ปัจจัยหนุนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค

วิกฤตการณ์หนี้ในสหรัฐและยุโรปในขณะนี้

โดย...บริษัท ดีทีแซด (ไทยแลนด์)

เป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หันมาให้ความสนใจภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมากขึ้น โดยเฉพาะเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

จากการวิจัยของบริษัท ดีทีแซด พบว่าประเทศไทย สิงคโปร์และมาเลเซียมีสถิติการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้นถึง 92.6% ในปี 2553 ปัจจัยหนุนที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคร้อนแรงเช่นนี้ เกิดจากความพร้อมหลายๆ ด้านทั้งขนาดประชากรและรายได้ที่เพิ่มสูงขึ้น การพัฒนาสาธารณูปโภคสาธารณูปการซึ่งนำไปสู่ความเป็นเมืองมากขึ้น การขยายตัวของภาคธุรกิจท่องเที่ยวและการปรับโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจให้สอดคล้องกับการเจริญเติบโตของแต่ละประเทศ

ปัจจุบันฐานประชากรขนาดใหญ่ในเขตเศรษฐกิจเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ยกเว้นสิงคโปร์ มีรายได้หลังหักภาษีเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากความก้าวหน้าทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนในภูมิภาค ส่งผลให้อุปสงค์ในประเทศสูงขึ้นตามลำดับรวมไปถึงอุปสงค์ที่มีต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย ทำให้โอกาสในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งการพัฒนาศูนย์การค้าระดับกลางและระดับบน ตลอดจนที่อยู่อาศัยราคาปานกลางถึงราคาสูงได้พุ่งเป้ามายังประชากรกลุ่มนี้

ปัจจัยหนุนอีกประการ ที่ส่งให้อุปสงค์ที่มีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททะยานขึ้น คืออัตราเพิ่มของการเจริญเติบโตในเมืองสำคัญหลายแห่งผ่านการปรับปรุงโครงข่ายเส้นทางคมนาคม ซึ่งส่งผลดีต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองนั้นๆ เช่นการขยายโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนในประเทศสิงคโปร์ ทำให้ย่านการค้าอย่าง Jurong Gateway, Buona Vista และ Paya Lebar กระจายตัวออกจากใจกลางเมืองไปสู่รอบนอก เป็นผลพลอยให้ที่อยู่อาศัยแถบชานเมืองใกล้สถานีรถไฟฟ้าปรับราคาสร้างสถิติใหม่ เป็นต้น

ในประเทศไทยนั้น ฝ่ายวิจัยของดีทีแซดพบว่า แผนขยายเส้นทางรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษา (BTS) และรถไฟฟ้ามหานคร (MRT) ได้ส่งแรงบวกให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังทำให้ราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่เดิมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปรับราคาเพิ่มขึ้นอีกด้วย ซึ่งย่านที่กำลังเป็นที่นิยมตามแนวรถไฟฟ้า ได้แก่ สุขุมวิทรอบนอก ราชเทวี พญาไท ธนบุรี รัชดาภิเษก

ด้วยความหลากหลายทั้งด้านวัฒนธรรม ทรัพยากรธรรมชาติ ตลอดจนสิ่งปลูกสร้างโดยฝีมือมนุษย์ ทำให้อุตสาหกรรมท่องเที่ยวเป็นกุญแจสำคัญของการขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจในภูมิภาคนี้ ฝ่ายวิจัยดีทีแซดคาดว่า จำนวนนักท่องเที่ยวในภูมิภาคจะยังปรับตัวเพิ่มขึ้นควบคู่ไปกับการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจและการปรับปรุงพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานซึ่งรวมไปถึงสายการบินต้นทุนต่ำ เพื่ออำนวยความสะดวกให้นักท่องเที่ยวเข้าถึงการเดินทางยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ จำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มสูง จะทำให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มากขึ้นด้วย

ปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่ง ที่ช่วยส่งเสริมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ คือการเจริญเติบโตของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วยผลักดันให้เกิดการลงทุนขนานใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มนำไปสู่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นของภูมิภาคนี้ในอนาคต และความรุดหน้าด้านเศรษฐกิจทั่วทั้งภูมิภาค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันโครงสร้างของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่างๆ แถบนี้มีทิศทางสดใสมั่นคงกว่าเดิม

