อสังหาฯ ปี 69 เปราะบาง ฉุดสินเชื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยหดตัว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปราะบาง กดดันสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยปี 2569 หดตัว

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังคงส่งสัญญาณเปราะบางอย่างต่อเนื่อง แม้ตัวเลขกิจกรรมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนในไตรมาส 1 ปี 2569 จะยังขยายตัวได้ที่ 2.0% (YoY)

 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2568 ที่ขยายตัวถึง 4.0% (YoY) จะเห็นได้ชัดว่า แรงส่งของภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มแผ่วลงอย่างมีนัยสำคัญ สำหรับทิศทางในช่วงที่เหลือของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญความท้าทายรอบด้าน 

ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มเติบโตชะลอตัว กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ตลอดจนอุปทานคงค้าง (สต็อกเหลือขาย) ที่ยังอยู่ในระดับสูง ปัจจัยเหล่านี้กำลังกลายเป็นแรงกดดันโดยตรงต่อกระแสเงินสดรับและความสามารถในการบริหารสภาพคล่องของผู้พัฒนาโครงการ ท่ามกลางภาวะที่ต้นทุนทางการเงินและภาระหนี้เดิมยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง

ส่องเครื่องชี้วัดทางการเงิน: สภาพคล่องตึงตัว ความเสี่ยงเครดิตพุ่ง

สัญญาณเตือนภัยที่น่ากังวลสะท้อนผ่านอัตราส่วนทางการเงินของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทยอยอ่อนแอลงในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยมีตัวเลขสำคัญในไตรมาส 1 ปี 2569 ดังนี้:

อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio): ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ 1.38 เท่า (จากกรอบเฉลี่ย 1.3 – 1.4 เท่า)

อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน (DSCR): อยู่ในระดับต่ำเพียง 0.31 เท่า (จากกรอบเฉลี่ย 0.27 – 0.37 เท่า)

ข้อสังเกตจากศูนย์วิจัยกสิกรไทย: ค่า DSCR ที่ต่ำกว่า 1 เท่าอย่างมีนัยสำคัญนี้ สะท้อนว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของผู้ประกอบการอาจไม่เพียงพอต่อการรองรับภาระหนี้ที่จะครบกำหนดภายใน 1 ปี โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการที่มีสต็อกคงค้างสูง มีหนี้เดิมมาก และพึ่งพาแหล่งเงินทุนจากภายนอกเป็นหลัก ซึ่งส่งผลให้ความเสี่ยงด้านเครดิต (Credit Risk) ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย

 

สถาบันการเงิน-ผู้ประกอบการ กอดคอ "เพลย์เซฟ" เน้นรักษาสภาพคล่อง

ผลกระทบจากความเปราะบางดังกล่าว เริ่มส่งสัญญาณชัดเจนผ่านตลาดทุนและระบบสถาบันการเงิน โดยพบว่าในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2569 ปริมาณการออกตราสารหนี้ระยะยาวในภาคอสังหาฯ หดตัวลงถึง -27.6% (YoY) 

ขณะเดียวกัน ยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ (Pre-financing) ในระบบธนาคารพาณิชย์ ไตรมาส 1 ปี 2569 ก็หดตัวลง -6.5% (YoY) โดยเป็นการลดลงทั้งในกลุ่มแนวราบ (-7.9% YoY) และคอนโดมิเนียม (-4.0% YoY)

เครื่องชี้วัดสินเชื่อและการระดมทุน (ไตรมาส 1/2569) และอัตราการเติบโต (YoY) แบบแยกบรรทัด เพื่อความชัดเจนในการนำไปใช้งานครับ:

ปริมาณการออกตราสารหนี้ระยะยาว (4 เดือนแรกปี 69) ลดลง -27.6% (YoY)

ยอดคงค้างสินเชื่อ Pre-financing รวมในระบบ หดตัว -6.5% (YoY)

สินเชื่อแนวราบ หดตัว -7.9% (YoY)

สินเชื่อคอนโดมิเนียม หดตัว -4.0% (YoY)

ตัวเลขที่หดตัวลงนี้ สะท้อนถึงการปรับตัวอย่างระมัดระวังของทั้งสองฝั่ง โดยฝั่งผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่หันมาเน้นการระบายสต็อกเพื่อดึงกระแสเงินสดกลับมา ขณะที่สถาบันการเงินก็เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อควบคุมความเสี่ยง

แนวโน้มครึ่งปีหลัง: สินเชื่อ Pre-financing ส่อแววหดตัวลากยาว

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดการณ์ว่า ภาพรวมตลาดที่ตึงตัวนี้มีโอกาสลากยาวไปจนถึงครึ่งหลังของปี และจะกดดันให้ สินเชื่อ Pre-financing เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยของระบบธนาคารพาณิชย์ในปี 2569 มีแนวโน้มหดตัวลงประมาณ -3.0% ถึง -2.0% ซึ่งเป็นการพลิกกลับมาหดตัวเมื่อเทียบกับปี 2568 ที่ยังสามารถขยายตัวได้ 2.2%