปซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนสถาบัน โดยมีบริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน

บริษัทนี้เป็นหุ้นใหม่ บริษัทแรกที่ใช้เกณฑ์มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (มาร์เก็ตแคป) แทนที่จะมีกำไรย้อนหลัง 3 ปี ดังนั้นความสำเร็จหรือล้มเหลวของการเข้าตลาดหลักทรัพย์ของหุ้นนี้ จึงมีความหมายสำหรับกฎเกณฑ์ใหม่ของตลาดหลักทรัพย์ ที่ยกเว้นให้หุ้นขนาดใหญ่ไม่ต้องมีกำไรย้อนหลัง 3 ปี ที่ทำให้ผู้นำบริษัทมุ่งหวังขายหุ้นนี้ให้นักลงทุนต่างชาติและนักลงทุนในประเทศในสัดส่วนเท่ากัน

 

ชานนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ANANDA กล่าวว่า บริษัทจะนำเสนอข้อมูลต่อนักลงทุน (โรดโชว์) ต่างประเทศ ที่ ฮ่องกง สิงคโปร์ ลอนดอน และอัมสเตอร์ดัม ภายหลังนำเสนอข้อมูลต่อนักลงทุนในประเทศแล้ว

“เราหวังว่าจะขายหุ้นไอพีโอครึ่งหนึ่งให้นักลงทุนต่างชาติและนักลงทุนในประเทศอีกครึ่งหนึ่ง” ชานนท์ กล่าว

บริษัท อนันดา มีเป้าหมายที่จะระดมทุนประมาณ 6,000-7,500 บาท เพื่อนำเงินไปขยายการลงทุนในโครงการใหม่ๆ และคืนหนี้กู้ 2,500 ล้านบาท ให้กับธนาคารกรุงไทย บริษัทกู้ยืมเงินมาตั้งแต่ปลายปี 2553 จำนวน 4,800 ล้านบาท เพื่อมาซื้อหุ้นคืนจากกองทุนต่างประเทศ ในบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ทู (AD2) ซึ่งอยู่ระหว่างพัฒนาคอนโดมิเนียม 12 โครงการ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าในเขต กทม.

นอกจากนี้ บริษัทจะนำเงิน 1,000 ล้านบาท ไปซื้อหุ้น 48.26% ในบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ วัน (ADO) จากกองทุน TMW ANANDA GmbH ซึ่งพัฒนาหมู่บ้านจัดสรรบริเวณใกล้เคียงสนามบินสุวรรณภูมิ

ฐานะการเงินปัจจุบันของ ANAN งวด 9 เดือนแรกปีนี้ ยังมีผลขาดทุน 314.2 ล้านบาท ที่ “ชานนท์” คาดว่า ปีนี้ผลการดำเนินงานก็ยังขาดทุน โดยนักวิเคราะห์ในตลาดคาดว่าจะมีผลขาดทุนปี 2555 ที่ 125 ล้านบาท จากการรับรู้ต้นทุนที่สูงขึ้นจากการซื้อกิจการ AD2 นอกจากนี้ส่วนทุนยังติดลบ 445 ล้านบาท และมีขาดทุนสะสม 677ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม “ชานนท์” คาดว่า ผลการดำเนินงานจะกลับมามีกำไรสุทธิในปี 2556 และคาดว่ากำไรจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีข้างหน้า แต่บริษัทยังไม่มีนโยบายจ่ายปันผล เพราะต้องการเป็นหุ้นที่อัตรากำไรเติบโตสูง โดยจะนำเงินไปลงทุนซื้อที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าเพื่อลงทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง

นักวิเคราะห์ในตลาด คาดว่า ปี 2556 ANAN จะกลับมารายงานกำไรสุทธิ 1,400 ล้านบาท หลังขาดทุน 125 ล้านบาท ปีนี้ และอัตรากำไรขั้นต้นปีนี้และปีหน้าจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 32.3% และ 34.7% ตามลำดับ เพราะต้นทุนลดลงจากการซื้อหุ้นสามัญของ AD2 จะหมดในปี 2556 และคาดว่าแนวโน้มกำไรสุทธิจะเติบโต 12% ในปี 2557

