อสังหาฯเวียดนามทรุด

เจอพาดหัวข่าวนี้จากรายงานของสำนักข่าวเอเอฟพี คือ Vietnam’s once hot property market cools

โดย..ฐาปนา 

อ่านแล้วก็ทำให้เห็นภาพที่ค่อนข้างชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามที่เคย Hot หรือร้อนแรงนั้น ได้ Cool หรือเย็นลงเสียแล้ว

รายงานบอกว่า หากมองย้อนหลังไปเพียงเมื่อ 4 ปีก่อน สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามอยู่ในช่วงที่ร้อนแรงสุดขีด จะเห็นได้จากภาพที่นักลงทุนเหมือนจะต้องกำเงินสดไปยืนเข้าแถวรอซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ยังไม่ได้ลงมือก่อสร้างด้วยซ้ำ เรียกว่าซื้อกันจากในแผ่นกระดาษ (เหมือนที่เคยเกิดขึ้นกับบ้านเราในยุคหนึ่ง ที่มีการขายบ้านบนแผ่นกระดาษกันอย่างเฟื่องฟู)

แต่เอเอฟพีก็รายงานว่า สถานการณ์ในปัจจุบันนี้ได้เกิดการแปรเปลี่ยนไปเสียแล้ว โดยมีปัญหาเรื่องเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงมากเป็นเครื่องฉุดรั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับมาตรการที่รัฐบาลเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อ ก็ทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์ยากขึ้นเรื่อยๆ และในที่สุดราคาที่เคยสูงลิบก็หดลดต่ำลง จนทำให้พวกผู้ประกอบการต้องพยายามหาเทคนิคการตลาดต่างๆ สารพัดมาจูงใจให้คนกลับมาซื้อ ทั้งลด แลก แจก แถม แต่ก็ยังไม่ค่อยจะได้ผล

ท่ามกลางวิกฤตที่เกิดขึ้นก็มีคนบางกลุ่มได้ประโยชน์ นั่นคือ กลุ่มผู้เช่าอาคารสำนักงาน ที่ตอนนี้เกิดมีพื้นที่เปล่าจำนวนมากเกินกว่าความต้องการของตลาดไปเสียแล้ว ทำให้ผู้เช่าที่เคยเป็นผู้ที่ต้องยอมทุกอย่าง ได้เปลี่ยนสภาพมาเป็นผู้มีอำนาจเหนือตลาด

แบรดด์ จี กรรมการบริษัทบริหารอสังหาริมทรัพย์ของอาคารไบเทคโก ไฟแนนเชียล ทาวเวอร์ ซึ่งเป็นอาคารที่สูงถึง 68 ชั้น ในกรุงโฮจิมินห์ ซิตี บอกว่า ตอนนี้ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่ากำลังอยู่ในช่วงที่ยากลำบากมาก ผู้ประกอบการทุกคนต้องพยายามต่อรองเรื่องค่าเช่าให้ได้มากที่สุด ในขณะที่ผู้เช่าก็มีอำนาจมากกว่า

อาคารที่ จี เป็นผู้บริหารอยู่ ซึ่งเพิ่งจะก่อสร้างเสร็จได้ไม่นานนัก คือ เปิดให้บริการได้ราวๆ ปลายปีก่อน ถึงตอนนี้ก็เพิ่งมีผู้เช่าเพียง 40% ของพื้นที่ เรียกว่าไม่ถึงครึ่ง

เอเอฟพี รายงานว่า ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอได้ลดลงมากกว่าครึ่งของอัตราที่เคยได้ที่ 100 เหรียญสหรัฐต่อเดือน ในช่วงปี ค.ศ. 2007–2008 ที่เคยเป็นเวลาทองที่ดีที่สุดของผู้ประกอบการ แต่ตอนนี้สถานการณ์ที่เปลี่ยนไป ทำให้พื้นที่สำนักงานมีมากเกินไปแล้ว เพราะในช่วงที่ตลาดร้อนแรงก็แห่กันสร้างโครงการไปมาก ไม่ทันได้คำนึงถึงวันที่เศรษฐกิจตกสะเก็ด

ด้านตลาดที่อยู่อาศัยนั้นก็ได้รับผลกระทบจากมาตรการขึ้นดอกเบี้ยของรัฐบาลเพื่อคุมเงินเฟ้อด้วยเหมือนกัน โดย เคร็ก วอลเลซ จากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ดีทีแซด บอกว่า ตอนนี้สถาบันการเงินต่างๆ กำลังพยายามจำกัดการปล่อยสินเชื่อให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่ไม่ใช่ภาคการผลิต หรือหากจะยอมปล่อยให้กู้ก็จะคิดดอกเบี้ยเงินกู้ในอัตราสูงลิบลิ่ว คือ ประมาณ 2025% ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถดำเนินการลงทุนเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ จนไม่สามารถเกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ

ในขณะที่โครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็เจอปัญหาราคาตกต่ำ โดยในกลางปี ค.ศ. 2011 ราคาอพาร์ตเมนต์ระดับหรูในเมืองมีราคาตกลงมาจากปลายปี ค.ศ. 2010 แล้วถึง 17% ทำให้ตอนนี้มีราคาขายเหลือเพียงประมาณตารางเมตรละ 1,500 เหรียญสหรัฐเท่านั้น

