“แฟลตดินแดง” 60 ปี จากยุคสงครามเย็นสู่โมเดล Mixed Use การฟื้นฟูกู้ชุมชนเมือง

“แฟลตดินแดง” หรือแฟลตห้วยขวาง เคยเป็นหนึ่งในสัญลักษณ์ของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในกรุงเทพฯ ด้วยประวัติศาสตร์ที่ยาวนานกว่า 60 ปี สถานที่แห่งนี้เป็นมากกว่าที่พักพิง แต่เป็นชุมชนที่มีชีวิตชีวาและวัฒนธรรมที่หลากหลาย  ในอดีตถ้าใครเคยลองเดินเข้าไปจะพบอาณาจักรอีกภพภูมิของกรุงเทพฯ อีกย่านอย่างไม่ต้องสงสัย

 

ทั้งของอร่อยสารพัด ร้านขายของชำโต้รุ่งและร้านเล็กร้านน้อย ดินแดนแห่งสายมู หรืออะไรอีกมากมายที่เราไม่อาจมองเห็นได้ด้วยตา จนกลายเป็นวิถีที่มีอัตลักษณ์พิเศษอีกแห่ง ครั้งหนึ่งที่นี่คือจุดหมายปลายทางของคนต่างจังหวัดที่เข้ามาเริ่มตั้งต้นชีวิตใหม่ในเมืองหลวง กี่ล้านชีวิตที่เคยผ่านเข้าผ่านออกอาณาจักร “แฟลต” ไปสู่ชีวิตที่ดีกว่า หรือ อาจยังใช้ชีวิตและสร้างเนื้อสร้างตัวกลายเป็นครอบครัวใหญ่ หรือ อาจกลายเป็นบารอนที่ใครไม่อาจต้านทานได้จนถึงปัจจุบัน

 

 

ผู้อยู่อาศัยในแฟลตดินแดงส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 63 ประกอบอาชีพค้าขาย รับจ้างทั่วไป และขับรถรับจ้าง (มอเตอร์ไซด์ รถตู้ แท็กซี่) รวมถึงพ่อบ้าน/แม่บ้าน คนว่างงาน และนักเรียน/นักศึกษา ซึ่งเป็นผู้ไม่มีรายได้ประจำ เมื่อเทียบกับรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อเดือน ที่ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของประชาชนแฟลตดินแดง พบว่าส่วนใหญ่ มีรายได้ต่ำกว่า 15,000 บาท

 

มีประชากรทั้งหมดประมาณ 109,970 คน จากข้อมูล ณ วันที่ 15 ตุลาคม 2566  อย่างไรก็ตาม จำนวนประชากรที่อาศัยอยู่ในแฟลตดินแดงจริงไม่มีการระบุอย่างชัดเจน

 

 

ใครที่ยังมีภาพจำเก่า ๆ จะรู้ว่าวันนี้แฟลตดินแดงเปลี่ยนไปมากมายจากการพัฒนาพื้นที่อาคารที่เรียกว่า "แฟลต" มาจากคำว่า Flat ในภาษาอังกฤษ หรือ ห้องชุดในอาคาร แน่นอนนี่คือบ้านบนตึกแบบหนึ่ง และแฟลตดินแดงก็เป็นตึกสูงในยุคแรกๆของประเทศไทยที่เริ่มก่อสร้างมาตั้งแต่ปี 2506 หรือกว่า 60 ปีที่แล้ว

 

ประวัติโครงการแฟลตดินแดง

เริ่มขึ้นในสมัยรัฐบาลของ จอมพลสฤษดิ์ ธนะรัชต์ (ดำรงตำแหน่งนายกรัฐมนตรีระหว่างปี พ.ศ. 2502 - 2506) และมีการดำเนินการต่อในสมัยของ จอมพลถนอม กิตติขจร (ดำรงตำแหน่งนายกรัฐมนตรีต่อจากจอมพลสฤษดิ์ในปี พ.ศ. 2506 - 2516)

 

