เจาะกำลังซื้อบ้าน โสด- คอนโด-รถไฟฟ้า เปลี่ยนตลาด

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ปัจจุบันพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยได้เปลี่ยนแปลงไปจากอดีต ซึ่งเป็นผลจากการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าและพฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ ที่ อนันต์ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ให้คำจำกัดความไว้ว่าเป็น “เบบี้” ของคนยุคเบบี้บูม ซึ่งวันนี้มีอิทธิพลต่อตลาดสูงมาก

การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากการลงทะเบียนผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบการเปลี่ยนแปลงสำคัญที่สะท้อนพฤติกรรมการซื้อบ้านที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมที่มากกว่าบ้านเดี่ยว จำนวนคนโสดที่มีสัดส่วนที่สูงขึ้น อายุคนซื้อบ้านที่เป็นกลุ่มคนวัยเริ่มทำงานมีมากขึ้น กับกลุ่มคนอายุ 50-60 ปี ที่มีมากขึ้นและต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่สองไว้อยู่เองหรือไว้ให้ลูกหลาน เป็นต้น

ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ทำการสุ่มตัวอย่าง 11,745 คน พบว่าผู้เข้าชมงานที่เป็นกลุ่มตัวอย่าง 62.3% ยังไม่เคยเข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโดมาก่อน โดยเป็นเพศหญิง 55.8% และเป็นเพศชาย 44.2%

คนโสด/เริ่มทำงานกำลังซื้อหลัก

ส่วนสถานภาพการสมรส พบว่า ผู้เข้าชมงานส่วนใหญ่เป็นคนโสดถึง 71.3% และส่วนใหญ่หรือ 40.8% มีอายุระหว่าง 21-30 ปี มีอาชีพเป็นพนักงานบริษัทเอกชน คิดเป็น 53.8% ของกลุ่มตัวอย่างทั้งหมด รองลงมาคือเป็นเจ้าของกิจการ 10.9% และรับราชการมาเป็นอันดับ 3 คือ 10.3% ส่วนรายได้ของครอบครัวต่อเดือน พบว่า 25.4% มีรายได้ 30,001-50,000 บาท

ผู้เข้าชมงานส่วนใหญ่มีที่อยู่อาศัยใน กทม. ถึง 70.9% รองลงมาได้แก่ นนทบุรี 6.5% สมุทรปราการ 4.7% และปทุมธานี 3.3% ที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเป็นบ้านเดี่ยว 35.7% รองลงมาคือ อพาร์ตเมนต์/หอพัก/แฟลต 19.2% ทาวน์เฮาส์ 17.2% คอนโด มิเนียม 14.4% อาคารพาณิชย์ 11.8% และบ้านแฝด 1.8%

ด้านสถานะการอยู่อาศัย พบว่า 32.2% มีสถานะเป็นผู้อยู่อาศัย รองลงมาเป็นเจ้าของไม่มีภาระผ่อน 29.9% เช่า 22% เป็นเจ้าของมีภาระผ่อน 13.2% และอยู่บ้านสวัสดิการ 2.6% ส่วนจำนวนผู้อยู่อาศัยในบ้านปัจจุบัน พบว่า 24.7% มีจำนวน 2 คน รองลงมาคือ 20.7% มีจำนวน 4 คน โดยส่วนใหญ่ หรือ 41.1% จะอยู่อาศัยมาแล้วมากกว่า 10 คนขึ้นไป

คอนโดมาแรงแซงบ้านเดี่ยว

สำหรับลักษณะที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ พบว่า 90.3% ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ มีเพียง 9.7% เท่านั้นที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง และเมื่อจำแนกประเภทบ้านที่ต้องการซื้อ พบว่า 41.4% ต้องการซื้อคอนโดมิเนียม รองลงมาคือ 35.6% ต้องการซื้อบ้านเดี่ยว และ 15.7% ต้องการทาวน์เฮาส์ ถือเป็นครั้งแรกที่ความต้องการคอนโดมิเนียมมีมากกว่าบ้านเดี่ยว