อย่างไรก็ตาม ขอบเขตความก้าวหน้าทางเศรษฐกิจของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในอนาคตขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ทางเศรษฐกิจที่จะถูกนำมาใช้ในการยกระดับความเจริญของประเทศ หากมี นโยบายและการดำเนินการที่ดีก็สามารถนำไปสู่โอกาสในการลงทุนขนาดใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้

หลายประเทศในภูมิภาคนี้ได้เริ่มแผนพัฒนาเศรษฐกิจของตนเองแล้ว เช่น สิงคโปร์ที่นำแผนการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจมาใช้ตั้งแต่ปี 2546 เพื่อพัฒนาประเทศให้ทันกระแสโลกาภิวัฒน์และส่งเสริมความหลากหลายด้านการลงทุน มาเลเซียเปิดตัวแผนปฏิรูปเศรษฐกิจปี 2554ขณะที่อินโดนีเซียได้จัดทำแผนแม่บทปี 2554 เพื่อเปลี่ยนประเทศให้ก้าวสู่การเป็น 1 ใน 10 ของกลุ่มประเทศเศรษฐกิจชั้นนำของโลก และมีเป้าหมายเพิ่มรายได้ประชากรต่อหัวเป็น 5 เท่าภายในปี 2568

เวียดนามหลังจากเข้าร่วมเป็นสมาชิกองค์การการค้าโลกเมื่อปี 2550 ก็ได้เปิดประเทศและผ่อนปรนนโยบายทางเศรษฐกิจ เพื่อรองรับการลงทุนจากต่างประเทศมากขึ้น ส่วน ในประเทศไทยซึ่งเพิ่งผ่านพ้นช่วงเลือกตั้งมาไม่นาน คงต้องจับตาดูกันต่อไปว่านโยบายทางเศรษฐกิจที่ชัดเจนของรัฐบาลใหม่จะเป็นอย่างไร

ฉั่ว ชอ ฮุน หัวหน้าฝ่ายวิจัยประจำภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ของดีทีแซด ให้ความเห็นว่า ในเขตเศรษฐกิจของภูมิภาคนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์นับว่าเจริญเติบโตที่สุด แต่ก็สามารถเปลี่ยนแปลงได้รวดเร็วที่สุดเช่นกัน เพราะสิงคโปร์มีลักษณะของเศรษฐกิจระบบเปิดที่ยังพึ่งพาการค้าและกิจกรรมทางการเงินจากภายนอกประเทศ ตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์สามารถเปลี่ยนแปลงอย่างง่ายดาย หากวิกฤตการณ์เศรษฐกิจในยุโรปและอเมริกาเลวร้ายลงไปกว่านี้ ในทางตรงกันข้าม อินโดนีเซียกลับลอยตัวเหนือปัญหาความวุ่นวายทางการเงินและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก เนื่องจากมีอุปสงค์ภายในประเทศเป็นจำนวนมาก ทั้งยังพึ่งพาการส่งออกและการลงทุนด้านการเงินจากภายนอกประเทศในระดับต่ำ อย่างไรก็ตาม การลงทุนในเขตเศรษฐกิจเกิดใหม่นั้นมีความเสี่ยง เนื่องมาจากปัญหาหลายด้านทั้งความโปร่งใสของตลาดและเสถียรภาพทางการเมือง

สำหรับประเทศไทยนั้น โลว์ มิง จือ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ดีทีแซด (ประเทศไทย) ตั้งข้อสังเกตว่า หลังการเลือกตั้งเมื่อเดือน ก.ค.ที่ผ่านมา การเมืองไทยได้ก้าวเข้าสู่จุดที่มีเสถียรภาพมากขึ้น ขณะนี้ภาคธุรกิจต่างๆ กำลังรอฟังสัญญาณจากรัฐบาลใหม่ว่าจะดำเนินนโยบายเศรษฐกิจไปในทิศทางใด เพื่อจะได้นำไปปรับใช้กับธุรกิจของตนทั้งในระยะกลางและระยะยาว

ดังนั้น ในระยะสั้นนักลงทุนคาดว่ารัฐบาลจะมีนโยบายที่ช่วยผ่อนคลายความตึงเครียดของเศรษฐกิจไทยซึ่งได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจโลก อีกทั้งยังคาดว่าจะได้เห็นนโยบายกระตุ้นการลงทุนจากรัฐบาลเพื่อให้ประเทศไทยกลับไปเป็นจุดสนใจของนักลงทุนต่างชาติอีกครั้งหนึ่ง