ส่อง "อาคารเขียวไทย" ปี67 โตสวนกระแส ดันเทรนด์อาคารคุณภาพพุ่งแรง

จากตึกสูงที่เคยเป็นเพียงที่ทำงาน วันนี้อาคารเขียว หรือ Green Buidling กำลังกลายเป็น "หัวใจใหม่ของเมือง" ทำหน้าที่สะท้อนคุณภาพชีวิตและสังคมที่ให้ค่ากับสิ่งแวดล้อมและความเป็นอยู่ของผู้คน อาคารเขียวกำลังกลายเป็นสัญลักษณ์ใหม่ของการใช้ชีวิตและการทำงาน ที่ไม่ได้วัดกันเพียงขนาดพื้นที่ แต่คือเรื่องของคุณภาพ ความยั่งยืน และสุขภาวะของคน

 

ปัจจุบันแม้ตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมจะเผชิญสภาวะอุปทานล้นตลาดและความท้าทายจากโมเดลการทำงานแบบไฮบริดหลังยุคโควิด-19 แต่ข้อมูลเชิงลึกกลับชี้ให้เห็นถึงปรากฏการณ์ ‘Flight to Quality’ หรือ “การไหลเข้าสู่สินทรัพย์/สิ่งที่มีคุณภาพสูงกว่า” อย่างชัดเจน โดยอุปสงค์คุณภาพสูงได้มุ่งเป้าไปยังอาคารเขียวที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสากล สร้างให้เกิดการแบ่งขั้วของตลาด (Market Bifurcation) ที่ชัดเจนขึ้นระหว่างอาคารทั่วไปและอาคารระดับพรีเมียมที่เน้นความยั่งยืน เทรนด์ดังกล่าวสะท้อนการเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์ขององค์กรชั้นนำ ที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน สุขภาวะของพนักงาน และการสร้างสภาพแวดล้อมที่เป็นมิตรต่อชุมชน

 

 

ความท้าทายและโอกาสสำคัญของอาคารเขียว

แม้การปรับเปลี่ยนสู่โมเดลการทำงานแบบไฮบริด (Hybrid Working) ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญที่ทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานโดยรวมเติบโตไม่ทันกับปริมาณอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ความต้องการอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียว (Green Certificate) กำลังเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยได้รับแรงหนุนจากกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการเสริมสร้างภาพลักษณ์องค์กรด้านสิ่งแวดล้อมและบรรลุเป้าหมายด้าน ESG (Environmental, Social, and Governance)

 

มาตรฐานการรับรองที่เป็นที่ยอมรับในระดับสากลอย่าง LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) และ WELL Building Standard ได้กลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย ทั้งผู้เช่า นักลงทุน และพนักงาน เพื่อยืนยันถึงคุณภาพของอาคารในมิติของประสิทธิภาพพลังงานไปจนถึงการส่งเสริมสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้งาน

 

ปรากฏการณ์ "Flight to Quality" เป็นผลจากปัจจัยขับเคลื่อนและแรงกดดันทางเศรษฐกิจและสังคม ในเชิงอสังหาริมทรัพย์และตลาดอาคารสำนักงาน หมายถึง แนวโน้มที่ผู้เช่าหรือผู้ลงทุนเปลี่ยนจากอาคารทั่วไปไปสู่การเลือกอาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า ไม่ว่าจะเป็นด้านมาตรฐานอาคาร ความยั่งยืน สิ่งอำนวยความสะดวก สุขภาวะผู้ใช้งาน หรือทำเลศักยภาพ ตัวอย่างเช่น บริษัทข้ามชาติที่ต้องการสะท้อนภาพลักษณ์ด้าน ESG อาจเลือกเช่าอาคารที่ได้รับการรับรอง LEED หรือ WELL แม้ว่าค่าเช่าจะสูงกว่าตลาดทั่วไป เพราะมองว่าคุณภาพและคุณค่าที่ได้รับนั้นคุ้มกว่า

 

 

ตลาดหลังยุคโควิด-19 ผลกระทบของการทำงานแบบไฮบริด (Hybrid Working)

 

การระบาดของโควิด-19 ได้เร่งให้เกิดการยอมรับการทำงานแบบไฮบริดอย่างกว้างขวาง ซึ่งส่งผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทย และแม้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัว แต่การที่หลายบริษัทยังคงใช้นโยบายการทำงานแบบไฮบริด ได้กลายเป็นแรงกดดันสำคัญที่ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานโดยรวมเติบโตช้ากว่าที่ควรจะเป็น

 

