ที่ดินทั่วกทม.ส่อแววป่วน

ร่างผังเมืองเพิ่มระดับความเข้มลดพื้นที่อาคารในถนน-ซอยเล็ก

นักวิชาการชำแหละร่างผังเมืองใหม่ ชี้ กทม.คุมเข้มขนาดอาคารเพิ่มความกว้างถนนหลายพื้นที่สร้างอาคารได้ลดลง

นายอัศวิน พิชญโยธิน ที่ปรึกษา สภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และนักวิชาการผู้ทรงคุณวุฒิ ด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 โดยรวมแล้วไม่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภทมากนัก แต่เมื่อตรวจสอบข้อกำหนดในเรื่องขนาดและประเภทอาคารต่างๆ ที่จะสร้างติดถนนซอย หรือเขตทางต้องมีความกว้างมากขึ้นกว่าผังเมืองที่ใช้ในปัจจุบัน เช่น เดิมเคยสร้างได้ในถนนที่กว้างเกินกว่า 6 เมตร เปลี่ยนเป็น 12 เมตร หรือ 16 เมตร เป็นต้น

นอกจากนี้ อาคารบางประเภทห้ามก่อสร้างพื้นที่เกิน 5,000 ตารางเมตรในหลายบริเวณ โดยเฉพาะการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยต่างๆ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารพักอาศัยรวม เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ อาคารชุด อาคารสำนักงาน โรงแรม อาคารพาณิชย์ เป็นต้น

สำหรับการกำหนดเงื่อนไขของความกว้างของถนนหรือตรอกซอยที่จะสร้างอาคารที่พักอาศัยชนิดต่างๆ มีความแตกต่างจากข้อกำหนดที่บังคับใช้อยู่ในผังเมืองปัจจุบันเป็นอย่างมาก เช่น การสร้างอาคารอยู่อาศัยรวม เช่น อาคารชุด หอพัก ในที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3 ไม่เกิน 2,000 ตร.ม. จะต้องตั้งอยู่บนถนนที่มีความกว้าง 16 เมตร ขณะที่ผังเมืองปัจจุบันให้ตั้งอยู่บนถนนกว้าง 10 เมตร

การก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยรวม ในที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย. 4 ขนาดไม่เกิน 5,000 ตร.ม. ต้องอยู่บนถนนกว้าง 16 เมตร จากปัจจุบันถนนกว้าง 10 เมตร และถ้าพื้นที่ตั้งแต่ 5,000ไม่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. ปัจจุบันสร้างได้บนถนนกว้าง 10 เมตร ร่างผังเมืองใหม่จะไม่ให้ก่อสร้างเลย เช่นเดียวกับการก่อสร้างอาคารที่มีพื้นที่เกิน 1 หมื่น ตร.ม. ตามผังปัจจุบันให้ก่อสร้างบนถนนกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร แต่ร่างใหม่ไม่ให้ก่อสร้าง

นายอัศวิน กล่าวว่า หากร่างผังเมืองฉบับใหม่มีการประกาศใช้ คนที่ถือครองที่ดินในบริเวณที่ให้ก่อสร้างได้น้อยลงจากข้อกำหนดตามร่างผังเมืองใหม่ ซึ่งจะทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินจะลดลง และราคาที่ดินตกลงไปด้วย หากร่างผังเมืองนี้บังคับใช้ 12 ปีข้างหน้า

นอกจากนี้ การให้ความสำคัญกับที่ดินในรัศมี 500 เมตร ตามสถานีรถไฟฟ้า และจุดตัดรถไฟฟ้าต่างๆ จะทำให้ที่ดินในบริเวณดังกล่าวมีราคาแพงขึ้น ทำให้เห็นคอนโดมิเนียมที่มีราคาขาย 1 แสนบาท/ตร.ม. ดังนั้นจึงควรจะเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าเข้าไปด้วย เพื่อไม่ให้ที่ดินที่จะก่อสร้างได้มาจำกัดอยู่เฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้า และทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้นต่อเนื่อง