อสังหาฯกระทุ้งรัฐบาลอย่าดองมาตรการ หวั่นไตรมาส4ช็อก

ผลจากความไม่ชัดเจนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล

กลายเป็นปัจจัยสำคัญกระทบการซื้อผู้บริโภคชะลอซื้อขายและโอน ด้านเอกชนต่างตบเท้าร้องรัฐบาลเร่งผลักดันมาตรการดังกล่าวให้เป็นรูปธรรมก่อนตลาดจะซบไปมากกว่านี้ เนื่องจากที่อยู่อาศัยถือเป็นปัจจัยสี่ที่มีความสำคัญ

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยในงานสัมมนาเรื่องอสังหาริมทรัพย์หลังเปลี่ยนรัฐบาล ว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมามีสัดส่วนลดลงเกือบทุกด้าน เช่น ยอดรวมที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯปริมณฑล 7 เดือนแรกของปีนี้มีจำนวน 4.6 หมื่นหน่วย ลดลง 14% เมื่อเทียบกับช่วง 7 เดือนของปีที่ผ่านมามี 5.1 หมื่นหน่วย

ขณะที่ยอดรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯปริมณฑล 8.82 หมื่นหน่วย ลดลง 23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมามี 114,600 หน่วย สาเหตุหลักมาจากปีนี้ไม่มีมาตรการออกมากระตุ้นธุรกิจเหมือนช่วงต้นปี 2553

 

นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล ก็มีจำนวนลดลงในรอบ 8 เดือนแรกของปีนี้ โดยประเภทแนวราบ หรือบ้านจัดสรรมี 30,600 หน่วย ลดลง 12% เทียบช่วง 8 เดือนของปีก่อน ประเภทแนวสูง หรืออาคารชุด 2.78 หมื่นหน่วย ลดลง 15% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ทั้งนี้มีโครงการแนวราบและแนวสูงรวมกัน 243 โครงการ รวมประมาณ 58,350 หน่วย

ขณะเดียวกัน ปัจจัยเสี่ยงของธุรกิจอสังหาฯ มีเพิ่มมากขึ้น ทั้งจากราคาวัสดุ ค่าจ้างที่ปรับขึ้นเป็นวันละ 300 บาทใน 7 จังหวัดนำร่อง ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยยังเป็นช่วงขาขึ้น แต่มีแนวโน้มชะลอลงในปี 2555 ภัยธรรมชาติที่รุนแรงมากขึ้น ปัจจัยต่างประเทศที่ประสบปัญหาวิกฤตการเงินในกลุ่มประเทศยุโรปและสหรัฐอเมริกา และการลดความร้อนแรงในตลาดที่อยู่อาศัยของจีน

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยบวกคือภาวะเศรษฐกิจเติบโตดี แผนการพัฒนาเส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ กำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นจากการปรับขึ้นเงินเดือนและค่าจ้าง การเมืองที่สงบขึ้นกว่าที่ผ่านมา รวมถึงนโยบายด้านที่อยู่อาศัยของภาครัฐ

ทั้งนี้ ความไม่ชัดเจนของมาตรการที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อและการโอนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในขณะนี้

มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้ความเห็นว่ารัฐมนตรีในรัฐบาลชุดปัจจุบันเกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึง 3 คน เชื่อว่าจะผลักดันมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดขึ้นโดยไม่ยาก และเชื่อว่าในปี 2555 จะเป็นปีที่มีการเติบโตสูงและถือเป็นปีทอง อีกครั้ง เนื่องจากเชื่อว่ารัฐบาลจะผลักดัน ออกมากระตุ้นภาคธุรกิจ ได้แก่ มาตรการบ้านหลักแรกดอกเบี้ย 0%, การผลักดันให้เกิดกองทุนอสังหาฯ

“อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการจะต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน โดยเฉพาะการซื้อที่ดินจะต้องพิจารณาจากผังเมืองรวมว่าสามารถพัฒนาอะไรได้บ้าง อย่าทำตัวเหมือนนักการเมืองที่ซื้อที่ดินแล้วค่อยมาเปลี่ยนสีผังเมืองเพื่อให้ที่ดินของตนเองสามารถพัฒนาเพื่อสร้างประโยชน์ได้มากขึ้น” นายมานพกล่าว

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ต้องการให้รัฐบาลแสดงความชัดเจนในนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ตามที่ได้หาเสียงไว้ เพื่อลดผลกระทบจากการชะลอซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะนโยบายบ้านหลังแรกดอกเบี้ย 0% 5 ปี และการหักลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสูงสุด 5 แสนบาท ซึ่งจะได้อานิสงส์ถึงบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท รวมถึงการลดภาษีอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน และอื่นๆ

แต่ในทางตรงข้าม รัฐบาลกลับประกาศมาตรการหักลดหย่อนภาษีสูงสุดไม่เกิน 3 แสนบาท สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งที่ผ่านมามาตรการดังกล่าวไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดเท่าใดนัก เพราะผู้ที่จะได้ประโยชน์สูงสุดเป็นผู้ที่มีรายได้สูง

“หากรัฐบาลไม่มีทางออกของมาตรการนี้ ว่าจะช่วยใครดี ขอแนะนำให้ไปดูสถิติการขอสินเชื่อจาก ธอส.ในการขอสินเชื่อในโครงการ 0% 2 ปี ซึ่งพบว่าผู้กู้ส่วนใหญ่ขอวงเงินไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และถือเป็นผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง มีความต้องการที่อยู่อาศัยหลังแรกจริง ซึ่งรัฐบาลสามารถสนับสนุนให้เฉพาะบ้านในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทสูงเป็นพิเศษ และลดหลั่นตามราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น” นายอิสระ กล่าว

นอกจากนี้ ยังได้รับผลกระทบจากการออกมาตรการควบคุม LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้ยอดจดทะเบียนอาคารชุดลดลง 29% ส่วนยอดเปิดโครงการใหม่ เดือน ม.ค.ส.ค. มีจำนวน 71 โครงการ จำนวน 27,750 หน่วย ต่ำสุดในรอบ 5 ปี

อย่างไรก็ตามการเปิดตัวโครงการน้อยดังกล่าวถือเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการในการปรับตัวเพื่อรับมือกับภาวะต้นทุนที่ปรับขึ้น รวมถึงการระบายสต๊อกที่เหลือขายในตลาดให้ลดน้อยลง และยังการสอดคล้องกับผลการสำรวจในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ผ่านมา พบว่า ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อคอนโดฯลดลง

วิศิษฐ์ คุณาทรกุล ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ บริษัทตัวแทนนายหน้าบ้านมือสอง กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดบ้านมือสองในกลุ่มที่จะซื้อเป็นบ้านหลังแรกนั้น เริ่มชะลอการซื้อลงเพื่อรอความชัดเจนจากรัฐบาลแต่สิ่งสำคัญสำคัญ ต้องการให้รัฐบาลเร่งดำเนินการในส่วนของมาตรการเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน การลดค่าจำนอง ให้อยู่อัตราที่ต่ำ ระยะยาว เพื่อให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนมือได้ง่าย และมีการย้ายเข้ามาอยู่ในเมืองได้ง่ายขึ้น

ถึงเวลาแล้วที่รัฐบาล ต้องเร่งผลักดันมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดขึ้น ก่อนที่ความไม่ชัดเจนจะทำให้เกิดความเสียหาย ที่รุนแรงไปมากกว่านี้