ปั่นราคาเป่าฟองสบู่คอนโด ระเบิดเวลาอสังหานรับเปิดเออีซี

ความเฟื่องฟูของคอนโดมิเนียมในรอบหลายปีที่ผ่านมา ได้เริ่มส่งสัญญาณให้เห็นภาวะผิดปกติที่อาจจะก่อให้เกิดปัญหาขึ้นได้ในอนาคตอันใกล้นี้

เมื่อราคาคอนโดมิเนียมได้ขยับสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ภายในเวลาไม่กี่ปีราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางในเขตเมืองได้ขยับจาก 5-6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร มาเป็นกว่า 8 หมื่น-1แสนบาท แม้ผู้ประกอบการจะพยายามบีบขนาดห้องให้เล็กลง เพื่อให้กำลังซื้อระดับชนชั้นกลางรับไหวก็ตาม

อย่างไรก็ตาม โดยข้อเท็จจริงแล้วลูกค้าตัวจริงกลับกลายเป็นกลุ่มนักลงทุนทั้งระยะสั้นและยาวที่หวังผลตอบแทนจากราคาที่สูงขึ้นในอนาคต ซึ่งมีสัดส่วนการซื้อที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

สมภพ มานะรังสรรค์ อธิการบดี สถาบันการจัดการปัญญาภิวัฒน์ กล่าวว่า มีนักลงทุนไทยที่ย้ายพอร์ตเงินฝากมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และทุนจากต่างชาติที่ย้ายฐานลงทุนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยโฟกัสไปที่คอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาคอนโดของไทยต่ำกว่า และคาดหวังว่าราคาจะขยับสูงขึ้น หลังจากเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งเป็นความเคลื่อนไหวที่ต้องจับตาและหาทางป้องกันสกัดการเก็งกำไรเสียตั้งแต่เนิ่นๆ ก่อนที่จะเกิดภาวะฟองสบู่และสร้างความเสียหายเหมือนหลายๆ ประเทศที่มีปัญหาอยู่ตอนนี้ ไม่ว่าจะเป็นจีน ฮ่องกง ไต้หวัน หรือในยุโรปอย่างสเปน

การปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มเกิดขึ้นจนทำให้ราคาคอนโดมิเนียมมีความผิดปกติ และเริ่มทิ้งระยะห่างจากอำนาจการซื้อของเรียลดีมานด์ ดูได้จากขณะนี้ราคาคอนโดขนาด 20 กว่าตารางเมตร ราคากว่า 2 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยอมที่จะซื้อที่ดินในราคาแพงเกินจริง เพราะเห็นว่ามีช่องทางที่จะปล่อยของออกไปได้ในตลาดการลงทุน แต่สำหรับคนชั้นกลางทั่วๆ ไปที่มีความต้องการซื้อจริง ไม่สามารถซื้อได้

นอกจากนี้ จำนวนคอนโดมิเนียมในหลายพื้นที่เริ่มเกินความต้องการของตลาด อย่างเช่น สุขุมวิท ตั้งแต่ทองหล่อไปตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แบริ่งไปจนถึงสำโรง มีคอนโดเกิดขึ้นเป็นหมื่นหน่วย ภาวะฟองสบู่จึงมีโอกาสเกิดขึ้นได้ เมื่อถึงจุดที่คอนโดที่ถูกซื้อเพื่อหวังผลด้านราคาที่เพิ่มขึ้นไม่สามารถขายออกมาได้ โอกาสที่จะเกิดหนี้เสียในตลาดคอนโดก็มีความเป็นไปได้สูง และถ้าปล่อยให้เกิดปัญหาขึ้น การเยียวยาหาทางแก้ปัญหาก็ทำได้ยากเช่นกัน

อธิการบดีสถาบันการจัดการปัญญาภิวัฒน์ แนะนำว่า ภาครัฐจะต้องเข้ามาดูแลตั้งแต่เนิ่นๆ โดยเฉพาะหน่วยงานที่กำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออย่างธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ต้องเข้ามาดูการซื้อขายที่จะเข้าข่ายเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยเฉพาะจากทุนต่างชาติที่ได้เข้าไปลงทุนในลักษณะเดียวกันมาในหลายๆ ประเทศ และทำให้เกิดความเสียหายมาแล้ว ในขณะเดียวกันจะต้องสร้างกลไกที่ทำให้ผู้ซื้อที่เป็นเรียลดีมานด์สามารถซื้อสินค้าได้ในราคาที่เป็นธรรม ซึ่งจะช่วยให้ตลาดมีความเติบโตที่ยั่งยืนได้

