กลับมาร้อนแรงอีกครั้งของอสังหาริมทรัพย์

หลังจากการมาเยือนเมียนมาของประธานาธิบดีสี จิ้นผิง และเซ็นต์สัญญา MOU ทั้งหมด 33 ฉบับ ทำให้ประเทศญี่ปุ่นก็ได้ให้เมียนมากู้เงินดอกเบี้ยต่ำมาใช้ในการพัฒนาประเทศอีกมากมาย

และต่อมาในปลายเดือนกุมภาพันธ์ ประธานาธิบดี อู วินเมี่ยน ก็ได้เดินทางไปเยือนประเทศอินเดียเพื่อเซ็นต์สัญญาความร่วมมือกันทั้งหมด 10 ฉบับ และ MOU อีก 5 ฉบับ ทำให้มีการขยับตัวทางเศรษฐกิจอย่างเป็นรูปธรรม

ซึ่งอาการอย่างนี้เราสามารถจับกระแสได้จากสัญญานต่างๆซึ่งจะเล่าให้ฟังนะครับ อาจจะถูกหรือผิดผมไม่สามารถฟันธงได้นะครับ เป็นเพียงข้อสังเกตุของตัวผมเองนะครับ

ท่านก็ลองใช้วิจารณญานในการตัดสินใจเองนะครับ ช่วงที่ผ่านมา ทางการเมียนมาได้ใช้นโยบายต่างๆในการระงับความร้อนแรงด้านอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกลงมา แต่พอราคาลดลงมาก ก็ได้มีการกระตุ้นจากการที่มีผลจากที่หลากหลายประเทศเข้ามามีส่วนร่วมในการเข้ามาเมียนมานั่นเอง

สัญญานแรกที่เกิดขึ้นคืออัตราค่าเช่าสำนักงานเริ่มมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นไม่หยุด ซึ่งที่ผ่านๆมาราคาค่าเช่าสำนักงานเคยอยู่ในอัตราสูงมากในปี 2014-2015 ราคาก็ได้ตกลงไปตามแรงเหวี่ยงของราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และในช่วงที่ผ่านมาอาคารสูงหลายแห่งได้เกิดขึ้น ทำให้ด้าน Supply มีมากขึ้น ราคาค่าเช่าถูกลง แต่พอเข้าปี 2016-2018

เริ่มเห็นว่าการเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้น จึงเริ่มมีราคาเพิ่มสูงตามไปด้วยครับ สัญญานที่ 2 ที่มองเห็นคือกฏหมายคอนโดมิเนี่ยมปี 2016 และกฏระเบียบคอนโดมิเนียมปี 2017 เริ่มนำมาใช้อย่างกว้างขวาง เพราะนักพัฒนาและผู้เช่าได้ตระหนักถึงความสำคัญของประโยชน์ที่จะตามมาการจัดการตามมาตรฐานสากลเริ่มมีให้เห็นมากขึ้น

จะทำให้ความเชื่อมั่นในตัวโครงการคอนโดมิเนียมมีมากขึ้นคิดว่าจะทำให้ส่งผลถึงยอดการขายคอนโดมิเนียมมีมากตามไปด้วยสัญญานที่ 3 กฏหมายนิคมอุตสาหกรรมได้เริ่มประกาศใช้ ทำให้เกิดการป้องกันการเก็งกำไรที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทำให้เกิดการเชื่อมั่นจากนักลงทุน และในขณะที่เมียนมาเริ่มมีการพัฒนาประเทศ ทำให้มีความต้องการที่ดินในการลงทุนทางตรงจากต่างประเทศ (FDI)

อีกทั้งการค้าชายแดนของทั้งสี่ประเทศที่มีชายแดนติดกันกับเมียนมา บริษัทผู้ผลิตสินค้าที่สนใจในการขยายตัวทางเศรษฐกิจของเมียนมาจำนวนมาก จึงได้เริ่มเข้ามาลงทุนภายในเมียนมา อีกทั้งความต้องการของโลจิสติก ก็ต้องการที่จะต้องใช้โกดัง ที่ดิน สำนักงานในปรเทศเมียนมา จึงทำให้ Demand เพิ่มขึ้นมาก

