บ้าน-คอนโดยังน่าสนใจแต่ต้องเลือกเป็นรายตัว

สัปดาห์นี้ขอพูดถึงหุ้นในกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมที่ดิฉันมองว่าเป็นหนึ่งในกลุ่มที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในปีหน้าแต่ต้องเลือกเป็นบางตัว

โดย..จิตรา อมรธรรม

ในช่วงน้ำท่วม หุ้นกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มที่ปรับลงไม่ได้น้อยหน้ากลุ่มอิเล็กทรอนิกส์และกลุ่มยานยนต์ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรง โดยปรับลงเฉลี่ย 14-16% ในช่วงปลายเดือน ก.ย.ถึงปลายเดือน ต.ค. หลังจากนั้นเริ่มรีบาวด์กลับขึ้นมาประมาณ 11-13% แต่ราคายังไม่กลับมาอยู่ในระดับเดิมก่อนที่เกิดเหตุการณ์น้ำท่วม ยกเว้น LPN ที่ทำจุดสูงสุดใหม่ไปแล้ว ส่วน SPALI และ RAIMON กลับมายืนที่จุดเดิมได้ สำหรับมุมมองแนวโน้มของนักวิเคราะห์ในกลุ่มบ้านและคอนโดมิเนียมของเราเป็นดังนี้ค่ะ

คาดว่าในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ผลประกอบการทั้งกลุ่มจะชะลอจากน้ำท่วม และคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอไปอีก 36 เดือนก่อนฟื้นขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีหน้า โดยยังพอมีปัจจัยสนับสนุนจากภาครัฐในเรื่องบ้านหลังแรกและดอกเบี้ย 0% ของ ธอส. รวมทั้งการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงมาช่วยบ้าง เราคาดว่าผลกำไรในปีนี้ของทั้งกลุ่มจะลดลง 18.5% จากปีก่อน แต่จะเพิ่มขึ้น 15.4% ในปี 2555 เราเลือก LPN SPALI และ AP เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มนี้

หากพิจารณาเฉพาะที่โครงการน้ำท่วมเข้าตัวโครงการจริงๆ PS ได้รับผลกระทบหนักสุดคือ 32.3% ของมูลค่าเหลือรอขาย ขณะที่บริษัทอื่นส่วนใหญ่กระทบไม่เกิน 15% ของมูลค่าเหลือรอขาย แต่หากมองภาพรวมถึงโครงการที่มีน้ำล้อมรอบโครงการด้วย พบว่าบริษัทที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเข้าโครงการและมีโครงการอยู่ในเขตน้ำท่วมมากที่สุด คือ LH (39.5% ของมูลค่าเหลือขาย) รองลงมา QH (32.5%) PS (32.3%) SIRI (30.5%) AP (29.1%) และ SPALI (15.1%) และ LPN ซึ่งมีแต่โครงการคอนโดมิเนียม จึงได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมค่อนข้างน้อยประมาณ 9.1% ของมูลค่าเหลือขาย ทั้งนี้ โครงการที่ถูกน้ำท่วมล้อมรอบ น่าจะฟื้นตัวได้เร็วกว่าโครงการที่มีน้ำท่วมขังในโครงการ

แนวโน้มความต้องการซื้อของผู้บริโภคในอนาคตจะเปลี่ยนไป เน้นทำเลที่น้ำไม่ท่วมมากกว่า และแนวทางการป้องกันน้ำท่วมของโครงการจะเป็นปัจจัยที่จำเป็นในการขายในอนาคต โดยผู้ประกอบการจะต้องปรับปรุงรูปแบบบ้านให้ป้องกันน้ำท่วมได้มากขึ้น ส่วนประเภทสินค้า คอนโดมิเนียมจะเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเมื่อเทียบกับบ้านแนวราบ

มาตรการต่างๆ ของภาครัฐจะมีส่วนช่วยหนุนธุรกิจให้กลับมาฟื้นตัวได้เร็วขึ้น ทั้งมาตรการบ้านหลังแรก ราคาซื้อไม่เกิน 5 ล้านบาท สามารถนำเงินที่จ่ายเป็นค่าบ้านและคอนโดมิเนียมไม่เกิน 10% ของมูลค่าอสังหาฯ ที่ซื้อแต่ไม่เกิน 5 แสนบาท ไปหักจากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องชำระ โดยใช้สิทธิยกเว้นภาษีเท่าๆ กันภายใน 5 ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ (21 ก.ย. 255431 ธ.ค. 2555) และต้องถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ที่ซื้อไม่ต่ำกว่า 5 ปีนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ มาตรการนี้เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านระดับกลาง ราคา 35 ล้านบาท ซึ่งผู้ประกอบการที่ได้ประโยชน์น่าจะเป็น SPALI และ AP ส่วน PS เดิมได้ประโยชน์จากมาตรการนี้มากเช่นกัน แต่เนื่องจากโครงการได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมไปจำนวนมาก จึงคาดว่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการนี้น้อยลง

โครงการบ้าน ธอส.เพื่อที่อยู่อาศัยแห่งแรก ดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 3 ปี วงเงินกู้รวม 2 หมื่นล้าน กู้ได้ไม่เกิน 1 ล้านบาท/หลัง เพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมใหม่ หรือสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ขอยื่นกู้ตั้งแต่ 14 ต.ค. 255430 ก.ย. 2555 และทำนิติกรรมให้เสร็จก่อน 31 ธ.ค. 2556 มาตรการนี้จะเป็นประโยชน์เฉพาะกับผู้ประกอบการที่มีบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งได้แก่ LPN และ PS

สาเหตุที่เราเลือก LPN SPALI และ AP เป็นหุ้นเด่นเพราะแนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภคจากนี้จะเน้นทำเลและโครงการที่ไม่ถูกน้ำท่วมเป็นสำคัญ ผู้ประกอบการทั้งสามแห่งนี้ได้รับผลกระทบน้อยสุดจากน้ำท่วม อย่างไรก็ตาม ราคาหุ้นทั้งสามตัวได้ปรับขึ้นมาพอสมควรแล้ว จึงแนะนำให้รอซื้อเมื่ออ่อนตัว ยกเว้น AP ที่ราคาปัจจุบันดูดีสุดเพราะหุ้นขึ้นช้าที่สุด ผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงกว่า LPN และ SPALI เพราะจ่ายปีละ 1 ครั้ง (คาด 0.34 บาท/หุ้น) และ PE ถูกสุดเช่นกัน