แต่ถึงแม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของที่พักอาศัยจะมีราคาถูกลง ซึ่งน่าจะทำให้ลูกค้าสามารถซื้อได้ง่ายขึ้น แต่สถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงก็ไม่ได้เป็นอย่างนั้น เพราะแม้ลูกค้าเป้าหมายจะเห็นราคาบ้านถูกและอยากซื้อมาก แต่ก็ซื้อไม่ได้เพราะไม่มีเงินสด ในขณะที่การกู้ธนาคารก็เป็นเรื่องยากลำบาก

จนเกิดเป็นสถานการณ์ที่กลืนไม่เข้าคายไม่ออก นั่นคือ ผู้ประกอบการก็ต้องลดราคาแล้วลดราคาอีกเพื่อดึงลูกค้า ในขณะที่ลูกค้าเองก็สนใจเมื่อเห็นข้อเสนอราคา แต่ก็หาเงินมาซื้อไม่ได้ ผู้ประกอบการก็หดเหี่ยว ต้องไปตัดสินใจลดราคาอีก แต่ก็ยังหาคนซื้อไม่ได้อีก วนเวียนอยู่แบบนี้ และรอวันที่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตก

ไท กว่าง ตรุง ผู้จัดการแผนกวิจัยของ โจนส์ แลง ลาซาลล์ ซึ่งเป็นผู้ให้บริการและบริหารอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก บอกว่า ขนาดตัวเองที่ทำงานวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามก็ยังเจอปัญหา คือ เห็นราคาบ้านแล้วอยากจะซื้อสักหลัง จะได้เลิกจ่ายค่าเช่าเสียที แต่ก็พบว่าซื้อไม่ได้เพราะติดขัดเรื่องปัญหาการเงิน และเชื่อว่าน่าจะมีคนรุ่นหนุ่มสาวอีกมากมายหลายคนที่เจอปัญหานี้เหมือนกัน เลยทำให้ต้องทนเช่าบ้านต่อไป แม้อยากซื้อบ้านเป็นของตัวเองใจจะขาด

ด้วยปัญหาที่วนเวียนแบบนี้ ทำให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามอยู่ในภาวะตกต่ำอย่างต่อเนื่อง โครงการใหม่ๆ หลายโครงการที่เคยวางแผนเอาไว้ก็ต้องชะลอการเปิดตัวออกไป และยังมองไม่เห็นทางออกว่าจะเจอแสงสว่างเมื่อไหร่

แต่ วอลเลซ ก็ตั้งความหวังว่า ด้วยสถานการณ์ปัญหาที่เป็นอยู่ในตอนนี้ น่าจะทำให้รัฐบาลเวียดนามมองเห็น และหาทางผ่อนคลายมาตรการความเข้มงวดด้านการเงินลงบ้างในปีหน้า โดยเฉพาะการลดอัตราดอกเบี้ยที่น่าจะช่วยได้ แต่ไม่ว่าอย่างไรก็ตาม เขาคิดว่าสถานการณ์ที่ตกต่ำของวงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามนี้จะคงอยู่ต่อไปอีกนานพอสมควร คือ อย่างน้อยในปีหน้าก็จะยังไม่ฟื้นตัวนัก

ปัญหาที่เกิดขึ้นนี้มีต้นตอหลักเรื่องหนึ่งมาจากภาวะเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นในเวียดนาม โดยที่ผ่านมาเวียดนามประสบภาวะเงินเฟ้อมากกว่า 20% ซึ่งเป็นอัตราที่สูงที่สุดของเอเชีย ทำให้รัฐบาลต้องออกมาตรการหลายอย่าง และส่งผลกระทบมาถึงแต่ละอุตสาหกรรมอย่างหลีกเลี่ยงไมได้ แต่ด้วยพื้นฐานที่ดีของประเทศก็ทำให้หลายๆ คนยังคิดว่าอีกไม่นานความตกต่ำก็น่าจะฟื้นตัวได้ แต่คงต้องใช้เวลาอีกสักพัก

เมื่อเห็นสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในเวียดนามขณะนี้แล้ว ก็ทำให้เราเห็นภาพสะท้อนของวิกฤตต้มยำกุ้งที่เคยเกิดขึ้นกับประเทศไทย ซึ่งเราควรจะมองทั้งหมดเป็นบทเรียน เพื่อที่จะไม่ให้ประวัติศาสตร์ซ้ำรอย ในขณะที่ผู้ประกอบการบางส่วนของไทย หรือประเทศอื่นๆ อาจจะฉวยจังหวะนี้ในการรุกเข้าไปในเวียดนาม เช่น เข้าไปเปิดสาขาหรือเปิดโรงงาน เนื่องจากราคาค่าเช่าอาคารหรือพื้นที่ต่างๆ กำลังอยู่ในช่วงขาลง ทำให้การเข้าไปมีต้นทุนต่ำกว่าปกตินั่นเอง