แนะลงทุนคอนโดรีเซล เกาะแนวรถไฟฟ้า

ราคาคอนโดเปิดใหม่ที่ปรับขึ้นต่อเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ส่งผลให้คอนโดรีเซลที่เป็นคอนโดสร้างเสร็จแล้วอายุราว 1-3 ปี ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อมากที่สุด

ฝ่ายวิจัย บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ได้สรุปสถานการณ์การเปิดตัวคอนโดมิเนียมในไตรมาสแรกของปี 2560 โดยภาพรวมการเปิดตัวยังคงทรงตัวเนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเปิดตัวโครงการที่เลื่อนจากปี 2559 โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เปิดตัวโครงการใหม่ ได้แก่ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท แกรนด์ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเม้นท์ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ และบริษัท ศุภาลัยโดยทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดในไตรมาสแรกคือ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนนุช-บางนา-แบริ่ง

ขณะที่ในไตรมาส 2 ภาพรวมการเปิดตัวสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นการทำกิจกรรมการตลาดเชิงรุก เพื่อส่งเสริมการขายโดยการออกแคมเปญต่างๆ โดยในเดือน มิ.ย. บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้เปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการ และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดโครงการใหม่ 4 โครงการ โดยแทบไม่มีโครงการระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เปิดตัวเลย ขณะที่โครงการราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปมีการเปิดตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สำหรับแนวโน้มไตรมาส 3 ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่จะสูงขึ้นจากไตรมาส 2 โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยมากกว่า 1.7 หมื่นหน่วยเนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการจากไตรมาส 4  ซึ่งเป็นช่วงงานพระราชพิธีถวายพระเพลิงพระบรมศพพระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดชโดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวอาคารชุดระดับราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มมากขึ้นขณะที่กลุ่มราคามากกว่า 3 ล้านบาทยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากไตรมาส 2

ขณะที่ อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า กว่า 10 ปีมาแล้ว คอนโดมิเนียมเข้ามามีบทบาทกับการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ เป็นอย่างมาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะสังคมเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว และได้รับอานิสงส์ของการคมนาคมที่สะดวกทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส เอ็มอาร์ที ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมสมัยแรกๆ นั้นเน้นห้องชุดที่มีขนาดค่อนข้างกว้างเพราะเน้นการอยู่อาศัยเอง แต่ปัจจุบันคือผู้พัฒนาโครงการได้ออกแบบโครงการและปรับขนาดของห้องชุดให้ตรงกับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย

จากการเก็บข้อมูลของบริษัท พบว่าราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ยังคงปรับขึ้นต่อเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ส่งผลให้คอนโดรีเซล (นำกลับมาขายใหม่) ที่เป็นคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้วอายุราว 1-3 ปี ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเองและเพื่อลงทุนมากที่สุด จากปัจจัยเรื่องราคาที่บางทำเลถูกกว่าโครงการใหม่ราว 26-44% ทำเลที่ยังครองใจผู้ซื้ออันดับต้นๆ และเป็นทำเลที่มีการเติบโตของราคาอย่างต่อเนื่องและให้ Capital gain หรือผลกำไรจากการขายค่อนข้างสูง คือ โซนสุขุมวิทตอนต้นพร้อมพงษ์-ทองหล่อ และเส้นพหลโยธิน ช่วงสนามเป้า-จตุจักร เป็นต้น ข้อดีถัดมาของคอนโดรีเซลคือ ราคาเทียบกับของใหม่แล้วยังถูกกว่า ซึ่งโครงการใหม่อาจหาไม่ได้ในทำเลเดียวกัน หรืออาจจะไม่มีโครงการใหม่ในทำเลที่ต้องการ

สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ควรพิจารณาในด้านทำเลที่ตั้งที่ตอบสนองการอยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นเรื่องการเดินทางที่สะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ และราคาเหมาะสมกับงบประมาณที่ตั้งไว้ ส่วนผู้ที่ต้องการลงทุนในคอนโดรีเซลนั้นควรเป็นโครงการที่เกาะแนวรถไฟฟ้า เพราะมีดีมานด์สูง ทั้งการขายต่อและปล่อยเช่าอีกทั้งยังมีการเติบโตของราคาอย่างก้าวกระโดด และการซื้อโครงการที่มีแบรนด์จะทำให้ซื้อง่าย ขายคล่อง โดยขนาดที่เป็นที่นิยมคือขนาด 1 ห้องนอน (25-30 ตารางเมตร) และขอยกตัวอย่างทำเลที่ให้ผลตอบแทนจากการขายต่อที่คุ้มค่า 4 โซน ประกอบไปด้วย พร้อมพงษ์-ทองหล่อ (ผลตอบแทนเฉลี่ย 10-15% ต่อปี) ถัดมาคือเพลินจิต-ชิดลม-อโศก (7-15% ต่อปี) พระโขนง-อ่อนนุช(8-18% ต่อปี) และพหลโยธิน (7-10% ต่อปี) นอกจากนี้ยังได้กำไรเพิ่มเติมจากการปล่อยเช่า ซึ่งปัจจุบันในทำเลเด่นๆ อย่างพร้อมพงษ์-ทองหล่อได้ผลตอบแทนการปล่อยเช่า 5-6% ต่อปี

ในช่วงที่ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังอยู่ในภาวะค่อยๆ ฟื้นตัว และภาวะดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำจึงส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์