ที่ดินในเมืองราคาพุ่งคอนโดจ่อตร.ม. 2 แสน

พฤติกรรมการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภค จากที่เคยนิยมอยู่อาศัยในแนวราบนอกเมืองมาสู่แนวสูงในเมือง ทำให้ราคาที่ดินในเขตเมืองขยับสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ

ข้อมูลจากบริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) พบว่าตลอด 3 ปีที่ผ่านมา ราคาซื้อขายที่ดินในเขตเมืองมีการปรับสูงขึ้นเท่าตัว โดยขณะนี้ราคาซื้อขายที่สูงที่สุดอยู่ที่ตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ในย่านวิทยุ เพลินจิต และราชดำริ และมีแนวโน้มจะขยับขึ้นไปอีก ตราบใดที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจยังเป็นที่ต้องการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ที่ดินในย่านไพรม์แอเรียอย่าง วิทยุ เพลินจิต ราชดำริ และหลังสวน ยังเหลืออยู่ไม่มากนัก โดย กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) ระบุว่า น่าจะยังมีที่ดินที่เจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์อีกประมาณ 10 แปลง มูลค่ารวมกันคาดว่าจะสูงถึง 1.5 หมื่นล้านบาท และมีความเป็นไปได้ที่จะมีการเสนอซื้อในราคามากกว่าตารางวาละ 1.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาขายสูงสุดในขณะนี้ที่เจ้าของที่ดินตั้งราคาไว้ตาราง วาละ 1.51.7 ล้านบาท ในย่านวิทยุ และมาก กว่า 1.5 ล้านบาท ในย่านเพลินจิตและราชดำริ

“ยังไม่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ตกลงซื้อในราคาสูงสุด 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา แต่เมื่อใดที่การแย่งชิงที่ดินของผู้ประกอบการรายใหญ่เข้มข้นมากขึ้น ก็ย่อมมีใครสักคนที่กล้าสู้ราคาที่ตั้งไว้ เพราะขึ้นชื่อว่าระดับบิ๊กๆ อสังหาริมทรัพย์ เรื่องเงินคงไม่ใช่ปัญหา ถ้ามีตลาดรองรับก็พร้อมสู้แน่นอน” กิติศักดิ์ กล่าว

ก่อนหน้านี้ประเมินว่า ราคาที่ดินในย่านกลางเมืองอาจพุ่งสูงแตะหลัก 2 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งมีความเป็นไปได้สูง หากตลาดต่างชาติเริ่มกลับมาอีกครั้งจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งไทยมีศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางของอาเซียน ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยของไทยถือว่ายังต่ำกว่าหลายประเทศในอาเซียน โอกาสที่เงินต่างชาติจะไหลเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเพิ่มขึ้น ก็ย่อมดันราคาที่ดินให้ขยับขึ้นตามในระยะสั้น กิติศักดิ์ มองว่า ผู้ประกอบการรายเล็กๆ คงไม่สามารถแข่งซื้อที่ดินกับรายใหญ่ได้ซึ่งจะทำให้ซัพพลายในตลาดเหลือน้อยลง ใน

ขณะที่ต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้นจากที่เคยอยู่ในระดับ 20% ของต้นทุนทั้งหมด จะขยับมาเป็น 3040% ซึ่งจะทำให้ราคาขายต้องขยับตาม หรือปรับขนาดห้องให้เล็กลง เพื่อให้สอดรับกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่แต่ละปีมีรายได้เพิ่มขึ้นไม่มากนัก

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นผนวกกับต้นทุนด้านอื่นจะทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์จะขยับสูงขึ้นจาก 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร เป็น 1.8 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังวิ่งตามไม่ทัน จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ชะลอตัวลง ขณะที่ผู้ประกอบการพยายามจัดแพ็กเกจของห้องให้เล็กลงในราคาที่ผู้บริโภคซื้อได้

การแข่งขันของคอนโดมิเนียมในเมืองจะอยู่ที่ดีไซน์ฟังก์ชันของห้องที่จะเป็นมัลติฟังก์ชัน หรือมีการใช้ประโยชน์ที่หลากหลายในพื้นที่แคบๆ โดยอาจจะได้เห็นห้องชุดในเมืองที่มีขนาดเล็กลงในระดับ 20 ตารางเมตร แต่มีการออกแบบห้องให้เป็นมัลติฟังก์ชัน ซึ่งเป็นจุดแข่งขันของคอนโดมิเนียมกลางเมือง

ด้าน ชนะ นันทจันทูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) เห็นว่าราคาคอนโดมิเนียมในเมืองจะขยับไปถึง 1.72 แสนบาทต่อตารางเมตร ในช่วงปลายปีนี้ ขณะที่ขนาดของห้องจะเล็กลงเหลือ 20 ตารางเมตร หรือต่ำกว่า แต่ผู้บริโภคก็ยังมีทางเลือก โดยการออกมาอยู่นอกเมืองที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

สำหรับครึ่งปีหลังจะมีโครงการใหม่เกิดขึ้นในทำเลที่มีแนวรถไฟฟ้าและทำเลเชื่อมต่ออีกมาก ที่เห็นได้ชัด คือ ทำเลถนนพระราม 9รามคำแหงศรีนครินทร์ ซึ่งยังมีที่ดินที่นำมาพัฒนาได้อีกมาก ฝั่งพหลโยธิน บริเวณซอยอารีย์ ก็ยังมีที่ดินที่เหลืออยู่ ขณะที่รัชดาฯลาดพร้าว เริ่มชะลอตัว เพราะหาที่ดินพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น ส่วนเพชรเกษม บางแค ท่าพระ จะเป็นตลาดคอนโดมิเนียมย่านฝั่งธนบุรี

ท้ายที่สุด คนชั้นกลางคงจะต้องขยับออกมาสู่ทำเลขอบเมืองหรือชานเมือง เหมือนมหานครอื่นๆ ที่ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองแพงจนรับไม่ไหว ทั้งๆ ที่เมืองไทยยังไม่น่าจะถึงเวลานั้นก็ตาม