วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย ต้องลึกถึงปัจจัยย่อย

อนุสนธิจากที่มีการวิเคราะห์ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยว่า

โดย...ประศาสน์ ตั้งมติธรรม

กรรมการ บริษัท ศุภาลัย

อนุสนธิจากที่มีการวิเคราะห์ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยว่า จะมีภาวะล้นตลาดในปี 2556 นั้น ในช่วงที่ผ่านมาสภาวะธุรกิจด้านต่างๆ ทั้งในประเทศและในประเทศสหรัฐอเมริกาบ่งชี้ว่า ไม่น่าจะเป็นเช่นนั้น หรือไม่น่าจะกล่าวเช่นนั้นได้ ทั้งนี้ เนื่องจากตัวแปรที่เป็นดัชนีทางอุปสงค์มวลรวมหลายๆ ด้าน บอกว่า ภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วๆ ไปมีอัตราการขยายตัวที่ดีในปี 2553 และยังคงมีอัตราการขยายตัวในปี 2554 แม้ว่าจะด้วยอัตราที่ลดลงบ้าง

สภาวะดังกล่าวน่าจะอธิบายได้ว่า อัตราการขยายตัวที่ดีในปี 2553 น่าจะเป็นผลสืบเนื่องจากปฏิกิริยาในทางบวก ภายหลังจากวิกฤตการเงินสหรัฐอเมริกาในปี 2552 แน่นอน อัตราการขยายตัวในปี 2554 ย่อมไม่อาจสูงเท่าปี 2553 แต่ก็ลดลงไม่มากและยังจัดอยู่ในเกณฑ์ดี แนวโน้มของตัวแปรต่างๆ ทั้งของไทยและสหรัฐอเมริกาสอดคล้องไปในทิศทางเดียวกัน ทั้งนี้ การชะลอตัวของอัตราการขยายตัวไม่ใช่เป็นการถดถอยของภาวะเศรษฐกิจแต่อย่างใด

ตามปกติแล้วภาวะการส่งออกและการลงทุนจะเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้เศรษฐกิจมีการขยายตัวที่ดี และภาวะเศรษฐกิจที่ดีจะทำให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจต่อรายได้ อันนำไปสู่การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น ภาวะการส่งออกและการลงทุนคงนำไปสู่ข้อสรุปได้ว่า ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 1 ปีข้างหน้า จะยังคงไปได้ดี แต่อาจจะไม่ดีเท่าปี 2553

การคาดการณ์ภาวะเศรษฐกิจไปถึงปี 2556 นั้น น่าจะเป็นสิ่งที่เกินความสามารถไปสักหน่อย เนื่องจากตัวแปรทางเศรษฐกิจมีความผันผวนเป็นอย่างมากจากวิกฤตการเงินโลกที่เกิดขึ้นอยู่ในขณะนี้ อย่างไรก็ตาม ความผันผวนที่เกิดขึ้นจะมีผลกระทบต่อตลาดเงิน ตลาดทุน และตลาดสินค้าโภคภัณฑ์เท่านั้น ศักยภาพและพื้นฐานทางเศรษฐกิจในระยะยาวยังคงอยู่ในเกณฑ์ดี

นอกจากอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจแล้ว ตัวแปรอื่นที่เกี่ยวข้องก็มีส่วนส่งผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยให้เพิ่มขึ้นได้ เช่น นโยบายส่งเสริมของรัฐบาลอัตราดอกเบี้ยและการส่งเสริมการขายของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่อัตราดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบได้ทั้งในทางบวกและทางลบ ที่ว่าบวกเพราะว่าอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเกินไป ส่วนที่ว่าลบเพราะอัตราดอกเบี้ยที่สูงลดกำลังซื้อของผู้บริโภค ดังนั้น จำนวนที่อยู่อาศัยที่จะออกสู่ตลาดจริงคงอยู่ไม่ต่ำกว่าประมาณ 9 หมื่น1 แสนหน่วย ในปี 12 ปีข้างหน้านี้

จำนวนที่อยู่อาศัยจะล้นหรือไม่ จึงอยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจและตัวแปรอื่นๆ ตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้นและอาจสรุปได้ว่าตลาดไม่น่าจะมี Supply ล้นอะไรมากมายนัก โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่ใกล้กับแหล่งงานในตัวเมืองเป็นอย่างมากในขณะนี้ ซึ่งเป็นพฤติกรรมใหม่ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และมีความสำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นในหรือนอกตัวเมือง นี่คือปัจจัยอีกตัวหนึ่งที่จะทำให้ที่อยู่อาศัยไม่ล้นตลาดตามที่มีการคาดการณ์ไว้

การวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยของนักวิเคราะห์ต่างชาติ โดยดูจากปัจจัยทางมหภาคเพียงอย่างเดียว จึงให้ข้อสรุปที่ไม่ถูกต้อง เนื่องจากตัวแปรย่อยอื่นๆ ก็มีความสำคัญอย่างมีนัยสำคัญเช่นเดียวกัน