นอกจากนั้น คาดว่าส่วนผู้ถือหุ้นจะกลับมาเป็นบวกในปีหน้า ผลการกระจายหุ้นจะทำให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิปี 2555 อยู่ที่ 0.36 เท่า

นักวิเคราะห์ประเมินมูลค่าที่เหมาะสมของหุ้นนี้ที่สัดส่วนราคาต่อกำไร (พี/อี) เปรียบเทียบระหว่าง 9-11 เท่าได้ราคาเป้าหมายหุ้นละ 3.90-4.70 บาทต่อหุ้น เท่ากับ พี/อี ซื้อขายเฉลี่ยกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

จุดเด่นของ ANAN คือโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม จะเป็นโครงการราคาระดับกลางประมาณ 24 ล้านบาท ติดสถานีขนส่งมวลชนระบบราง ภายใต้ชื่อ “Ideo” หรือ “ไอดีโอ” และครองส่วนแบ่งการตลาดเป็นอันดับ 1 ในด้านห้องชุดที่ติดสถานีรถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 300 เมตร โดย “Ideo” มีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ (Gen C) ซึ่งจะพิจารณาการเลือกซื้อห้องชุดพักอาศัย โดยให้ความสำคัญกับตำแหน่งที่ตั้งของโครงการว่ามีระยะทางใกล้ หรือติดกับสถานีขนส่งมวลชนระบบรางเป็นปัจจัยหลัก และผลงานที่ผ่านมาถือว่าอยู่ในระดับที่ดีมาก ทุกโครงการเปิดขายใช้ระยะเวลาไม่นานก็สามารถปิดโครงการได้

 

ANAN เป็นหุ้นอสังหาริมทรัพย์บริษัทแรกในรอบ 3 ปีที่เข้ามาระดมทุน

ปัจจุบัน ANAN มีโครงการที่พัฒนาภายใต้ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ทู (เป็นบริษัทย่อย) ทั้งหมด 12 โครงการ โดย ณ วันที่ 30 ก.ย. 2555 มีโครงการที่ขายหมดแล้วจำนวน 8 โครงการ และมีโครงการที่เปิดจำหน่ายและอยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด 4 โครงการ ทั้งนี้ ในเดือน ก.พ. 2555 ได้เปิดตัวโครงการใหม่อีก 4 โครงการ ภายใต้ชื่อ “ไอดีโอ โมบิ” ซึ่ง ณ วันที่ 30 ก.ย. 2555 มีจำนวนยอดขายห้องชุดแล้วประมาณ 72.6% ของจำนวนห้องทั้งหมด หรือคิดเป็นประมาณ 65.1% ของมูลค่าห้องชุดพักอาศัยทั้งหมด

สิ้นไตรมาส 3 ที่ผ่านมา บริษัทมีงานในมือที่รอรับรู้รายได้ 8,500 ล้านบาท ที่จะทยอยรับรู้รายได้ในช่วงที่เหลือของปีและต่อเนื่องไปถึงปีหน้า ที่รายได้ส่วนใหญ่คาดว่าจะมาจากการขายคอนโดมิเนียม ไอดีโอ โมบิ ที่เปิดขายไปแล้วในช่วงต้นปี 2555 ที่ผ่านมา ที่คาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้ตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2556 ที่จะทำให้รายได้ปี 2556 ปรับตัวเพิ่มขึ้น

นักวิเคราะห์ในตลาด คาดว่า ปีหน้ารายได้ของ ANAN จะเพิ่มขึ้น 58% จากปีนี้เป็น 9,400 ล้านบาท และอัตรากำไรขั้นต้นเป็น34.7% จาก 32.3% ปีนี้ ที่จะช่วยให้มีกำไร 1,400 ล้านบาท