สัญญานที่ 4 ตัวเลือกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้นมาก จากเดิมย่างกุ้งที่อยู่อาศัยของประชาชนทั่วไปจะเป็นห้องคอนโดมิเนียมแบบเก่าคล้ายๆแฟลต โดยทั่วไปจะเป็นตึกแถวแปดชั้น แต่ละชั้นจะแบ่งออกเป็นสองข้าง มีบันไดทางเข้าอยู่ด้านหน้าอาคาร

พอขึ้นไปห้องแฟลตก็จะอยู่สองฝั่ง ฝั่งละห้องชั้นละสองห้องแฟลตเหล่านี้จะอาศัยอยู่กันครอบครัวละหนึ่งห้อง แต่เริ่มมีรูปแบบที่อยู่อาศัยแบบใหม่ๆในย่างกุ้งให้เห็นเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เช่น โครงการบ้านเดี่ยวที่อยู่ห่างไกลออกไปนอกตัวเมืองย่างกุ้งเล็กน้อยหรือคอนโดมิเนียมยุคใหม่ที่ทันสมัยบนอาคารสูง หอพักของคนงาน หอพักนักศึกษาก็เริ่มมีให้เห็นแล้ว นับว่ามีการพัฒนาด้านที่อยู่อาศัยอย่างมาก และมีตัวเลือกใหม่ๆ ให้แก่ผู้บริโภคมากขึ้นเป็นแรงกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักขึ้นอีกครั้ง

สัญญานที่ 5 คือเริ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศเริ่มมีที่พักอาศัยรูปแบบใหม่ นอกจากโรงแรมมากขึ้นในอดีตนักท่องเที่ยวไม่มีทางเลือก ราคาที่พักโรงแรมแพงมาก แต่ปัจจุบันนี้ เริ่มมีที่พักรูปแบบใหม่ๆเกิดขึ้น เช่นเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ B&B เป็นต้นเพราะอิทธิพลจาก AI ทำให้มีการจองที่พักอาศัยของนักท่องเที่ยวง่ายขึ้น และที่เห็นได้ชัดเจนจากนักท่องเที่ยวที่มีต้นทุนต่ำ จำพวก Back packers จะสามารถเข้าถึงได้ง่าย จึงทำให้เกิด Demand ขึ้นมาอีกมากมายครับ

ก็จะมีการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยที่สามารถดัดแปลงเป็นธุรกิจที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักมากตามไปด้วยครับ

สัญญานที่ 6 ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมือง เช่นที่เขต Kamaryut หรือ พื้นที่ใกล้เคียง ได้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบจะมีทั้งคอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า Junction Square Mall และที่เปิดใหม่ล่าสุดคือที่ห้างสรรพสินค้า Time City Mall

และที่กำลังจะเปิดใหม่อีกห้างคือที่ห้าง M-Tower นอกจากนี้ยังมีโรงแรมระดับ 5 ดาวเช่นโนโวเทล เป็นต้น จะเห็นว่าที่ดินแถบนั้นไม่มีพื้นที่ใหญ่ๆว่างอีกต่อไปแล้ว ทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆจะต้องเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนที่ผมยกเอาสัญญานต่างๆที่ผมสังเกตุเห็น

ในช่วงสองปีที่ผ่านมา ก็พอจะอนุมาณได้ว่า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในส่วนของแฟลต คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และโรงแรม ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมล้วนแล้วแต่มีโอกาสที่จะเริ่มร้อนแรงใหม่อีกครั้ง การฟักตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา นับว่าได้เริ่มมีแสงร่ำไรให้เห็นแล้วครับ

จากประสบการณ์ของผมที่เห็นการเปลี่ยนแปลงในเมียนมามาร่วม 30 ปี ทำให้คาดการณ์ว่าอีกไม่นานนัก คงได้เห็นตลาดอสังหาริทรัพย์ที่เมียนมาต้องกลับมา ผมคิดว่านี่คือโอกาสรอบใหม่อีกรอบที่กำลังจะบังเกิดขึ้นในเร็วๆนี้แน่นอนครับ