เขย่าเครดิต ทำเลทอง บ้าน-ที่ดินเสี่ยงท่วม ราคาทรง-ทรุด

มหาอุทกภัยที่คนครึ่งค่อนประเทศกำลังเผชิญชะตากรรมอยู่ในขณะนี้ ได้สร้างความเสียหายหนักกับชีวิต ทรัพย์สิน รวมถึงอาคารบ้านเรือน

โดยเฉพาะในพื้นที่ซึ่งมีการอยู่อาศัยหนาแน่นในเขต กทม. และปริมณฑล

ทำเลที่เป็นทำเลฮอตฮิตในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในช่วงที่ผ่านมาหลายพื้นที่ถูกน้ำท่วมเสียหาย ทำลายทั้งทรัพย์สินและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่เริ่มหวั่นวิตกกับการอยู่ในทำเลที่เสี่ยงน้ำท่วม

ทำเลทองทำเลฮิตที่ถูกน้ำท่วมในรอบนี้ จึงอาจจะถูกปรับเครดิตให้ลดลง เมื่อภัยเรื่องน้ำกลายเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนับจากนี้ไป

“ผลกระทบจากน้ำท่วมใหญ่รอบนี้ ทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบที่เกาะตามสถานีรถไฟฟ้าออกไปชานเมือง อย่างเช่น ในย่านรัตนาธิเบศร์ บางบัวทอง ที่เคยได้รับความนิยมความต้องการซื้อจะเริ่มชะลอตัวลง” ปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการคอล ลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้ความเห็น

นอกจากนี้ ราคาที่ดินในทำเลที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมอย่างรุนแรง มีแนวโน้มราคาจะลดลง เพราะทำเลดังกล่าวความนิยมจะลด ในขณะที่ผู้บริโภคจะเห็นประโยชน์ของการอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมมากขึ้น รวมถึงบ้านมือสองในทำเลไม่เสี่ยงน้ำท่วม จะเป็นหนึ่งตัวเลือกในอนาคต เมื่อบ้านมือสองมีความต้องการมากขึ้น ธุรกิจรับเหมาซ่อมแซมต่อเดิมบ้านจะขยายตัวด้วยเช่นกัน

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบจะต้องพยายามหาทางออก เพื่อสร้างความเชื่อมั่นกับผู้ซื้อ โดยพยายามปิดจุดอ่อนที่เคยถูกน้ำโจมตี เช่นการเพิ่มมาตรการการป้องกันน้ำให้สูงขึ้น ดินที่เคยถม 1 เมตร ก็ต้องเพิ่มเป็น 2 เมตร การออกแบบบ้านแนวราบในอนาคตจะต้องคำนึงถึงการป้องกันน้ำท่วมที่อาจเกิดขึ้นด้วย

“การพัฒนาโครงการใหม่จะต้องซีเรียสเรื่องทำเลที่ตั้ง เพื่อลดผลกระทบจากน้ำท่วม โดยทำเลที่อยู่นอกคันกั้นน้ำล้วนเป็นทำเลที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้” วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ ให้ความเห็น

แม้ว่าอุทกภัยครั้งนี้จะเกิดจากปริมาณน้ำที่มีมากผิดปกติ ซึ่งอาจไม่สามารถนำมาเป็นบรรทัดฐาน หรือเป็นบทสรุปได้ว่า ทำเลที่ได้รับผลกระทบจะเป็นทำเลที่เสี่ยงต่อภาวะน้ำท่วมในอนาคต แต่วสันต์เชื่อว่า มีผลทางจิตวิทยาต่อการเลือกซื้อบ้านในระยะสั้นแน่

สำหรับทำเลนอกคันกั้นน้ำทางฝั่งเหนือและตะวันออกของ กทม. เช่น คลองหลวง รังสิต ธัญบุรี ลำลูกกา หนองจอก ลาดกระบัง หรือที่อยู่ในคันกั้นน้ำ แต่อยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม อย่างสายไหม ดอนเมือง เป็นต้น และทำเลนอกคันกันน้ำฝั่งตะวันตกที่อยู่ตามแนวถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันตก ทำให้พื้นที่ด้านเหนือคันกั้นน้ำ เช่น บางใหญ่ บางบัวทอง ไทรน้อย พุทธมณฑล ตลิ่งชัน เป็นต้น ล้วนตกอยู่ในความเสี่ยงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

“ในระยะสั้นทำเลบ้านจัดสรรที่อยู่นอกคันกั้นน้ำจะได้รับผลกระทบเชิงจิตวิทยาของผู้บริโภค จะพยายามเลี่ยงทำเลเหล่านี้ ความต้องการซื้อในพื้นที่จะลดลง จากที่เคยเป็นทำเลที่ขายดีและราคาขึ้นต่อเนื่อง เช่น บางบัวทองซึ่งกระทบค่อนข้างหนัก ความต้องลดลง และเชื่อว่า ราคาบ้านและราคาที่ดินจะทรงๆ ตัว เหมือนทำเลฝั่งตะวันออกของ กทม. ที่เป็นพื้นที่รับน้ำมีน้ำท่วมขังอยู่เป็นประจำราคาก็จะทรงตัว ไม่ขึ้น แต่อาจจะลดลงได้บ้าง” วสันต์ กล่าว

ส่วนราคาบ้านที่ดินในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากน้ำท่วมครั้งนี้ จะลดลงมา จะทรงตัว หรือจะมีโอกาสขยับขึ้นไปได้หรือไม่นั้น มีองค์ประกอบค่อนข้างเยอะ แต่ชั่วโมงนี้ที่สำคัญที่สุด คงจะเป็นเรื่องแผนการแก้ปัญหาน้ำท่วมในระยะยาวของรัฐบาล ที่จะต้องทำอย่างเป็นระบบ ทั้งใน กทม.และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมครั้งนี้ ถ้าระยะยาวรัฐบาลแก้ปัญหาได้อย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาด ความเชื่อมั่นผู้บริโภคก็จะเริ่มกลับมา

อย่างไรก็ตาม หากพิเคราะห์ดูให้ดีๆ ทำเลของบ้านแนวราบที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมใหญ่รอบนี้ ล้วนเป็นทำเลจัดสรรหลักของ กทม.และปริมณฑล คนที่ได้รับผลกระทบหนักๆ เห็นจะเป็นคนชั้นกลางที่พำนักอยู่หมู่บ้านตามชานเมือง

เมื่อทำเลเหล่านี้มีความเสี่ยงน้ำท่วม ขณะที่คอนโดมิเนียมในเมืองก็ยังราคาแพงเกินกำลัง ทางเลือกของคนกลุ่มนี้จึงมีไม่มากนัก สุดท้ายก็ต้องเลือกบ้านที่มีกำลังพอหาซื้อได้ แม้จะอยู่ในทำเลเสี่ยงน้ำท่วมที่อาจลุ้นกันปีต่อปี แต่ก็เป็นทางเลือกที่เขาเหล่านี้ไม่อาจปฏิเสธได้