ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น โรงงาน-คลังสินค้าให้เช่าชั้นดี

บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ผู้พัฒนาโครงการให้เช่า ภายใต้การบริหารของ “นพ.สมยศ อนันตประยูร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มีแผนเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 380 ล้านบาท เป็น 510 ล้านบาท เพื่อเสนอขายหุ้นแก่ประชาชนครั้งแรก (ไอพีโอ) วันที่ 31 ต.ค.2 พ.ย. 2555 ก่อนเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย วันที่ 8 พ.ย.นี้ ในหมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

WHA เป็นผู้พัฒนาโรงงาน คลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้าให้เช่าและบริการที่ออกแบบเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย และคลังสินค้าสำเร็จรูปที่มีมาตรฐานสูงที่ไม่มีคู่แข่งทางตรง เพราะถ้าเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการโรงงานให้เช่าสำเร็จรูปในไทยอย่าง บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น (TICON) บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน (AMATA) และบริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน (HEMRAJ) แล้ว WHA เปรียบเสมือนเสื้อสั่งตัดชั้นสูง ขณะที่บริษัทอื่นเท่ากับเสื้อผ้าสำเร็จรูปที่วางขายตามท้องตลาด

WHA มีโครงการให้เช่ากระจายอยู่ในทำเลที่เป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญทางขนส่งต่างๆ ย่านบางนาตราด ชลบุรี ระยอง พระนครศรีอยุธยา และสระบุรี ที่กลุ่มลูกค้าล้วนแล้วแต่เป็นบริษัทชั้นนำของโลกและส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าระยะยาว

สิ้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมา บริษัทมีอัตราการเช่าทั้งหมดบนพื้นที่ปล่อยเช่า 1.52 แสนตารางเมตร ที่จะทยอยสร้างเสร็จพร้อมปล่อยเช่าในปี 2557

“นพ.สมยศ” กล่าวว่า รายได้ของบริษัทมาจากการให้เช่าและบริการที่เติบโตตามพื้นที่ปล่อยเช่า และรายได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยปี 2554 ที่ผ่านมา มีรายได้ 221 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 405 ล้านบาท ปีนี้คาดว่ารายได้จะเติบโตจากปี 2554 ประมาณ 15-20% ดังเช่นค่าเฉลี่ยเติบโตของรายได้ในอดีต โดยบริษัทมีการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ากองทุนทุกปี ทั้งนี้บริษัทมีมูลค่าสินทรัพย์ที่เหลือขายเข้ากองทุนอีก 7,000 ล้านบาท

ล่าสุด ผลงานครึ่งแรกปีนี้มีกำไรจากการดำเนินงาน 174 ล้านบาท เพิ่ม 770% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องมาจากขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมียม แฟคทอรี่แอนด์แวร์เฮ้าส์ ฟันด์ (WHAPF) ที่มีกำไรขั้นต้น 192 ล้านบาท นอกจากนั้นยังได้รับเงินปันผลและค่าบริหารจัดการกองทุน WHAPF เพิ่มเป็น 15 ล้านบาทกว่าเท่าตัวจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

สิ้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมา บริษัทมีระดับหนี้สินต่อทุน 3.3 เท่า หรือหนี้สินสุทธิต่อทุน 2.5 เท่า ภายหลังการเพิ่มทุนขายประชาชนหนี้สินสุทธิต่อทุนจะต่ำกว่า 2 เท่า ซึ่งเป็นระดับที่ปลอดภัยสำหรับธุรกิจให้เช่า

WHA ตั้งเป้าขายอสังหาริมทรัพย์เข้ากองทุนปีละ 1,500-2,000 ล้านบาท และขยายพื้นที่ให้เช่า 2 แสนตารางเมตรต่อปี

นอกจากนั้น ยังมีพื้นที่ระหว่างก่อสร้างที่มีลูกค้าจองไว้แล้ว 2.06 แสนตารางเมตร ที่จะทยอยสร้างเสร็จพร้อมปล่อยเช่าจนถึงปี 2557

นักวิเคราะห์ในตลาด คาดว่า กำไรครึ่งปีหลังปี 2555 จะชะลอตัวจากครึ่งปีแรก เพราะไม่มีแผนขายอสังหาริมทรัพย์เข้ากองทุนแต่จะมีรายได้จากค่าเช่าและบริการที่เติบโต เพราะมี 3 โครงการใหม่พื้นที่กว่า 1 แสนตารางเมตร ที่มีกำหนดสร้าง

“นพ.สมยศ” คาดหวังว่า การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ที่จะเกิดขึ้นในปี 2558 จะทำให้มีบริษัทใหญ่เข้ามาตั้งฐานธุรกิจในไทยเพิ่มขึ้น ดังนั้นเป้าหมายของบริษัทจึงมุ่งเป็นบริษัทที่ดำเนินธุรกิจผู้พัฒนาโครงการให้เช่าของเอเชีย

ปัจจุบันลูกค้าของบริษัท อาทิ DKSH, Primus, Kao, Ducati เป็นต้น โดยส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าระยะยาวกับ WHA

ปัจจุบันบริษัทนี้มีบริษัท 2 บริษัท และลงทุนในกองทุนรวม 1 กอง ประกอบด้วย

บริษัทแรก ดับบลิวเอชเอ อะไลแอนซ์ ถือหุ้น 99.9% ดำเนินธุรกิจบริหารจัดการคลังสินค้า โดยมีโครงการที่จะพัฒนาคลังสินค้าเพื่อเช่า

