อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ ทำเลทองบ้านแนวราบ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ก่อนหน้านี้อสังหาฯ ทำเลทองเคยวิเคราะห์ถึงทำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ ไปแล้วว่าเป็นทำเลแห่งเมืองรถไฟฟ้า 3 สายใหม่ และเป็นหนึ่งในทำเลบ้านแนวราบที่ฮอตมากๆ ทั้งในมุมการพัฒนาของผู้ประกอบการและความต้องการของผู้บริโภค เรียกว่าเป็นทำเลบ้านแนวราบที่ได้รับความนิยมเป็นอันดับต้นๆ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ถ้าหากขยับมาอีกเล็กน้อยในบริเวณอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ ก็จะเห็นว่ามีความน่าสนใจไม่แพ้กัน เพียงแต่มีองค์ประกอบรวมของทำเลที่แตกต่างกัน ทำให้ลักษณะของกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ของทั้งสองทำเลนี้แตกต่างกัน อาจจะมีกลุ่มเป้าหมายบางส่วนที่ทับซ้อนกันเล็กน้อย

สำหรับทำเลอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ ที่จะกล่าวถึงในสัปดาห์นี้ จะขยับไปยังบริเวณที่ใกล้กับสนามบิน โดยหากวิเคราะห์จากภาพรวมของทำเลตามแผนนี้แล้ว จะพบว่าเป็นทำเลที่เชื่อมต่อกับถนนสายสำคัญหลายสาย ทั้งทางหลวงพิเศษ กรุงเทพฯ-ชลบุรี ที่เป็นมอเตอร์เวย์มุ่งหน้าไปจังหวัดต่างๆ ทางภาคตะวันออกของประเทศไทย ซึ่งเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่และสถานที่ท่องเที่ยว ทำให้คนที่ต้องทำงานเกี่ยวกับแหล่งงานย่านนี้ แต่ยังต้องการทำเลที่ใกล้เมืองจะมองที่อยู่อาศัยโซนอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ เป็นทางเลือกอันดับต้นๆ เชื่อมต่อกับถนนบางนา-ตราด กรุงเทพกรีฑา ลาดกระบัง ซึ่งล้วนเป็นถนนที่มีการเจริญเติบโตมาก โดยเฉพาะบางนา-ตราด กับกรุงเทพกรีฑา ที่ส่วนใหญ่เป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับบน

ในเชิงปัจจัยบวกด้านคมนาคมที่นอกเหนือจากถนนสายหลักๆ ที่กล่าวถึงแล้ว การที่สนามบินหลักย้ายจากดอนเมืองมาอยู่สุวรรณภูมิ เหมือนเป็นองค์ประกอบใหญ่ที่มีผลให้ทำเลนี้เติบโตมากๆ ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนที่สนามบินสุวรรณภูมิยังไม่เสร็จ จนสร้างเสร็จจะเป็นช่วงที่ราคาก้าวกระโดดมากที่สุด แต่พอหลังจากที่สนามบินเปิดให้บริการตั้งแต่เมื่อปลายปี 2549 จนถึงปัจจุบันจะเป็นช่วงที่ราคาขยับขึ้นในแบบปกติ โดยหากย้อนกลับไประหว่างปี 2553-2556 ราคาที่ดินบริเวณอ่อนนุช-ลาดกระบัง ขยับขึ้นจาก 3.8-5.5 หมื่นบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เป็น 3.95-6.5 หมื่นบาท/ตร.ว. หรือขยับขึ้นเฉลี่ย 3.95-18.18% ต่อปี ยกเว้นบางบริเวณนี้ของช่วงถนนเหล่านี้ที่ราคาจะขยับขึ้นร้อนแรงถึง 20-30% ต่อปี

ภาพรวมที่อยู่อาศัยบริเวณนี้หลังจากมีสนามบินสุวรรณภูมิมีผลให้ที่อยู่อาศัยทำเลใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ (ฝั่งที่ไม่ได้รับผลกระทบด้านเสียงจากการบิน) ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และถือเป็นหนึ่งในทำเลทองตลาดบ้านแนวราบฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ โดยความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้แบ่งเป็น 2 ส่วนหลักๆ คือ กลุ่มคนท้องถิ่นที่เคยอาศัยอยู่ย่านนี้ต้องการขยายครอบครัว และกลุ่มคนที่ทำงานใกล้สนามบิน หรือทำงานเกี่ยวข้องกับสนามบิน ซึ่งลักษณะของกลุ่มเป้าหมายดังกล่าว จึงทำให้ทำเลอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ และอ่อนนุช-พัฒนาการ มีความแตกต่างกัน