ข้อมูลล่าสุดจากรายงานการวิจัยตลาดอาคารสีเขียวที่ได้รับการรับรองโดย Japan Valuers ชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างตลาดโดยรวมและตลาดเฉพาะกลุ่มของอาคารเขียว

 

ในปี 2566 มีพื้นที่อาคารเขียวที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเข้าสู่ตลาดใหม่รวมทั้งสิ้น 220,437 ตารางเมตร ประกอบด้วยโครงการสำคัญหลายแห่ง เช่น Park Silom, The Rice, Siam Patumwan House, The Unicorn, Punn, JLK Tower และ JRK Tower นอกจากนี้ คาดการณ์ว่าในปีถัดไปจะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาอีกกว่า 349,750 ตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สภาวะอุปทานที่ยังคงสูงกว่าอุปสงค์นี้ส่งผลให้ผู้เช่ามีอำนาจในการเจรจาต่อรองมากขึ้น

 

ในปี 2566 ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานโดยรวมเพิ่มขึ้น 9.13% (จาก 939,519 ตร.ม. เป็น 1,025,297 ตร.ม.) จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ แต่ที่น่าสนใจคือ กว่าครึ่งหนึ่งของการเช่าพื้นที่ในโครงการใหม่เป็นการเช่าในอาคารที่ได้รับการรับรองเป็น 'อาคารเขียว' นี่คือปัจจัยขับเคลื่อนหลักของปรากฏการณ์ "Flight to Quality" ซึ่งสะท้อนความต้องการขององค์กร (โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติ) ที่มุ่งมั่นในเป้าหมายด้าน ESG และใช้พื้นที่ทำงานคุณภาพสูงเป็นเครื่องมือในการดึงดูดและรักษาบุคลากรที่มีความสามารถ โดยมองหาอาคารที่ได้รับการรับรอง LEED หรือ WELL ซึ่งมีคุณสมบัติเด่น เช่น ระบบกรองอากาศ PM2.5 และการใช้พลังงานที่ยั่งยืน

 

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานโดยรวมที่ล้นตลาดและอุปสงค์ที่เจาะจงไปยังอาคารเขียวนี้ ได้สร้างแรงกดดันโดยตรงต่อโครงสร้างราคาค่าเช่า ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของสภาวะตลาดในปัจจุบัน

 

แนวโน้มอนาคตสู่ "มาตรฐานใหม่" ของพื้นที่ทำงาน

จากการวิเคราะห์ทั้งหมด สรุปได้ว่าตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ ท่ามกลางปรากฏการณ์ "Flight to Quality" ที่ทำให้อาคารเขียวไม่ได้เป็นเพียงทางเลือกอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็น มาตรฐานใหม่ (New Standard) ที่ผู้เช่าและนักลงทุนคาดหวัง

 

แนวโน้มสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาดในอนาคต

ความยั่งยืนและสุขภาวะเป็นศูนย์กลาง การได้รับการรับรองมาตรฐานสากลอย่าง LEED และ WELL จะกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดในการตัดสินใจเลือกเช่าพื้นที่ทำงาน โดยเฉพาะในกลุ่มองค์กรชั้นนำที่ให้ความสำคัญกับเป้าหมายด้าน ESG และสุขภาวะของพนักงาน

 

การออกแบบเพื่อการทำงานแบบไฮบริด องค์กรต่างๆ กำลังออกแบบพื้นที่สำนักงานใหม่เพื่อรองรับการทำงานที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่งรวมถึงการปรับขนาดพื้นที่ การติดตั้งเทคโนโลยีอัจฉริยะ (Smart Technology) และการจัดสรรพื้นที่ทำงานร่วมกัน (Hot Desking) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้งาน

 

การกระจุกตัวในทำเลศักยภาพ (CBD) โครงการอาคารสำนักงานใหม่ระดับพรีเมียม จะยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น โครงการ One Bangkok และ Central Park office ซึ่งเป็นทำเลที่สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้เช่าคุณภาพสูงได้ดีที่สุด

 

ท้ายที่สุด แม้ตลาดอาคารสำนักงานจะต้องเผชิญกับความท้าทายจากอุปทานส่วนเกินและการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงาน แต่ทิศทางในระยะยาวนั้นชัดเจนว่ากำลังมุ่งหน้าไปสู่อาคารที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน สุขภาพ และความเป็นอยู่ที่ดีของผู้ใช้งาน ซึ่งถือเป็นโอกาสครั้งสำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่สามารถปรับตัวและตอบสนองต่อความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ได้สำเร็จ

 

 

ตัวอย่างอาคารสีเขียวที่โดดเด่นในประเทศไทย

Park Silom – อาคารสำนักงานบนถนนสีลมที่ออกแบบระบบพลังงานและคุณภาพอากาศให้มีประสิทธิภาพสูง