อย่างไรก็ตาม หากมองในมุมของกลไกตลาดที่เปิดเสรีให้ภาคเอกชนแข่งขันกัน จะพบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาเป็นการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดที่มีทั้งกำลังคน กำลังทุน และเทคโนโลยีที่แข็งแกร่ง ซึ่งการแข่งขันของรายใหญ่โดยไร้การคานตลาดของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก ที่นับวันจะล้มหายตายจากไปเรื่อยๆ เป็นอีกปมเหตุหนึ่งที่ตลาดเกิดภาวะผิดปกติ เพราะทุกวันนี้บริษัทรายใหญ่ต่างใช้เงินทุ่มซื้อที่ดินในทำเลที่คาดว่ามีความต้องการของกลุ่มลูกค้าอยู่จนเกิดภาวะบิดเบี้ยวจากราคาที่แท้จริง และส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปยังที่ดินแปลงอื่นๆ ด้วย

ขณะเดียวกัน ด้วยความที่มีสายป่านยาว แม้ในช่วงเริ่มต้นกำลังซื้อในพื้นที่จะยังไม่สอดคล้องกับราคาขายที่ถีบตัวสูงขึ้นจากต้นทุนที่ดินที่ซื้อมาแพง ก็ยังมีแรงอึดพอที่จะลากการขายออกไปได้อีก 2-3 ปี หรือเมื่อถึงเวลาที่ต้องการสภาพคล่องเข้ามาก็ทำการขายตัดล็อตให้เอเยนต์หรือนักลงทุนไปขายทำกำไรได้อีกต่อ นั่นคือวิธีการที่บิ๊กอสังหาฯ หลายรายใช้กันอยู่ในภาวะที่มีแต่รายใหญ่ที่ต้องการสร้างการเติบโตต่อเนื่องทุกปีเป็นผู้คุมเกมในตลาด

ในขณะที่ภาครัฐเองก็ไม่เคยเข้ามาคุมเกมหรือมากำกับดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นเรื่องเป็นราว ทั้งๆ ที่เป็นธุรกิจที่ผลิตหนึ่งในปัจจัยสี่ที่ทุกประเทศที่กำลังพัฒนาต้องให้ความสำคัญ ลำพังแค่ให้การเคหะแห่งชาติสร้างบ้านเอื้ออาทรป้อนเฉพาะผู้มีรายได้น้อยคงไม่พอ เมื่อทุกวันนี้คนชั้นกลางก็มีปัญหาในการซื้อบ้านที่มีราคาแพงขึ้นทุกวัน กลไกของรัฐต้องทำงานเพื่อให้เกิดตลาดที่เหมาะสมกับกำลังความสามารถในการซื้อและให้เหมาะสมกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนทำงานในเมือง

การปรับยุทธศาสตร์เรื่องที่อยู่อาศัยทั้งระบบโดยอาศัยกลไกแห่งรัฐจึงเป็นเรื่องจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องเกิดขึ้นทั้งในแง่การกำกับ ดูแล ให้เกิดการแข่งขันที่มีธรรมาภิบาล การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนเมือง ทั้งกลุ่มคนชั้นกลางและคนมีรายได้น้อย โดยใช้ต้นทุนที่ดินที่มีอยู่ทั้งจากกรมธนารักษ์ การรถไฟฯ หรือที่ดินที่อยู่ในความดูแลของทหารหลายๆ แปลงในเขตเมือง หรือการสร้างช่องทางทางการเงินให้กลุ่มคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยเข้าถึงแหล่งเงินได้ง่ายในราคาถูก ล้วนเป็นสิ่งที่รัฐต้องทำ เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เดินในทิศทางที่ถูกต้องและเป็นธรรมกับทุกฝ่าย