ส่องอดีตสู่อนาคต อสังหาฯไทยสดใสรับ'เออีซี'

ถึง ณ วันนี้ หากยังมีใครไม่รู้จักการเปิดเสรีประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี

ที่จะเกิดขึ้นในปี 2558 อาจจะตกขบวนได้ เนื่องจากการแข่งขันในประเทศกลุ่มอาเซียน 10 ประเทศ จะเกิดขึ้นอย่างเสรีในหลายภาคธุรกิจ ไม่พ้นแม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการเคลื่อนย้ายทั้งฐานเงินทุนรวมไปถึงแรงงาน หากมีการปรับตัวเตรียมพร้อมเพื่อรับมือกับการแข่งขันตั้งแต่เนิ่นๆ ย่อมได้เปรียบในเวทีการแข่งขันระดับสากล

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโส บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย สรุปภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยรอบ 10 ปีที่ผ่านมา และแนวโน้มในอนาคตเมื่อเปิดเสรีเออีซีว่า ไทยสามารถแข่งขันได้เริ่มจากจำนวนประชากรในพื้นที่ชานเมืองเพิ่มขึ้นมากกว่า 40% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (2543-2553) 5 อันดับแรก ได้แก่ บางใหญ่ 107% บางบัวทอง 85% ลำลูกกา 71% คลองสามวา 56% ธัญบุรี 53% แต่ความหนาแน่นเฉลี่ยในปริมณฑลยังคงน้อยกว่ากรุงเทพฯ ซึ่งความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ชานเมืองและปริมณฑลยังคงต่ำกว่าในเมืองที่มีมากกว่า 500% ต่อ ตร.กม.

ขณะที่อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมือง หรือซีบีดี นั้นปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 5-15% ต่อปี โดยเฉพาะบริเวณสี่แยกเพลินจิต พื้นที่รอบๆ สวนลุมพินี แยกอโศก-เพชรบุรี ถนนรัชดาภิเษก ถนนสุขุมวิท (ซอย 1-55) และถนนสาทร จากอดีตจะเห็นได้ว่าที่ดินบริเวณแยกเพลินจิต เมื่อปี 2550 มีราคาขายอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อ ตร.ว.

ปัจจุบันราคาขยับไปสูงถึง 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. แล้ว และคาดว่าราคาที่ดินในอีก 5 ปีข้างหน้าจะแตะถึง 2 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หากที่ดินมีการเปลี่ยนมือไปสู่กลุ่มทุนอื่น ส่วนบริเวณอโศก-เพชรบุรี ที่ดินเมื่อปี 2550 ขายกันที่ 2.2 แสนบาทต่อ ตร.ว. ปัจจุบันราคาขยับขึ้นมาอยู่ที่ 5.2 แสนบาทต่อ ตร.ว. รวมไปถึงรัชดาภิเษก ราคาที่ดินจาก 2 แสนกว่าบาทต่อ ตร.ว. ขยับขึ้นไปถึง 5 แสนกว่าบาทต่อ ตร.ว.

นอกจากนี้ มีการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท หลังจากผ่านวิกฤตปี 2540 ได้แก่ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึงปี 2553 ถึง 303% รองลงมาเป็นคอนโดมิเนียม 239% พื้นที่เช่าธุรกิจค้าปลีก 152% โรงแรม 138% อาคารสำนักงาน 133% โดยราคาคอนโดมิเนียมในเมืองปัจจุบันมีราคาขายเฉลี่ย 1.35 แสนบาทต่อ ตร.ม. ปรับเพิ่มขึ้น 5-15% ต่อปีเช่นกัน และคาดว่าภายใน 5 ปีข้างหน้าคอนโดมิเนียมในเมืองจะมีราคาสูงถึง 5 แสนบาทต่อ ตร.ม. อย่างไรก็ดี เมื่อเทียบราคาขายคอนโดมิเนียมในประเทศต่างๆ อาทิ ฮ่องกง มีราคาขายเฉลี่ยที่ 5 แสน-2 ล้านบาทต่อ ตร.ม. สิงคโปร์ 3 แสนบาท–1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ม. กรุงโตเกียว ราคาขาย 8.5 แสนบาทต่อ ตร.ม. โซล 1.2 แสนบาท และเซี่ยงไฮ้ ราคาขายที่ 5.1 แสนบาทต่อ ตร.ม.

ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังต่ำอยู่มาก ทำให้ในปัจจุบันคอนโด มิเนียมระดับลักชัวรีในประเทศไทยยังอยู่ในความสนใจของชาวสิงคโปร์และฮ่องกง ซึ่งเป็นตลาดหลักที่สำคัญของคอนโดมิเนียมหรู โดยพบว่าหลังจากกำลังซื้อต่างชาติซบเซาไปเมื่อช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ขณะนี้ได้เริ่มกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยแล้ว อาทิ โครงการมหานครที่จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสูง และโรงแรมที่สูงที่สุดในกรุงเทพฯ ซึ่งได้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติมากกว่า จากการเดินสายโรดโชว์ในฮ่องกง สิงคโปร์ และมีแผนจะทำตลาดในเซี่ยงไฮ้