The Unicorn รัชดาภิเษก – อาคาร Mixed-use ที่ผ่านมาตรฐาน LEED และ WELL พร้อมระบบน้ำหมุนเวียนและพื้นที่สีเขียว

Siam Patumwan House – อาคารสำนักงานที่เน้นการจัดการพลังงานและสุขภาพผู้ใช้งาน

สำนักงานใหญ่ ปตท. (PTT HQ) – จ.นนทบุรี ใช้เทคโนโลยีด้านพลังงานสะอาดและการจัดการสิ่งแวดล้อม

ธนาคารกสิกรไทย สำนักงานใหญ่ ราษฎร์บูรณะ – อาคารที่ได้รับการรับรอง LEED เน้นการประหยัดพลังงานและระบบน้ำหมุนเวียน

Magnolia Ratchadamri Boulevard (MRB) – อาคาร Mixed-use ที่ได้รับการรับรอง LEED Gold ผสมผสานความหรูหรากับความยั่งยืน

 

โครงการ One Bangkok ถือเป็นอาคารเขียวขนาดใหญ่ที่พัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูส โดยได้รับการรับรอง LEED ND ระดับ Platinum ซึ่งเป็นมาตรฐานสูงสุดด้านการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืน พร้อมทั้งมีการออกแบบระบบพลังงานและสิ่งแวดล้อม เช่น ระบบ District Cooling System ที่ช่วยลดการใช้พลังงาน การจัดการน้ำฝนและน้ำรีไซเคิล รวมถึงพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ที่เชื่อมต่อกับเมือง นอกจากนี้ อาคารสำนักงานภายในโครงการยังได้รับการรับรอง WiredScore และ SmartScore ระดับ Platinum ตอกย้ำความเป็นอาคารอัจฉริยะที่ตอบโจทย์การทำงานยุคใหม่ One Bangkok เป็นหนึ่งในต้นแบบอาคารเขียวและสมาร์ทซิตี้ของประเทศไทยอีกโครงการที่น่าจับตามอง

 

กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana Group) กับการพัฒนาอาคารเขียว

กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาเป็นหนึ่งในนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาอาคารเขียว โดยมีโครงการที่แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในแนวทางนี้ เช่น 

 

เซ็นทรัลฯ นครราชสีมา โครงการนี้ถูกระบุว่าเป็น ต้นแบบอาคารประหยัดพลังงานในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการนำแนวคิดอาคารเขียวไปประยุกต์ใช้ในโครงการขนาดใหญ่ที่หลากหลายประเภทอาคาร

 

Central Park Office (ส่วนหนึ่งของโครงการ One Bangkok) อาคารสำนักงานนี้เป็นหนึ่งในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed-use Development ที่คาดว่าจะเป็นอุปทานใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นอาคารที่พิจารณาความยั่งยืน สิ่งแวดล้อม และได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว เช่น LEED และ WELL แม้ว่าจะมีบางโครงการ Mixed-use Development รวมถึง One Bangkok ที่ประสบปัญหาความล่าช้าจากสถานการณ์โควิด-19 แต่ก็ยังคงเป็นตัวอย่างที่สำคัญของการลงทุนในอาคารเขียว

 

นอกจากนี้ ตลาดอาคารเขียวในประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หันมาพัฒนาอาคารเขียวมากขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอ หรืออาคารขนาดใหญ่กว่า 80% เป็นอาคารสำนักงานเขียว ซึ่งสะท้อนถึงเทรนด์ที่กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนากำลังดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

 

การพัฒนาโครงการเหล่านี้ของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาสอดคล้องกับแนวโน้มที่ความยั่งยืนไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็นพื้นฐานของอุตสาหกรรมการก่อสร้าง และยังตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่ต้องการอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวเพื่อเสริมภาพลักษณ์ด้านสิ่งแวดล้อม

 

 

ที่มา:

Green-Certificate Building Market Research 2024 - japanvaluers.co.th: https://japanvaluers.co.th/wp-content/uploads/2025/02/Market-research-of-Green-Certificate-Building-2024.pdf

Green Building อาคารสีเขียวคืออะไร พร้อมตัวอย่างงานที่น่าสนใจ - Baabdd: https://baabdd.com/green-building/

อาคารเขียว เมกะเทรนด์เปลี่ยนโลก - Green Network: https://www.greennetworkthailand.com/อาคารเขียว-เมกะเทรนด์เปลี่/

อาคารเขียวของประเทศไทยในปี 2567 - japanvaluers.co.th: https://japanvaluers.co.th/green-certificate-building-2024/