เป็นส่วนหนึ่งของ โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อประชาชนรายได้น้อย ซึ่งได้รับการสนับสนุนจาก องค์การสหประชาชาติ (UN) และได้รับเงินกู้จากรัฐบาลสหรัฐฯ ผ่านแผนช่วยเหลือด้านเศรษฐกิจ (Economic Aid) ในยุคสงครามเย็น โครงการนี้ถูกดำเนินการโดย สำนักงานเคหะแห่งชาติ (National Housing Authority – NHA) ในเวลาต่อมา ซึ่งก่อตั้งขึ้นเพื่อแก้ปัญหาชุมชนแออัดและพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนในเขตเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว

 

 

ความเปลี่ยนแปลงและความทรุดโทรมตามกาล

พื้นที่นี้เดิมเคยเป็นที่พักขยะมูลฝอยของกรุงเทพมหานครและทุ่งนาของเอกชน เมื่อมีผู้คนมาอาศัยมากขึ้นจึงกลายเป็นชุมชนแออัด รัฐจึงเข้ามาจัดการผ่านกรมประชาสงเคราะห์ในเวลานั้น ปี 2503 จึงได้มีมติให้จัดสร้างอาคารสงเคราะห์แบบแฟลต ให้เช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย

 

“โครงการอาคารสงเคราะห์ดินแดง” ชุดแรกราว 5,000 หน่วยจึงเกิดขึ้น โดยใช้ต้นแบบหน่วยพักอาศัยคล้ายมาตรฐานอาคารสงเคราะห์ของประเทศสิงค์โปร์ สร้างเป็น อาคารสงเคราะห์ หรือที่เราเรียก แฟลตดินแดง ในปัจจุบัน

 

แฟลตดินแดงเริ่มก่อสร้างในปี พ.ศ. 2506 และดำเนินการอย่างต่อเนื่องตลอดช่วงทศวรรษ 2510 (ก่อสร้างระหว่างปี พ.ศ. 2506-2517) โดยถือเป็นโครงการแฟลตที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่แห่งแรกของประเทศไทย

 

กว่า 60 ปีที่ผ่านมาชาวแฟลตดินแดงเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงทุกรูปแบบ ทั้งเหตุการณ์เคลื่อนไหวทางการเมือง การชุมนุมประท้วง การปิดล้อม ตึกถล่ม และอีกสารพันปัญหา และที่เป็นข่าวให้โจษจันกันอยู่เสมอก็คือ เรื่องการต่อสู้กับกองทัพหนูจำนวนมหาศาลที่คุกคามผู้อยู่อาศัยในอาคารเก่าแก่

 

 

ชุมชนที่ฝังรากลึก ในที่อยู่ใหม่ไฉไลกว่าเดิม

จากความทรุดโทรมของอาคารและสภาพแวดล้อมที่แย่ลงเรื่อยๆ สำหรับการอยู่อาศัย การเคหะแห่งชาติจึงได้ริเริ่มดำเนิน “โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง” มาอย่างยาวนาน ก่อนที่แผนแม่บทโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง (พ.ศ. 2559-2567) จะผ่านความเห็นชอบในหลักการจากรัฐบาลสมัยนายกรัฐมนตรีประยุทธ์ จันทร์โอชาเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2559 

 

โดยแบ่งการพัฒนาออกเป็น 4 ระยะ (แปลง A-G) ตั้งอยู่บนพื้นที่รวม 192 ไร่ จากจำนวนอาคารพักอาศัยทั้งหมด 11 อาคาร จำนวนห้องชุดพักอาศัย 20,292 ยูนิต ในจำนวนนี้จะรองรับผู้อยู่อาศัยจากแฟลตดินแดงเดิม 6,546 ยูนิต และผู้เช่ารายใหม่ 13,746 ยูนิต เริ่มทำการรื้อถอนเรื่อยมา โดยเดิมคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการในปี 2572

 

“โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง” อยู่ภายใต้แผนยุทธศาสตร์ของการเคหะแห่งชาติ ยุทธศาสตร์ที่ 3 “การฟื้นฟูชุมชนเมือง พัฒนาเมืองใหม่ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม”

 

ทั้งนี้ ในการปรับปรุงพื้นที่ของแฟลตดินแดงนั้น จะเลือกย้ายผู้อยู่อาศัยที่อยู่ในอาคารที่ทรุดโทรมมากที่สุดมายังอาคารที่สร้างใหม่ก่อน จึงจะทำการทุบและรื้อถอนอาคารเก่าเพื่อสร้างอาคารแฟลตดินแดงเฟสใหม่

 

• ระยะที่ 1 : แปลง G มี 1 อาคารสูง 28 ชั้น 334 ยูนิต (รองรับผู้อยู่อาศัยเดิมแฟลต 18-22 จำนวน 280 หน่วย) สร้างแล้วเสร็จเมื่อปี 2561 และย้ายผู้อยู่อาศัยเข้าเรียบร้อยแล้วตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2561 เป็นต้นมา

 

• ระยะที่ 2 : แปลง D1 และแปลง A1 จัดสร้างอาคารสูง 35 ชั้น 2 อาคาร รวม 1,247 หน่วย (รองรับผู้อยู่อาศัยเดิม แฟลต 9-17, 23-32 และ 63-64 จำนวน 1,160 หน่วย)

 

ปัจจุบัน อาคาร D1 จำนวน 612 ยูนิตสร้างเสร็จแล้ว ส่วนอาคาร A1 ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง จำนวน 635 หน่วย ซึ่งเมื่อรวมทั้ง 3 อาคาร (ในเฟส1 และ เฟส 2) จะสามารถรองรับผู้พักอาศัยได้ถึง 1,581 ครอบครัว 

 

ทั้งนี้ การก่อสร้างอาคาร D1 เสร็จสมบูรณ์ และการเคหะแห่งชาติได้เริ่มส่งมอบห้องพักให้กับผู้อยู่อาศัยแล้วเมื่อเดือนมิถุนายน 2567 อาคาร D1 ถูกออกแบบตามแนวคิดอารยสถาปัตยกรรม (Universal Design) เพื่อให้ทุกคนสามารถใช้งานได้ ไม่ว่าจะเป็นผู้สูงอายุหรือคนพิการ โดยชั้นที่ 3-16 จัดสรรสำหรับกลุ่มเปราะบาง เช่น ผู้สูงอายุ ผู้ป่วยติดเตียง และคนพิการ จำนวน 274 หน่วย ชั้นที่ 17-35 สำหรับผู้อยู่อาศัยทั่วไป จำนวน 338 หน่วย

 

โดยรวมแล้วล่าสุด มีอาคารที่สร้างแล้วเสร็จและส่งมอบให้ผู้อยู่อาศัยแล้ว 2 อาคาร คือ อาคารในแปลง G (สูง28 ชั้น) 334 ยูนิต และ อาคาร D1 (สูง 35 ชั้น) จำนวน 612 ยูนิต รวมแล้วเสร็จเพียง 946 ยูนิต

 

ทั้งนี้ เมื่อเฟส 2 แล้วเสร็จจึงจะเริ่มต่อโครงการระยะที่ 3 และระยะที่ 4 ซึ่งตามแผนเดิมเฟส 2 จะต้องเสร็จสิ้นภายในปี พ.ศ. 2568 แต่ขณะนี้ถือว่าล่าช้ากว่าแผนเดิมไปกว่า 1 ปี เพราะไม่ผ่านการพิจารณาด้านสิ่งแวดล้อม

 

• ระยะที่ 3 : แปลง D1 แปลง A และแปลง C จัดสร้างอาคารสูง 35 ชั้น 5 อาคาร รวม 3,333 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิม และที่ดินแปลง D2 จัดสร้างอาคารสูง 30 ชั้น 5 อาคาร รวม 2,610 หน่วย เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม และบุคคลทั่วไป

 

• ระยะที่ 4 แปลง C จัดสร้างอาคารสูง 35 ชั้น 3 อาคาร รวม 1,632 หน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยเดิม ส่วนแปลง B และแปลง E จัดสร้างอาคารสูง 8-35 ชั้น 20 อาคาร รวมจำนวน 1,136 หน่วย รองรับข้าราชการและบุคคลทั่วไป

 

 

การพัฒนาโครงการ Mixed Use โมเดลในพื้นที่ฟื้นฟูชุมชนดินแดง: มิติทางเศรษฐศาสตร์

โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดงไม่เพียงเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงสังคม แต่ยังมาพร้อมกับแนวคิดเศรษฐกิจเมือง (Urban Economics) ผ่านการพัฒนาโครงการ Mixed Use ซึ่งรวมพื้นที่พาณิชย์เข้ากับที่อยู่อาศัย โดยแนวคิดนี้มุ่งหวังให้เกิดความยั่งยืนทางการเงินของโครงการและกระตุ้นเศรษฐกิจในพื้นที่

 

มิติด้านการเงินและความคุ้มทุนของโครงการ

สำนักงานบริหารหนี้สาธารณะ (สบน.) มีข้อกังวลเกี่ยวกับสถานะทางการเงินของการเคหะแห่งชาติ เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยเชิงสังคมมักให้ผลตอบแทนทางการเงินต่ำ การจัดสรรพื้นที่บางส่วนเพื่อพัฒนาเป็น "พื้นที่พาณิชย์" จะช่วยสร้างรายได้ในระยะยาว ลดภาระทางการเงิน และช่วยให้โครงการสามารถเลี้ยงตัวเองได้โดยไม่ต้องพึ่งพางบประมาณภาครัฐเพียงอย่างเดียว

 

ผลทางเศรษฐกิจ

พื้นที่ที่เหลือจากการก่อสร้างที่อยู่อาศัยกว่า 6,500 หน่วย จะถูกพัฒนาเป็น พื้นที่เชิงพาณิชย์ ซึ่งอาจรวมถึง

• ร้านค้าและซูเปอร์มาร์เก็ต

• ศูนย์บริการและสำนักงานให้เช่า

• โซนค้าปลีกและพื้นที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจ

• ศูนย์สุขภาพหรือพื้นที่บริการชุมชน

สิ่งเหล่านี้จะช่วย เพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจของพื้นที่ ทำให้เกิด แรงจูงใจทางการลงทุน และกระตุ้นให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วม ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิด การพัฒนาเศรษฐกิจเมือง (Urban Economic Development)

 

ความยั่งยืนทางเศรษฐกิจของโครงการ

ในระยะยาว โครงการ Mixed Use จะช่วยให้การเคหะแห่งชาติสามารถ พึ่งพารายได้จากการบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ ลดภาระงบประมาณแผ่นดิน และสร้างรูปแบบการพัฒนาที่ สมดุลระหว่างภาคสังคมและเศรษฐกิจ

 

กล่าวโดยสรุป การนำแนวคิด Mixed Use Development มาใช้ในโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดงไม่เพียงช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นเครื่องมือทางเศรษฐศาสตร์ที่ช่วย ยกระดับเศรษฐกิจท้องถิ่น สร้างความคุ้มทุนของโครงการ และทำให้การพัฒนาเมืองมีความยั่งยืนในระยะยาว

 

ตารางเปรียบเทียบแฟลตดินแดงแบบใหม่และแฟลตดินแดงแบบเก่า

 

รวบรวมข้อดีและข้อเสียของการออกแบบใหม่

ข้อดีของแฟลตดินแดงแบบใหม่

1. มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น – ลิฟต์ ฟิตเนส สนามเด็กเล่น และพื้นที่สีเขียวที่ได้รับการพัฒนา
2. ความปลอดภัยดีขึ้น – มีระบบคีย์การ์ด กล้องวงจรปิด และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย
3. โครงสร้างแข็งแรงกว่าเดิม – ใช้วัสดุที่ทันสมัยกว่า ลดปัญหาการทรุดโทรมเร็ว
4. มีการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางให้เหมาะสม – ทำให้ชุมชนน่าอยู่และเป็นระเบียบขึ้น
5. การเดินทางสะดวกกว่าเดิม – พัฒนาเส้นทางเข้าถึงรถไฟฟ้าและขนส่งสาธารณะ

 

ข้อเสียของแฟลตดินแดงแบบใหม่

1. ขนาดห้องเล็กลง – จาก 42 ตร.ม. เหลือ 33 ตร.ม. ทำให้พื้นที่ใช้สอยลดลง
2. ค่าเช่าสูงขึ้น – ผู้เช่าใหม่ต้องจ่ายค่าเช่าที่แพงขึ้นจากเดิม
3. สูญเสียลักษณะชุมชนดั้งเดิมบางส่วน – การออกแบบใหม่ทำให้ชุมชนแบบดั้งเดิมกระจัดกระจายและเปลี่ยนแปลง
4. อาจเกิดปัญหาการปรับตัวของผู้อยู่อาศัยเดิม – เนื่องจากต้องย้ายเข้าอาคารใหม่ที่มีระบบการใช้ชีวิตแตกต่างจากเดิม

 

ค่าเช่าที่ตั้งไว้และค่าเช่าจริงๆ

สำหรับผู้อยู่อาศัยเดิมถูกกำหนดไว้ที่ 1,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นราคาที่สามารถเข้าถึงได้สำหรับผู้มีรายได้น้อย นอกจากนี้ ยังมีการวางแผนปรับขึ้นค่าเช่าสำหรับผู้เช่าใหม่อย่างน้อย 5% ต่อปี ตามอัตราเงินเฟ้อ

 

ในแง่ของค่าเช่า ผู้อยู่อาศัยเดิมจะจ่ายค่าเช่าในราคา 1,000 บาทต่อเดือนต่อห้อง จากปัจจุบันที่เช่าอยู่ในราคา 300 บาทต่อเดือนต่อห้อง หรือหากเช่าอยู่ 600 บาทต่อเดือนต่อห้อง จะเป็นราคา 1,500 บาทต่อเดือนต่อห้อง

 

แต่บางยูนิตเจ้าของสิทธิ์มักนำปล่อยเช่าต่อในราคาหลายพันบาทต่อเดือนตามแต่ตกลง แต่ไม่สามารถทำการซื้อขายได้ จึงปล่อยให้คนเช่าเรื่อยมา เมื่อห้องหรือพื้นที่ส่วนกลางทรุดโทรมเสียหาย การเคหะต้องเข้าไปปรับปรุงซ่อมแซมเอง เป็นภาระค่าใช้จ่ายที่เรื้อรังมายาวนาน การรื้อเพื่อสร้างใหม่จึงทำให้มีผู้เสียผลประโยชน์ในส่วนนี้

แต่จากการสืบเสาะข้อมูลราคาจริงจากผู้อยู่อาศัยจริง เช่น จากเว็บไซต์ Pantip.com (ปี 2565) ผู้เช่ารายหนึ่งระบุว่า

 

“แฟลตดินแดง ผมอยู่มาตั้งแต่ปี 41 ราคาเช่า 2,900 บาท/ด. (เกือบจะสูงสุดแล้ว) ตามแผนที่เขากำหนดราคาไว้ ถ้าตึกใหม่สร้างเสร็จผมย้ายขึ้นตึกใหม่ต้องจ่าย เกือบๆ 5,000 บาท/ด. ในนี้รวมค่าส่วนกลางด้วย (ปัจจุบันไม่ได้เก็บค่าส่วนกลาง) ราคานี้สำหรับคนที่ปัจจุบันจ่ายค่าเช่าสูงนะ จะมี 2 อาคารที่ค่าเช่าแพงกว่าชาวบ้าน 

และถ้าหากขึ่นตึกใหม่สำหรับผู้ที่ปัจจุบันจ่ายค่าเช่า ไม่ถึง 1,000 บาท/ด. ก็จะเพิ่มอีกในนั้นรวมค่าส่วนกลางด้วยไม่น่าจะเกิน 4,000 บาท/ด.”

 

แหล่งข้อมูล:

เว็บไซต์การเคหะ www.nha.co.th

https://thelist.group/

thinkofliving.com

http://housingvm.nha.co.th/

pantip.com