ในส่วนของงบประมาณในการซื้อบ้าน พบว่า 42.4% ต้องการซื้อบ้านในระดับราคา 1.12 ล้านบาท รองลงมาคือ 25.1% ต้องการซื้อในราคา 2.13 ล้านบาท และ 12.7% ต้องการซื้อในระดับราคา 3.14 ล้านบาท โดยแหล่งเงินทุนที่นำมาซื้อบ้าน พบว่า 78.5% กู้เงินจากสถาบันการเงิน ขณะที่ 21.5% ใช้เงินออมส่วนตัว โดยผู้ที่กู้เงินจากสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่ หรือ 39.2% มีความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน 12 หมื่นบาท รองลงมาคือ 34.3% ผ่อนชำระไม่เกิน 1 หมื่นบาท และ 12.2% ผ่อนชำระ 23 หมื่นบาท

นอกจากนี้ ยังพบว่า 21.9% คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 12 ปี และ 13% ตั้งใจที่จะมาซื้อภายในงาน โดย 36.6% ต้องการมีผู้อาศัยจำนวน 2 คน ส่วนทำเลที่ผู้เข้าชมงานมีความต้องการซื้อมากที่สุด คือ ทำเลในเขต กทม. โดยเขตที่มีผู้ต้องการซื้อใน 10 ลำดับแรก คือ บางนา ลาดพร้าว จตุจักร ห้วยขวาง พญาไท พระโขนง สาทร บางซื่อ บางกะปิ และธนบุรี ตามลำดับ

ส่วนใน จ.นนทบุรี เขตที่มีความต้องการซื้อ 5 ลำดับแรก ได้แก่ เมืองนนทบุรี ปากเกร็ด บางบัวทอง บางใหญ่ และบางกรวย ตามลำดับ ขณะที่ จ.สมุทรปราการ เขตที่มีความต้องการซื้อ 5ลำดับแรก ได้แก่ เมืองสมุทรปราการ บางพลี พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ และบางบ่อ ตามลำดับ

รถไฟฟ้าใกล้แหล่งงานทำเลฮิต

สำหรับทำเลที่ต้องการ 54.2% ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า หรือกำลังก่อสร้าง หรือมีโครงการที่จะก่อสร้างในอนาคต รองลงมาคือ 26.4% ต้องการซื้อใกล้ที่ทำงาน และ 9.3% ต้องการใกล้ห้างสรรพสินค้า

เมื่อพิจารณาถึงสาเหตุที่ต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้เข้าชมงาน พบว่าผู้เข้าชมงานที่ต้องการซื้อ “เพื่อเป็นทรัพย์สิน” และ “เพื่อลงทุน/ให้เช่า” คิดเป็น 22% ในขณะที่ความต้องการซื้อ “เพื่อต้องการแยกครอบครัว/แต่งงาน” และ “เพื่อต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง” คิดเป็น 55% สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบจากข้อมูลผู้ลงทะเบียนเข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโด ตั้งแต่ครั้งที่ 24 จนถึง ครั้งที่ 27 พบข้อสรุปที่น่าสนใจคือ ผู้เข้าชมงานส่วนใหญ่เป็นผู้ที่ไม่เคยชมงานมาก่อน และเป็นเพศหญิงมากกว่าเพศชาย เป็นโสดอยู่ในวัยทำงาน โดยเป็นพนักงานบริษัทเอกชน มีรายได้ส่วนตัวไม่เกิน 3 หมื่นบาท เป็นผู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง มีขนาดครัวเรือนในอนาคตที่เล็กลง ส่วนทำเลที่อยู่อาศัยที่ต้องการ พบว่า มีแนวโน้มต้องการที่อยู่อาศัยในเขตพื้นที่เมืองเพิ่มมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับลักษณะการใช้ชีวิตของคนกลุ่มดังกล่าว

จากข้อมูลจะพบว่าตลาดบ้านนับจากนี้จะเป็นตลาดของคนรุ่นใหม่วัยเริ่มทำงาน ซึ่งเป็นฐานใหญ่สุดอย่างแท้จริง