ค้างค่าส่วนกลางบ้าน-คอนโดฯ‘ห้ามโอน’

ซื้อบ้านซื้อคอนโดมิเนียมนอกเหนือจะต้องผ่อนชำระค่างวดแบงก์ในระยะยาวกว่าสิบปีแล้ว ยังต้องควักกระเป๋าจ่ายค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลตามบทบัญญัติกฎหมายทุกเดือน

คอนโดมิเนียมตราไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดความว่า

“เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีเพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง”

ความในพารากราฟบนยังหมายรวมถึงห้องชุดที่ยังไม่ได้ขายไม่โอนที่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของบริษัทดีเวลลอปเปอร์ทั้งหมดด้วย

ส่วนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดว่า

“ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับบ้านและที่ดินที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคของที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ”

หากติดค้างชำระไม่ว่าจะเป็น “บ้าน” และ “อาคารชุด” ผู้ซื้อจะจ่ายค่าปรับเพิ่มตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรและหรือพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนด นอกจากนั้นยังถูกตัดสิทธิความเป็นเจ้าของทรัพย์สินในประเด็นสำคัญ

“คอนโดมิเนียมถูกระงับทำนิติกรรมการโอน เนื่องจากขาดเอกสารสำคัญคือ ‘ใบปลอดหนี้’ ที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถออกให้ได้”

สำหรับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านจัดสรรที่ติดค้างชำระค่าส่วนกลาง จะถูกระงับทำนิติกรรมแบบเดียวกับคอนโดมิเนียม แต่ต้องผ่านกระบวนการ 34 องค์ประกอบ

อย่างแรก “ต้องค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป”

อย่างที่สอง “คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านต้องออกหนังสือเตือนส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน”

อย่างที่สาม “ประธานกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องแจ้งระงับการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน”

และองค์ประกอบสุดท้าย

“เจ้าพนักงานที่ดิน แจ้งคำสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและทำนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค”

การบังคับตามลำดับสี่ขั้นข้างต้น พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และระเบียบคณะกรรมการกลางบัญญัติไว้ความว่า

“ผู้ค้างชำระค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน”

ครับ ...ชัดเจนไม่ต้องตีความโดยเฉพาะอาคารชุด แต่สำหรับหมู่บ้านจัดสรรยังมีปัญหาจนได้ จะหยิบยกกรณีตัวอย่างให้ดูสักรายที่มาที่ไปเป็นหยั่งงี้ครับ

บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ในวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ขายจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากผู้ซื้อล่วงหน้า 35 ปี โครงการที่ยกตัวอย่างตั้งอยู่ชานกรุงเทพมหานครเป็นโปรเจกต์ระดับหรูสนนราคาเหยียบ 10 ล้านบาทขึ้นไป

ในวันโอนผู้ซื้อควักกระเป๋าจ่ายค่าโน่นนี่จนครบถ้วน นอกนั้นยังชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้าอีก 5 ปี เป็นเงิน “หนึ่งแสนบาทถ้วน” ต่อแปลง

เข้าพักอาศัยได้แค่สองปีกว่าหมู่บ้านดังกล่าวทำการจดทะเบียนจัดตั้งเป็น “นิติบุคคลหมู่บ้าน” ผู้จัดสรรโอนที่ดินแปลงส่วนกลางและถนนทางเท้ารวมทั้งสวนพักผ่อนพร้อมภาระในการบริหารจัดการให้กับคณะกรรมการนิติบุคคล

หลังรับมอบทรัพย์สินและถ่ายโอนอำนาจหน้าที่ คณะกรรมการก็เริ่มจัดเก็บค่าส่วนกลางกับเจ้าของที่ดินและบ้านพักอาศัยทุกราย

แทบทุกหลังจ่ายตรงตามกำหนด แต่มีสามบ้านดื้อแพ่งไม่จ่าย โดยอ้างว่าได้ชำระล่วงหน้า 5 ปี ตอนโอนให้กับผู้จัดสรรไปก่อนหน้านี้แล้ว

นี่เพิ่งผ่านไปแค่ 2 ปีกว่าๆ ยังอยู่ภายใต้ระยะเวลาตามข้อตกลงทุกประการ

ประธานคณะกรรมการหมู่บ้านเพียรชี้แจงผู้ติดค้างหลายครั้งหลายหนโดยอ้างเหตุผล “นิติบุคคลเพิ่งจดทะเบียนจัดตั้งและต้องจัดเก็บค่าส่วนกลางทุกหลัง มิฉะนั้นจะเข้าข่ายละเว้นปฏิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย ส่วนเงินที่ชำระเงินล่วงหน้าต้องไปเจรจาตาอวยกับผู้ขายเอาเองนิติบุคคลไม่เกี่ยว”

เทียวไล้เทียวขื่ออยู่หลายครั้ง เจ้าของบ้านทั้งสามรายก็ยังยืนกรานกระต่ายขาเดียว “ไม่จ่าย” ประธานคณะกรรมการจึงส่งหนังสือแจ้งระงับการโอนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน อีกไม่กี่วันต่อมาเจ้าพนักงานที่ดินสาขาแจ้งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ผู้ค้างชำระค่าส่วนกลางทั้งสามรายรับรู้

เจ้าของที่ทั้งสามแปลงดื้อแพ่ง “ยื่นคำร้องทุกข์อุทธรณ์” โดยอ้างความไม่เป็นธรรม

เจ้าพนักงานที่ดินรับเรื่องแล้วเรียกทั้งผู้จัดสรรทั้งประธานคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้าน และทั้งผู้ค้างชำระทั้งสามรายพบปะพร้อมๆ กันเพื่อซักถาม

“ตรวจสอบเอกสารและข้อกฎหมายโดยละเอียดทุกๆ ด้านแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินสาขายืนยัน ‘ระงับนิติกรรม’ เพราะพิจารณาแล้วเข้าหลักเกณฑ์ตามข้อกฎหมายมาตรา 50 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543”

ค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือน เจ้าพนักงานมีอำนาจระงับจดทะเบียนโอน!!