จากการลงพื้นที่สำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้ คนที่เลือกทำเลอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ นอกจากคุ้นเคยทำเลนี้แล้วยังต้องทำงานย่านนี้ด้วย ส่วนทำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ ซึ่งมีความใกล้เมืองมากกว่า จึงทำให้คนที่เลือกที่อยู่อาศัยย่านนี้เพราะต้องทำงานในเมือง ราคาที่อยู่อาศัยที่เปรียบเทียบจากฟังก์ชั่นบ้านที่คล้ายกันบริเวณอ่อนนุช-พัฒนาการ จะสูงกว่าอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ และความที่เป็นทำเลใกล้เมือง ดังนั้น กลุ่มเป้าหมายจะไม่จำกัดเฉพาะคนท้องถิ่น แต่คนต่างถิ่นที่ต้องการอยู่บ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียมและทำงานในเมือง จะนิยมเลือกทำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ เพราะอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ จะถือว่าไกลไป

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าโดยภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยทำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ จะสูงกว่า แต่ทำเลอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ ก็มีโครงการที่มีระดับราคาหลากหลาย ทั้งที่ราคาไม่สูงมาก 3-4 ล้านบาท จนถึงระดับราคาแพงมากที่เป็นกลุ่มบ้านระดับบน ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะส่วนใหญ่เป็นบ้านที่ขยับขยายมาจากหลังเดิม ซึ่งแน่นอนว่าทำเลนี้มีผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ปักธงเปิดโครงการจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มรายใหญ่ เรียกว่าสู้กันดุเดือด ซึ่งนอกจากโครงการที่มีขายอยู่ในปัจจุบัน (ตามภาพแผนที่) ยังจะมีอีก 4 โครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในไตรมาส 4/2558 นี้ ได้แก่ โกลเด้นซิตี้ (ทาวน์เฮาส์) เนอวานา คัฟเวอร์ (ทาวน์เฮาส์) โกลเด้นวิลเลจ (บ้านเดี่ยว) และเศรษฐสิริ (บ้านเดี่ยว)

ด้านการวิเคราะห์ของฝ่ายวิจัย บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ระบุว่า ปัจจัยบวกในอนาคตที่จะสนับสนุนทำเลนี้ หลักๆ มาจากแผนลงทุนขยายสนามบินสุวรรณภูมิเฟส 2 ของภาครัฐ เพื่อรองรับการขยายตัวของผู้โดยสารและนักท่องเที่ยวทั่วโลกที่เข้ามายังไทย ซึ่งคาดว่าจะเริ่มดำเนินการในต้นปี 2559 ปีหน้า การเร่งรัดโครงการแอร์พอร์ตลิงค์ส่วนต่อขยายจากสุวรรณภูมิไปสนามบินดอนเมือง ซึ่งจะทำให้การเดินทางครบลูปจากพญาไทไปสุวรรณภูมิ และจากสุวรรณภูมิไปดอนเมือง ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการประมาณ 3 ปี ยังไม่นับรวมโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายใหม่ๆ เข้าสู่บริเวณใกล้เคียงทำเลนี้ ยิ่งส่งผลให้ทำเลนี้มีศักยภาพมากขึ้น

นอกจากกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงขึ้นแล้ว ด้วยข้อจำกัดด้านผังเมืองของโซนนี้ ทำให้หลายพื้นที่ไม่สามารถทำบ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ได้ และราคาที่ดินก็ค่อนข้างสูง จึงเป็นทำเลหลักของบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก ราคา 4-5 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านหลังใหญ่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และสปีดในการขายทั้งกลุ่มบ้านระดับบนและบ้านระดับกลางบนถือว่าค่อนข้างดี จึงถือเป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับการอยู่อาศัยแนวราบอีกทำเลหนึ่ง