บริษัทที่สอง แวร์เฮ้าส์ เอเชีย อะไลแอนซ์ ถือหุ้น 99.9% ประกอบธุรกิจบริหารจัดการศูนย์กระจายสินค้าให้เช่า 5.3 แสนตารางเมตร บนถนนบางนาตราด กม.ที่ 19 ให้ลูกค้ากลุ่มยาและเวชภัณฑ์

WHAPF จัดตั้งเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน เป็นกองทุนประเภทปิดที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ลงทุนในอาคารสินค้า 5 หลัง พื้นที่เช่า 1.25 แสนตารางเมตร และโรงงาน 2 หลัง พื้นที่เช่า 2.18 หมื่นตารางเมตร มูลค่า 3,110 ล้านบาท หรือมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ 3,247 ล้านบาท ณ วันที่ 30 มิ.ย. โดยบริษัทถือหุ้น 17.2%

นักวิเคราะห์ในตลาดให้ราคาที่เหมาะสมหุ้นนี้ ที่ 14.01-16.81 บาทนักวิเคราะห์รายหนึ่งให้ราคา WHA ระหว่าง 14.01-16.81 บาทต่อหุ้น เนื่องจากมีรายได้พึ่งพาการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ากองทุนในสัดส่วนสูง ทำให้ผลประกอบการแต่ละปีผันผวนตามกำไรจากการขาย

ราคาดังกล่าวมีสัดส่วนราคาต่อกำไร (พี/อี) 10-12 เท่า เทียบบริษัทที่มีฐานรายได้คล้ายคลึงกัน แต่มีฐานรายได้ที่ใหญ่กว่าอย่าง TICON ที่ พี/อี 12 เท่า

นักวิเคราะห์อีกรายให้ราคา 15 บาท บนฐาน พี/อี ล่วงหน้าปี 2556 ที่ 10 เท่า มูลค่ากิจการต่อกำไรก่อนหักดอกเบี้ยภาษีและค่าเสื่อมราคา 9.2 เท่า และราคาต่อมูลค่าบัญชีที่ 2.2 เท่าเทียบหุ้น TICON ที่มี พี/อี ปี 2555 ที่ 10.1 เท่า และค่าเฉลี่ย พี/อี ในอดีต 11.30 เท่า

นักวิเคราะห์รายนี้ประเมินแนวโน้มผลประกอบการ WHA ในปี 2556-2557 คาดว่าจะเติบโตโดดเด่น โดยกำไรปี 2555 ประมาณ 223 ล้านบาท ลดลงเกือบเท่าตัวเทียบปี 2554 ที่ 406 ล้านบาท เนื่องจากปี 2554 มีกำไรจากการขายกิจการ 350 ล้านบาท ในรายได้อื่น หากตัดรายการนี้จะมีกำไรปกติเติบโต 298% จากรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะเติบโต 33% เป็น 203 ล้านบาท และรายได้บริการเติบโต 76% เป็น 120 ล้านบาท

แนวโน้มปี 2556 คาดว่า มีรายได้ 2,750 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% และมีกำไรสุทธิ 764 ล้านบาท กำไรต่อหุ้น 1.50 บาท เพิ่มขึ้น 243% และในปี 2557 มีรายได้ 4,015 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 46% และมีกำไรสุทธิ 875 ล้านบาท กำไรต่อหุ้น 1.72 บาท เพิ่มขึ้น 15%

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีความเสี่ยงที่ราคาซื้อขายจะต่ำกว่าราคาที่เหมาะสมที่ 15 บาท ในปี 2556

ประการแรก หากไม่ประสบความสำเร็จในการเพิ่มพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเฉลี่ยปีละประมาณ 2 แสนตารางเมตร และขายโรงงานและคลังสินค้าเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ปีละ 1.5 แสนตารางเมตร ที่จะทำให้กระทบกำไรที่ประเมินไว้

ประการที่สอง ความเสี่ยงจากการแข่งขันของผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและผู้ประกอบการอื่น โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด จะจำหน่ายและให้บริการโครงการสร้างแบบสำเร็จรูปและผู้ประกอบการในเขตนิคมอุตสาหกรรมของผู้พัฒนาเอง ในขณะที่บริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการคุณภาพสูงในรูปแบบสั่งสร้างและคลังสินค้าและมีนโยบายหาทำเลที่ตั้ง โดยเลือกทำเลเป็นยุทธศาสตร์การขนส่งและกระจายสินค้าที่สำคัญสอดคล้องกับลูกค้าแตกต่างจากคู่แข่งและโดดเด่นเป็นผู้นำในการสั่งสร้างโครงการดังกล่าว

ประการที่สาม ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงลูกค้ารายใหญ่จากในอดีตให้เช่าโครงการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าแก่ บริษัท ดีเคเอสเอช (ประเทศไทย) ในสัดส่วนสูง 60.8% ในงวดครึ่งแรกปีนี้

ดังนั้น จึงมีความเสี่ยงหากบริษัทนี้ยกเลิกสัญญาเช่าที่อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าและบริการของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตามสัญญาเช่าดังกล่าวระยะยาวมากกว่า 10 ปี รวมทั้งยังได้ระบุว่าหากผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด ผู้เช่าจะต้องจ่ายชำระค่าเช่าในระยะเวลาที่เหลือทั้งหมด รวมทั้งความเสี่ยงนี้จะลดลงเพราะมีการขยายฐานไปยังลูกค้ารายใหม่ และอยู่ระหว่างการจำหน่ายสินทรัพย์โครงการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าที่มีแผนกยาและเวชภัณฑ์ของบริษัท ดีเคเอสเอช ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในเดือน ก.พ. 2556

หุ้นนี้จึงเป็นหุ้นขนาดใหญ่ ปัจจัยพื้นฐานดีที่น่าถือลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาวอีกบริษัทหนึ่ง