ฟื้นบรรทัดทอง PMCU ลุยแผนใหญ่ปั้นแลนด์มาร์กสตรีทฟู้ดโลก

ย้อนกลับไปไม่กี่ปี “ถนนบรรทัดทอง” คือย่านที่ไม่เคยหลับใหล ร้านอาหารกว่า 300 แห่ง ทั้งเก่าแก่และน้องใหม่ เปิดเรียงรายรอต้อนรับผู้คนตามรอยความอร่อย สร้างเม็ดเงินหมุนเวียนหลายพันล้านบาทต่อปี จนได้รับฉายาแหล่งรวมตัวนักกิน และถูกจัดอันดับโดย Time Out ให้เป็น “ถนนที่เท่ที่สุดในโลก” (World’s Coolest Streets) อันดับ 14 เมื่อปี 2014

 

แต่เมื่อกาลเวลาหมุนผ่าน ความคึกคักที่เคยมีเริ่มแผ่วลงบ้างในช่วงปีที่ผ่านมา ข่าวร้านอาหารประกาศเซ้งและทยอยปิดตัวปรากฏให้เห็นบ่อยขึ้น ร้านใหม่บางแห่งอาจมาแรงช่วงแรก แต่กลับอยู่ได้ไม่นาน ขณะที่ร้านรุ่นเก๋าที่เปิดมานานยังคงยืนหยัด ท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลง 

 

หนึ่งในปัจจัยสำคัญคือจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง ทำให้ถนนบรรทัดทองไม่คึกคักเหมือนวันวาน ผู้ประกอบการต้องเผชิญโจทย์ใหม่รอบด้าน ทั้งค่าเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้น กำลังซื้อคนไทยที่ชะลอตัว และการแข่งขันที่ทวีความเข้มข้นขึ้นเรื่อย ๆ

 

ทั้งหมดเหล่านี้ กลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) ต้องเร่งแก้ปัญหาเพื่อฟื้นฟูให้บรรทัดทองกลับมาคึกคัก ซึ่ง PMCU ประกาศ เดินหน้าสร้างความร่วมมือกับผู้เช่าร้านอาหาร-ร้านค้า ซึ่งไม่ใช่แค่ถนนบรรทัดทอง แต่ยังรวมถึงร้านเด็ดรอบรั้วจุฬาฯ ครอบคลุมสามย่าน สวนหลวง เชื่อมโยงกันเป็นระบบนิเวศแห่งการกิน-เที่ยว-ใช้ชีวิตอย่างยั่งยืน

 

เปลี่ยนบทบาท “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า เป็นพาร์ทเนอร์ชิพ

 

ผศ.ดร.จรัสพัฒน์ พฤกษารัตนวุฒิ ผู้ช่วยอธิการบดี ด้านการจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ เปิดเผยว่า ต่อไปนี้  PMCU และร้านค้าต่าง ๆ จะไม่ใช่เพียงบทบาท “ผู้ให้เช่า” และ “ผู้เช่า” แบบในอดีตอีกต่อไป แต่จะเปลี่ยนความสัมพันธ์ให้กลายเป็น “พันธมิตร” ที่เดินไปด้วยกัน

 

“ที่ผ่านมาเราอาจถูกมองว่าเป็นเพียงเจ้าของพื้นที่ แต่จริง ๆ แล้ว PMCU ตั้งใจอยากทำมากกว่านั้น คืออยากให้ร้านค้าและผู้ประกอบการในย่านต่าง ๆ รู้สึกว่า PMCU เป็นพาร์ทเนอร์ที่ช่วยกันสร้างคุณค่าและอนาคตไปด้วยกัน” 

 

หนึ่งในความพยายามนี้ คือการสร้างแคมเปญพาร์ทเนอร์ชิพ เพื่อยกย่องร้านค้าที่อยู่คู่กับ PMCU มายาวนาน ไม่ใช่แค่การทำธุรกิจ แต่เป็นการสร้างประวัติศาสตร์และตำนานร่วมกัน หลายร้านเปิดมากว่า 40–50 ปี กลายเป็นรากฐานสำคัญที่ทำให้สามย่าน บรรทัดทองมีชีวิตชีวา

 

เป้าหมายของ PMCU จึงไม่ใช่แค่การรักษาพื้นที่ แต่คือการผลักดันให้ย่านเหล่านี้ก้าวสู่การเป็นแลนด์มาร์กใหม่ของประเทศไทย โดยเฉพาะ “Thailand Street Food Landmark” ที่จะดึงดูดทั้งคนไทยและนักท่องเที่ยวจากทั่วโลก ให้กลับมาสัมผัสเอกลักษณ์และบรรยากาศของย่านเก่าแก่ในรูปแบบใหม่ที่เข้ากับยุคสมัย

 

โครงสร้างพื้นฐานสวนหลวง-สามย่าน-บรรทัดทอง ไม่น่าดึงดูด 

 

ผศ.ดร.จรัสพัฒน์ กล่าวต่อว่า PMCU ในฐานะผู้ดูแลบ้าน มีหน้าที่ดูแลให้บ้านน่าอยู่ที่สุด สิ่งที่ทำได้เราก็จะลงไปจัดการ ตั้งแต่เรื่องพื้นฐานอย่างความสะอาด ความสะดวก ความเป็นระเบียบ ไปจนถึงบรรยากาศโดยรวมของพื้นที่

 

ยกตัวอย่างว่า โครงการพัฒนาสวนหลวง แม้จะไม่ใช่พื้นที่ต้องรับผิดชอบโดยตรง แต่ PMCU ก็เลือกที่จะเข้ามาจัดการเพราะเชื่อว่าการยกระดับพื้นที่โดยรอบจะช่วยเสริมความมีชีวิตชีวาให้กับย่านทั้งหมด

 

จากการลงพื้นที่สำรวจปัญหา พบว่าภาพที่ผู้คนจดจำชัดเจนที่สุดคือ คลองสวนหลวง ที่เต็มไปด้วยขยะและน้ำเสีย กลายเป็นข่าวซ้ำ ๆ จนกระทบต่อภาพลักษณ์ของพื้นที่ ทั้งที่จริง ๆ แล้วคลองนี้ไม่ใช่พื้นที่ที่จุฬาฯ ต้องดูแลโดยตรง แต่เราไม่อาจนิ่งเฉยได้ เพราะมันสะท้อนถึงสังคมและสิ่งแวดล้อมรอบตัวเรา

 

PMCU จึงจัดทำแผนฟื้นฟูเป็นระยะ ตั้งแต่การติดตั้งกล้องวงจรปิดเพื่อป้องกันการทิ้งขยะและน้ำเสีย การวางระบบบำบัดน้ำเสียเชื่อมต่อกับท่อหลักของเมือง เพื่อให้น้ำที่ไหลออกจากบ้านและร้านค้าเข้าสู่กระบวนการบำบัดก่อน ไม่สร้างมลพิษซ้ำอีก ซึ่งจะเป็นโมเดลที่จะนำมาใช้กับย่านอื่น ๆ เพราะเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน ตั้งแต่เรื่องการจราจร ความสะอาด ไปจนถึงสิ่งแวดล้อม กลายเป็น Pain Point สำคัญที่ทำให้บรรยากาศของย่านไม่ดึงดูดเหมือนเดิม

 

อย่างไรก็ตามปัจจุบันย่าน สวนหลวง–สามย่าน–บรรทัดทอง มีร้านค้ารวมกันมากกว่า 600 ร้านค้า โดยเฉพาะบรรทัดทองเพียงแห่งเดียวก็มีมากถึง 300 ร้านค้าในจำนวนนี้กว่า 40 ร้าน เปิดมาแล้วไม่ต่ำกว่า 50 ปี ถือเป็นเสาหลักที่สร้างสีสันและความต่อเนื่องของย่านนี้มาอย่างยาวนาน

 

หากโฟกัสมายังบรรทัดทอง ซึ่งมีแผนผลักดันเป็นแลนมาร์กสตรีทฟู้ดของโลก 

 

ผศ.ดร.จรัสพัฒน์ กล่าวว่า สิ่งที่ PMCU จะดำเนินการในฐานะพาร์ทเนอร์ อย่างแรกคือดูโครงสร้างพื้นฐานของถนนบรรทัดทอง คล้ายกับสวนหลวงโมเดล ที่เข้ามาดูแลคุณภาพของย่านในเชิงลึก ตั้งแต่การจัดการโครงสร้างพื้นฐาน เช่น การแก้ปัญหาท่อน้ำหยด ฟุตบาทไม่เรียบ หรือระบบความสะอาด ให้การเดินทางในย่านสะดวกและปลอดภัยขึ้น โดยตั้งเป้าว่า เมื่อภาพลักษณ์ความสะอาดและความน่าเดินเสร็จสมบูรณ์ จะต่อยอดไปสู่การยกระดับมาตรฐานอาหาร ร่วมมือกับร้านค้าเพื่อสร้างมาตรฐานใหม่ด้านรสชาติและราคาที่จับต้องได้ เพื่อสร้างเสน่ห์ให้บรรทัดทองกลับมาเป็นย่านที่ผู้คนอยากเดิน อยากกิน และอยากกลับมาอีกครั้ง

 

อย่างไรก็ตาม เสียงสะท้อนจากผู้คนทั่วไปชี้ตรงกันว่า วันนี้บรรทัดทองไม่ได้คึกคักเหมือนเมื่อก่อน ปัญหาหลัก ๆ ที่ถูกพูดถึงคือ คนเดินลดลง ค่าเช่าที่ผู้ประกอบการมองว่าสูงจนบางร้านต้องปิดกิจการ ราคาขายอาหารที่ถูกมองว่าแพงเกินไป และคุณภาพรสชาติที่ไม่สอดคล้องกับราคา ทั้งหมดนี้ทำให้หลายคนเริ่มรู้สึกว่าบรรทัดทองไม่น่าเดินเหมือนในวันวาน

 

ต่อประเด็นนี้ ผศ.ดร.จรัสพัฒน์ อธิบายว่า ความท้าทายในการดูแลบรรทัดทองไม่ได้มีเพียงเรื่องโครงสร้างพื้นฐานหรือสิ่งแวดล้อม แต่ยังเกี่ยวพันกับ “กลไกราคา” ของทั้งร้านค้าและค่าเช่าพื้นที่ ร้านรุ่นเก๋าที่เปิดมากว่า 50–60 ปี สามารถยืนหยัดได้เพราะจุดแข็งคือรสชาติและความคุ้มค่าในราคาสมเหตุสมผล ขณะที่บางร้านเปิดใหม่กลับถูกวิจารณ์ว่าตั้งราคาสูง รสชาติไม่คุ้มค่า จนไม่สามารถอยู่รอดได้นาน

 

แต่ทางจุฬาฯ เองก็ไม่ได้ปล่อยให้ตลาดทำงานตามลำพังอย่างเดียว เรายังพยายามเข้าไปดูแลและประคับประคอง ไม่ให้ภาระทั้งหมดตกอยู่กับผู้ค้า เพราะหากเข้าไปควบคุมมากเกินไปก็อาจไม่เหมาะสมกับบางร้าน เราจึงเลือกที่จะปรับสมดุล ด้วยการพูดคุยกับผู้เช่า สำรวจว่าร้านไหนขายดี–ขายไม่ดี แล้วหาทางช่วย เช่น ทำโปรโมชั่นร่วมกับร้านค้า หรือใช้กลไกภายในมหาวิทยาลัย เช่น การสั่งอาหารจากร้านแถบบรรทัดทองไปจัดเลี้ยงหรือประชุม เพื่อเป็นการอุดหนุนและหมุนเวียนรายได้กลับมาสู่ผู้ค้า

 

ในส่วนของการปล่อยเช่าพื้นที่ บรรทัดทองใช้กลไกตลาดเป็นหลัก จัดสัญญาเช่าปกติและพยายามซัพพอร์ตด้านกายภาพ เช่น ความสะอาด ระบบสาธารณูปโภค แต่สิ่งที่ตามมาคือ ปรากฏการณ์ “เซ้งช่วง” ที่ทำให้ราคาพุ่งสูงจนเกินจริง

 

"จุฬาฯ กำหนดราคาค่าเช่าที่ดินต่ำกว่าราคาตลาดมาก เพื่อช่วยเหลือผู้เช่า ตัวอย่างเช่น ห้องที่ติดถนนจริง ๆ แล้วมีราคาตลาดอยู่ที่ 50,000-60,000 บาทต่อห้อง แต่จุฬาฯ ให้เช่าในราคาที่ต่ำกว่า อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าเดิมมีการนำไป 'เซ้งต่อ' ในราคาสูงกว่า กลายเป็นถึงหลักล้านซึ่งทำให้ผู้ประกอบการรายใหม่มีต้นทุนที่สูงมาก บางครั้งสูงกว่าค่าเช่าที่จุฬาฯ กำหนดถึงสองเท่า ผลลัพธ์คือ ต้นทุนของผู้เช่าใหม่สูงขึ้นมาก ร้านค้าหลายแห่งจึงตั้งราคาอาหารขายแพงตามต้นทุน แต่เมื่อลูกค้ารู้สึกว่าราคาไม่สอดคล้องกับคุณภาพ ก็ส่งผลกระทบกลับมาที่ภาพลักษณ์ของย่านโดยตรง"

 

จีนหาย แต่คนท้องถิ่นยังเดินอยู่ 

 

อย่างไรก็ตาม ส่วนประเด็นที่ว่าคนเดินน้อยลง ที่ผ่านมา ย่านบรรทัดทองเคยเป็นแหล่งที่นักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน นิยมมากที่สุด ยอดคนเข้าพื้นที่ช่วงพีคสูงถึงหลักแสนต่อวัน แต่เมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวจีนลดลงไปมากกว่า 50% ย่านนี้จึงได้รับผลกระทบชัดเจน แต่ว่าลูกค้ากลุ่ม Local เช่น พนักงานออฟฟิศ และนิสิตนักศึกษา ยังคงใช้ชีวิตและจับจ่ายในพื้นที่ตามปกติ เพียงแต่เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงบูม ตัวเลขจึงดูตกลงไปอย่างเห็นได้ชัด แม้วันนี้บรรทัดทองอาจไม่ได้คึกคักเท่าช่วงพีค แต่หากใครเดินผ่านในคืนวันศุกร์ เสาร์ อาทิตย์ ก็ยังเห็นผู้คนหลั่งไหลเข้ามาไม่ขาดสาย 

 

เดินหน้า ฟื้นคืนชีพบรรทัดทอง

 

สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นไม่ใช่แค่การดูแลเรื่องความสะอาด การจัดระเบียบร้านค้า หรือการติดกล้องป้องกันการทิ้งขยะเท่านั้น แต่คือการนำองค์ความรู้ ของจุฬาฯ และพลังคนรุ่นใหม่ นิสิตที่เชี่ยวชาญการใช้โซเชียลและเข้าใจเทรนด์ มาผสานกับเอกลักษณ์ของร้านค้าแต่ละแห่ง เพื่อทำให้ตำนาน ที่มีอยู่แล้วของบรรทัดทอง ถูกเล่าขานต่ออย่างร่วมสมัยและทรงพลังยิ่งขึ้น

 

หลายร้านในย่านนี้อยู่ยาวนานมากว่า 50 ปี ทั้งที่แทบไม่เคยทำการตลาดออนไลน์ แต่ยังคงยืนหยัดได้เพราะคุณภาพและรสชาติ หากวันนี้ร้านเหล่านี้ได้รับการสนับสนุนจากการโปรโมทบน TikTok หรือโซเชียลมีเดียรูปแบบใหม่ ก็มีโอกาสก้าวสู่การเป็นแลนด์มาร์กสตรีทฟู้ดระดับประเทศ และต่อยอดสู่ความยั่งยืน

 

มุ่งสู่ Smart City และ SDGs City ในอนาคต

 

ผศ.ดร.จรัสพัฒน์ อธิบายว่า ที่ผ่านมาบรรทัดทองก็เหมือน Living Lab หรือห้องทดลองขนาดใหญ่ เป็นการลองผิดลองถูกที่ยังไม่มีโมเดลพัฒนาชัดเจน ทำให้เมื่อบูมขึ้นมาก็เหมือนแฟชั่นที่มาแรงแล้วจางหายไป แต่รอบนี้สิ่งที่ PMCU ต้องการคือการทำให้บรรทัดทองปังแบบยาวนาน ไม่ใช่เพียงการทำให้คึกคักชั่วคราว แต่ต้องสร้าง Awareness และความยั่งยืน ด้วยโมเดลที่ชัดเจนในการพัฒนาให้เป็น Smart City และ SDGs City ในอนาคต

 

ต่างประเทศเองก็พยายามขับเคลื่อนเมืองในแนวทางคล้ายกัน เช่น เกาหลีที่เริ่มพัฒนาโครงการสตรีทฟู้ดและสมาร์ทซิตี้ควบคู่กัน แต่จนถึงวันนี้ยังไม่มีที่ไหนที่สามารถผสานการท่องเที่ยว อาหาร วิถีชีวิตคนท้องถิ่น และแนวทาง SDGs ได้อย่างสมบูรณ์ เพราะฉะนั้น บรรทัดทองจึงไม่ใช่แค่การฟื้น ย่านสตรีทฟู้ด แต่คือ Sandbox ของการพัฒนาเมืองต้นแบบ ที่จะกลายเป็นภาพสะท้อนของอนาคตเมืองไทย เมืองที่เติบโตทางเศรษฐกิจ สร้างรายได้ สืบสานวัฒนธรรม และรักษาสิ่งแวดล้อมไปพร้อมกัน