อสังหาฯหลังน้ำลดปรับตัวรับเกมตลาดเปลี่ยน

วิกฤตจากมหาอุทกภัยครั้งนี้จะก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในหลากหลายมิติ

ทั้งในมุมกว้างและมุมแคบ ทั้งในภาพใหญ่ของระบบเศรษฐกิจ และในภาพเล็กอย่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงภายหลังได้รับบทเรียนครั้งใหญ่จากน้ำเช่นกัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เสียหายอยู่ไม่ใช่น้อยจากน้ำท่วมใหญ่รอบนี้ ซึ่งความเสียหายที่เกิดขึ้นทำให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องอยู่ในภาวะวิตกกังวลว่าน้ำจะท่วมได้ขนาดนี้อีกไหมในปีหน้าหรือปีต่อๆ ไป การตั้งรับ การระวังตัว และการวางแผนป้องกันจึงเกิดขึ้น

เริ่มจากผู้กำหนดเกมใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ ธนาคารและสถาบันการเงินซึ่งเป็นเจ้าของเงิน ที่ค่อนข้างอ่อนไหวกับทุกๆ ผลกระทบที่ทำให้ธุรกิจเกิดความเสี่ยง รอบนี้ก็เช่นกัน ธนาคารจะให้ความสำคัญกับทำเลที่มีความเสี่ยงกับน้ำท่วมมากขึ้น รวมถึงกฎระเบียบต่างๆ ที่จะเข้มงวดขึ้น ซึ่งจะมีผลกับการปล่อยกู้โครงการในอนาคต

โจทย์สำคัญที่ธนาคารส่งผ่านไปยังผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือ การพัฒนาสินค้าในทำเลที่เคยถูกน้ำท่วมจะต้องปรับเปลี่ยนอย่างไรให้ความเป็นไปได้ในการทำธุรกิจยังคงอยู่ ทั้งในแง่ผู้บริโภคที่อาจมีการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมไปหลังน้ำท่วม กฎระเบียบที่เข้มข้นขึ้น เป็นการบ้านที่ผู้ประกอบการต้องทำอย่างหนัก

ธวัชไชย สุทธิกิจพิศาล ประธานกรรมการธนาคารเกียรตินาคิน มองว่า ทำเลที่ไม่กระทบจากน้ำท่วมการปล่อยสินเชื่อก็ยังคงปกติ แต่ทำเลที่เคยถูกน้ำท่วมมาแล้วคงต้องรอดูว่าการระบายสต๊อกที่เหลืออยู่ว่าผู้ประกอบการจะทำได้มากน้อยขนาดไหน

ขณะเดียวกันธนาคารคงต้องติดตามดูอย่างใกล้ชิดว่า กฎหมายที่เกี่ยวข้องจะมีความเข้มงวดมากขึ้นแค่ไหน ไม่ว่าจะเป็นกฎหมายด้านสิ่งแวดล้อม หรือผังเมือง ซึ่งธนาคารเองก็ต้องรับผิดชอบต่อสังคมส่วนหนึ่งด้วย การจะปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการที่มีความเสี่ยงต่อเรื่องเหล่านี้ก็ต้องระมัดระวัง

ทางด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็มีงานยากรออยู่เช่นกัน ที่สำคัญที่สุด คือ การตีโจทย์ให้แตกว่า พฤติกรรมของผู้บริโภคจะเปลี่ยนแปลงไปมากน้อยแค่ไหนกับทำเลที่ถูกน้ำท่วม รวมถึงการสร้างความมั่นใจของผู้บริโภคให้คืนกลับมา การรับมือทางกายภาพ ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพระบบป้องกันน้ำท่วมในโครงการหรือการออกแบบบ้านใหม่

หลายๆ บริษัทได้ขยับเรื่องการออกแบบ การเพิ่มระบบป้องกันกันไปบ้างแล้ว แต่บทสรุปสุดท้ายอยู่ที่ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากการทำเรื่องดังกล่าว จะกระทบกับราคามากน้อยแค่ไหน เพราะต้องไม่ลืมว่า ทำเลที่ถูกน้ำท่วมส่วนใหญ่เป็นฐานคนระดับกลางล่าง ซึ่งมีการแข่งขันสูง กำไรน้อย การเพิ่มต้นทุนที่ทำให้ราคาขยับขึ้นมากไปตลาดก็ไม่ตอบรับเช่นกัน

การรู้ให้ได้ว่าพฤติกรรมของคนซื้อบ้านหลังน้ำท่วมเปลี่ยนไปมากน้อยขนาดไหน วิตกกับน้ำท่วมเพียงใด จึงน่าจะเป็นกุญแจดอกแรกที่จะไขปริศนาตลาดบ้านหลังน้ำท่วมได้เป็นอย่างดี ซึ่งหลายๆ บริษัทกำลังทำเรี่องนี้อย่างเงียบๆ อยู่ในเวลานี้

สำหรับคนซื้อบ้าน แน่นอนว่าถ้าสามารถเลือกได้คงไม่อยากอยู่ในทำเลที่ถูกน้ำท่วม แต่ด้วยกำลังความสามารถในการซื้อ และความที่ไม่สามารถคาดคะเนได้ว่าพื้นที่ไหนน้ำจะท่วมหรือไม่ท่วม การรับสภาพปัญหาและเรียนรู้ที่จะอยู่กับมันให้ได้น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด

มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้ความเห็นว่า คนซื้อบ้านหลังน้ำท่วมคงจะต้องเลือกดูทำเลที่มีความเสี่ยงน้อย จะต้องเรียนรู้ว่าทำเลไหนที่อยู่ในพื้นที่น้ำหลาก ซึ่งปกติน้ำท่วมทุกปีอยู่แล้ว และพื้นที่ไหนที่น้ำท่วมเพราะเกิดปัญหาจากการจัดการ

อย่างพื้นที่ที่เป็นแนวระบายน้ำหรือฟลัดเวย์ที่มีอยู่หรือที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ในย่านมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง ภาษีเจริญ ทวีวัฒนา ที่อยู่ในแนวฟลัดเวย์ ก็ควรจะหลีกเลี่ยง เพราะมีโอกาสที่น้ำจะท่วมได้ทุกปี รวมถึงการตรวจสอบระบบป้องกัน หรือบรรเทากรณีที่เกิดน้ำท่วมของโครงการ ว่ามีประสิทธิภาพแค่ไหน

ทั้งหมดคือความเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นหลังน้ำท่วมใหญ่ ซึ่งการปรับตัวก้าวผ่านช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อนี้ ถือเป็นสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จในอนาคตได้เลยทีเดียว