ปรับผังกทม.เพิ่มพื้นที่พัฒนา

จับตาผังเมือง กทม.ปรับปรุงใหม่ เน้นรองรับระบบราง ขยายพื้นที่พัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า พร้อมขายสิทธิทางอากาศได้

รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่า ในปี 2560 คาดว่าจะเห็นความชัดเจนของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งเป็นการปรับปรุงกลางรอบของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่ปกติจะปรับปรุงในทุก 4 ปี เพื่อให้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ มีความทันสมัยสอดรับกับระบบรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ที่ขยายไปยังพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จะเป็นการปรับปรุงครั้งที่ใหญ่ที่สุด ด้วยการให้ความสำคัญกับระบบรางเป็นหลัก จากเดิมที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ จะเน้นการเดินทางด้วยถนนเป็นหลัก

สำหรับแนวทางการปรับปรุงดังกล่าวจะมี 2 ประเด็นใหญ่ๆ ที่ต้องจับตามองคือ 1.เพิ่มความเข้มข้นในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า โดยจะขยายนิยามของพื้นที่ใกล้สถานีจากเดิม 0.5 กิโลเมตร (กม.) รอบสถานี เป็น 1 กม.รอบสถานี พร้อมกับเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) จากเดิม 20% เป็น 40% ตามเงื่อนไขที่กำหนด เพื่อรองรับความต้องการใช้พื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่มากขึ้น อีกทั้งอาจมีการขยายเพดาน FAR สูงสุด จากเดิม 10:1 เป็น 12:1 ในบางพื้นที่ที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจและมีรถไฟฟ้าผ่าน

นอกจากนี้ มีความเป็นไปได้ว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งนี้จะมีการใช้ข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายสิทธิทางอากาศเป็นครั้งแรกในประเทศไทย หลังจากที่เคยมีการเสนอข้อกำหนดนี้มายาวนาน โดยที่ดินที่เจ้าของไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดิน แปลงนั้นๆ ได้เต็ม FAR ที่กำหนด หรือต้องการอนุรักษ์พื้นที่นั้นๆ ไว้ เช่น อาคารเก่าแก่ บ้านโบราณ ฯลฯ สามารถขายสิทธิในการใช้ประโยชน์ FAR ให้กับโครงการที่ต้องการได้ ยกตัวอย่าง ที่ดินเอมีเอฟเออาร์ 10:1 เช่นเดียวกับที่ดินบีที่อยู่ติดกัน แต่ที่ดินบี ซึ่งใช้ประโยชน์ในที่ดินเพียง 1 เท่า เท่านั้น สามารถขายสิทธิการใช้ประโยชน์อีก 9 เท่าให้กับที่ดินเอได้ ซึ่งแม้ว่าเรื่องนี้จะเป็นเรื่องใหม่สำหรับคนไทย แต่จะเป็นประโยชน์ระยะยาวเพราะอาคารที่ทรงคุณค่าก็ไม่จำเป็นต้องถูกบีบให้ขาย

ภาพประกอบข่าว