ANAN อยู่ระหว่างขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องทำให้มีความจำเป็นต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนค่อนข้างสูง ประกอบกับภาระหนี้สินที่ยังสูง ทำให้คาดว่าในช่วงต้นของการเติบโตของผลการดำเนินงานในปีนี้และปีหน้า จะเน้นการลดภาระหนี้สินที่มีต้นทุนการเงินสูงและขยายธุรกิจเพื่อสร้างฐานการเติบโตในอนาคต ที่คาดว่าจะทำให้สามารถจ่ายปันผลให้ผู้ถือหุ้นได้สำหรับผลการดำเนินงานงวดปี 2558 เป็นต้นไปในนโยบายจ่ายปันผลไม่ต่ำกว่า 40% ของกำไรสุทธิ หุ้นนี้ยังมีความเสี่ยงสำหรับการลงทุน คือ

ประการแรก ความเสี่ยงจากความล่าช้าของงานก่อสร้างและยอดขายบ้านแนวราบที่ทำให้น้อยกว่าคาด โดยนักวิเคราะห์ในตลาดวิเคราะห์ว่า คอนโดมิเนียมไอดีโอ โมบิ ทั้ง 4 โครงการ ทั้งพญาไท พระราม 9 สุขุมวิทและสาทร ควรแล้วเสร็จและส่งมอบได้ภายในไตรมาส 4 ปี 2556 และยอดขายบ้านแนวราบควรทำได้ประมาณ 1,600 ล้านบาท หรือ 17% ของประมาณการรายได้

อย่างไรก็ตาม หากมีเหตุทำให้ไม่เป็นไปตามคาดอาจทำให้มีความเสี่ยงในการลดการประเมินมูลค่า

ประการที่สอง สัดส่วนหนี้สินของบริษัทสูงผลจากการซื้อหุ้นสามัญและหุ้นบุริมสิทธิของ AD2 จาก ASPF II Ananda 2 Gmbh ปลายปี 2553 ที่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินในประเทศ เมื่อรวมกับเงินกู้สินเชื่อโครงการของ AD2 แล้ว ทำให้บริษัทมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนสูงที่สิ้นไตรมาส 3 มีหนี้สิน 7,800 ล้านบาท (เงินกู้ 4,900 ล้านบาท) ขณะที่มีส่วนผู้ถือหุ้นติดลบทำให้มีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องสูงกว่าเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่น

ประการที่สาม ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต เนื่องจากไม่มีนโยบายถือครองที่ดินเปล่าไม่พร้อมพัฒนาสำหรับโครงการคอนโด มิเนียม ฉะนั้นจึงเสี่ยงที่จะไม่ได้ที่ดินใกล้สถานีขนส่งมวลชนระบบรางเพื่อพัฒนา

ประการที่สี่ ความเสี่ยงจากความคืบหน้าของโครงการระบบขนส่งมวลชนระบบรางไม่เป็นไปตามกำหนด เพราะกำหนดแนวทางโครงการในการพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมติดสถานีขนส่งมวลชนระบบราง ดังนั้นการเติบโตของบริษัทจึงขึ้นอยู่กับนโยบายของรัฐบาลในการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนระบบรางเป็นหลัก

ตามรายงานของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) หรือ CBRE รัฐบาลมีแผนจะขยายระบบขนส่งมวลชนโดยเพิ่มจำนวนสถานีเป็น 100 สถานี ภายในปี 2559 และ 245 สถานีภายในปี 2565 ดังนั้นหากรัฐบาลมีการเปลี่ยนแปลงนโยบาย หรือกำหนดการก่อสร้าง อาจมีผลกระทบต่อการเติบโตของธุรกิจของบริษัท

กิตติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนรายใหญ่ในตลาดหุ้น เจ้าของบริษัทโบรกเกอร์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นว่า หากจะซื้อหุ้นนี้ จะซื้อเพื่อการเก็งกำไรเพราะเป็นหุ้นใหม่ที่มักราคาปรับตัวขึ้นวันแรกสูง แล้วขายออกไปในวันเข้าซื้อขายในวันแรก แต่หากจะลงทุนระยะยาวจะขอดูผลประกอบการปี 2556 ว่ามีกำไรตามที่ผู้บริหารคาดการณ์หรือไม่ แล้วจึงเข้าลงทุน