อย่างไรก็ตาม นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย พบว่า ชาวอินเดียและจีนเป็นตลาดใหม่ที่มีการเติบโตสูงในช่วงปี 2554 จึงอาจกล่าวได้ว่าเป็นตลาดใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นในอนาคต แต่เป็นหัวเมืองท่องเที่ยว คือ พัทยาและภูเก็ต และพบว่า 5 อันดับแรกของชาวต่างชาติที่ต้องการมาพำนักในประเทศไทยในบั้นปลายชีวิต คือ อังกฤษ สหรัฐ เยอรมนี ญี่ปุ่น สวิตเซอร์แลนด์ นอกจากนี้ยังมีชาวต่างชาติที่เดินทางมารักษาตัวในโรงพยาบาลประเทศไทยอีกกว่า 1.7 ล้านคน โดยรายได้ในครึ่งปีแรกของปี 2554 มีชาวต่างชาติมารักษาพยาบาลในไทยเกือบ 8,000 ล้านบาท ซึ่งมีกลุ่มลูกค้าหลัก คือ ชาวญี่ปุ่น อเมริกัน ออสเตรเลีย อังกฤษ พม่า สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ โอมานและบังกลาเทศ

ขณะเดียวกันยังมีแผนพัฒนาเส้นทาง ซึ่งจะเชื่อมต่อระหว่างจีน พม่า ลาว และไทย การพัฒนาท่าเรือน้ำลึกในพม่า เมืองทวาย รวมไปถึงถนนระดับมาตรฐานสากล มีการพัฒนารถไฟความเร็วสูงและรางคู่ระหว่างจีน-ลาว-เชียงของ-ห้วยทราย-เชียงราย-กรุงเทพฯ รวม 745 กม. และเส้นทางระหว่างจีน-ลาว-หนองคาย-กรุงเทพฯ ระหว่าง 615 กม. และเส้นทางระหว่างกรุงเทพฯ-ปาดังเบซาร์-มาเลเซีย-สิงคโปร์ ระยะทาง 985 กม.

ด้าน โจนส์ แลง ลาซาลล์ โฮเทลส์ ระบุว่า แม้มูลค่าการซื้อขายโรงแรมในไทยจะยังห่างไกลเมื่อเทียบกับช่วงที่เคยมีการซื้อขายมากที่สุดถึง 1.6 หมื่นล้านบาท ในปี 2549 แต่มีความเป็นไปได้ว่า ตลอดปี 2554 นี้ การซื้อขายโรงแรมในไทยจะมีมูลค่าสูงสุดในรอบ 4 ปี โดยในช่วงที่ผ่านมาในปีนี้ มีการซื้อขายโรงแรมในกรุงเทพฯ 1 แห่ง มูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท และที่ภูเก็ตอีก 1 แห่งมูลค่าประมาณ 1,500 ล้านบาท เทียบกับตลอดปี 2553 ที่มีการลงทุนซี้อขายโรงแรมเกิดขึ้นรวมมูลค่า 5,500 ล้านบาท เป็นการซื้อขายโรงแรมในภูเก็ตมูลค่า 4,000 ล้านบาท และโรงแรมในสมุยมูลค่า 1,500 ล้านบาท

ไมค์ แบทเชเลอร์ กรรมการผู้จัดการหน่วยงานบริการการลงทุนซื้อขายโรงแรมโจนส์ แลง ลาซาลล์ โฮเทลส์ กล่าวว่า ผู้ขายส่วนใหญ่ยังคงจำกัดอยู่ในกลุ่มของนักลงทุนประเภทสถาบันและบริษัท เว้นแต่กรณีของการขายรีสอร์ตบ้านตลิ่งงามที่เกาะสมุยในปี 2553 ซึ่งเป็นการขายโดยเจ้าหนี้ของเจ้าของเดิม ส่วนผู้สนใจซื้อมีหลายประเภท อาทิ นักลงทุนเอกชน บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ กองทุน รวมถึงบุคคลผู้มีฐานะ

ทั้งนี้ นักลงทุนที่มีบทบาทเด่นในประเทศไทย คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีส่วนในการซื้อขายโรงแรมเมอร์เคียว เกาะสมุย และโรงแรมดุสิตธานี ลากูนา ภูเก็ต ซึ่งในกรณีของโรงแรมดุสิตธานี ลากูนา ภูเก็ต เป็นการลงทุนซื้อขายโรงแรมรายการใหญ่ที่สุดในประเทศไทยในปี 2553 มูลค่า 2,600 ล้านบาท โดยมีโจนส์ แลง ลาซาลล์ โฮเทลส์ ทำหน้าเป็นตัวแทนการซื้อขาย ส่วนผู้ซื้อ คือ บริษัท ดุสิตธานี ซึ่งซื้อเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนไทยยังคงมีบทบาทเด่นในฐานะผู้ซื้อ แต่ขณะเดียวกันเริ่มมีบริษัทลงทุนจากประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเข้าเป็นผู้ซื้อรายการใหญ่ๆ ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้

ทอม ออคเดน รองประธานบริหารหน่วยงานบริการการลงทุนซื้อขายโรงแรมโจนส์ แลง ลาซาลล์ โฮเทลส์ กล่าวว่า ความท้าทายหลักๆ สำหรับประเทศไทยยังคงเป็นสองประเด็น คือ ข้อจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์โดยต่างชาติและความไม่แน่นอนทางการเมือง ซึ่งในประเด็นหลังมีการคลี่คลายไปในทางที่ดีขึ้น หลังการเปลี่ยนผ่านรัฐบาลดำเนินไปอย่างราบรื่น ปริมาณการซื้อขายจะเพิ่มมากขึ้น หากทุนต่างชาติมีช่องทางมากขึ้นในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะหลังจากที่สถานการณ์ทางการเมืองส่งผลให้ภาคการท่องเที่ยวขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากทิศทางที่ดีขึ้นดังกล่าว ยิ่งส่งผลให้ความเป็นศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์อาเซียนของประเทศไทย มีโอกาสสดใสรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปี 2558