ผังเมืองใหม่กทม.บูมที่รถไฟฟ้า

เปิดลายแทงร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ เพิ่มประโยชน์การใช้ที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายใหม่-ศูนย์ชุมชนชานเมืองอนาคตรุ่ง

การยกร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(กทม.) ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ขึ้นมาใช้แทนผังเมืองรวมกทม.ฉบับปัจจุบัน เริ่มเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น เมื่อคณะทำงานของสำนักผังเมืองกทม. ได้ทำการยกร่างเสร็จเรียบร้อยแล้ว เหลือเพียงการเสนอให้ผู้ว่าราชการกทม. ลงนาม เพื่อปิดประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียและผู้ที่เกี่ยวข้องได้เสนอความเห็นร่างดังกล่าว

น.ส.ปัญญาภัสสร์ นพพันธ์ ผู้อำนวยการกองวางผังพัฒนาเมือง สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวบนเวทีสัมมนา “วิเคราะห์ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัย” จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่ชัดเจนมีประมาณ 10 บริเวณ ซึ่งมีทั้งมีการใช้ประโยนชน์ได้มากขึ้น และลดลง

จุดตัดรถไฟฟ้า-ชุมชนชานเมือง รอวันรุ่ง

สำหรับพื้นที่ที่มีการใช้ประโยชน์ได้มากขึ้นจะเป็นการเปลี่ยนแปลงเพื่อสนับสนุนนโยบายหรือโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ ได้แก่ บริเวณโดยรอบของศูนย์ราชการ แจ้งวัฒนะ ที่มีความหนาแน่นเพิ่มขึ้น และมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และรถไฟฟ้าสายสีแดง รังสิต-บางซื่อ เปิดบริการในอนาคต จึงเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง ย.3-4) เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม ย.5-6)

อีกบริเวณที่มีการเปลี่ยนแปลงรองรับโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ คือ บริเวณศูนย์ชุมชนลาดกระบัง ที่จะเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรม บริเวณสถานีแอร์พอร์ตลิงค์ที่เดิมยังเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และบริเวณศูนย์คมนาคมกรุงเทพฯ ด้านใต้ที่ย้ายจากตลาดพลูมาอยู่บริเวณวงเวียนใหญ่จะปรับเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมในบริเวณพื้นที่โดยรอบวงเวียนใหญ่

ส่วนพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ให้สอดคล้องกับโครงการขนส่งมวลชนระบบราง ได้แก่ บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี จะเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมรอง บริเวณจุดตัดถนนรามอินทรากับถนนวงแหวน บริเวณสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง หัวหมากเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมและเปลี่ยนจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นหนาแน่นปานกลางในพื้นที่โดยรอบสถานี

ส่วนพื้นที่บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองตลิ่งชันมีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นปานกลาง และลดจากที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากเป็นบางกลางในบางส่วน รวมทั้งการปรับเปลี่ยนพื้นที่พาณิชยกรรมให้สอดรับกับจุดตัดของรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ตามแนวหรือบริเวณจุดตัดรถไฟฟ้าที่ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เพิ่มขึ้น เช่น พื้นที่บริเวณ ศรีนครินทร์ บางนา ที่รองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง พื้นที่บริเวณจุดตัดสุขุมวิท-บางนาที่จะเพิ่มการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ พื่นที่บริเวณถนนรัชดาภิเษก ถนนจรัลสนิทวงศ์ ที่จะรองรับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค

เปิดพื้นที่โซนตะวันตกเป็นที่อยู่อาศัยชั้นดี

อีกพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงในปัจจุบัน คือพื้นที่บริเวณอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือเขียวลายทางฝั่งตะวันตกของกทม. เนื่องจากมีการพัฒนาโครงข่ายถนนหลายสายเสร็จสมบูรณ์จึงควรปรับเปลี่ยนให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและเกษตรกรรม เพื่อให้เป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดีของกทม.

นอกจากนี้ บางพื้นที่จะมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ให้มีศักยภาพในการพัฒนาของพื้นที่ เช่น บริเวณริมคลองชักพระ ปรับการใช้ประโยชน์ลงจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง พื้นที่บริเวณริมทางด่วนบริเวณถนนราษฎร์บูรณะที่เปลี่ยนจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากเป็นปานกลางเช่นกัน นอกจากนี้ยังมีพื้นที่บริเวณชายทะเลบางขุนเทียน ที่เปลี่ยนจากพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม เพื่อการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม

เพิ่มพื้นที่สีเขียว-แจกโบนัส โอนสิทธิ FAR

สำหรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินก็ได้มีการเปลี่ยนแปลงด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะเรื่องของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio :FAR) ส่วนใหญ่ยังคงไว้ตามผังเดิม แต่ได้มีการเพิ่มเติมในส่วนของโบนัส หรือการเพิ่ม FAR เพื่อจูงใจในการพัฒนาให้สอดรับกับร่างผังเมืองฉบับใหม่ด้วยกันหลายเรื่อง

ประกอบด้วย การจัดให้มีพื้นที่ว่าง เพื่อการใช้สอยสาธารณะประโยชน์ การจัดให้มีที่จอดรถในพื้นที่ภายในรัศมี 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า การจัดให้มีพื้นที่กักเก็บน้ำฝน การก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงาน การจัดให้มีที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย หรือผู้อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่โครงการ ซึ่งการเพิ่ม FAR จะมีความแตกต่างกันในแต่ละกรณีแต่จะให้ไม่เกิน 20%

อีกมาตรการที่เป็นเรื่องใหม่ที่นำมาใช้ในร่างผังเมืองฉบับนี้ คือ การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่น้ำซึมผ่านได้ เพื่อปลูกต้นไม้ สร้างพื้นที่สีเขียวในพื้นที่ โดยจะกำหนดให้พื้นที่ว่างของอาคารที่เป็นไปตามอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ Open Space Ratio : OSR  จะต้องเป็นพื้นที่ที่น้ำซึมผ่านได้ สำหรับการปลูกต้นไม้ 50%

นอกจากนี้ยังมีมาตรการที่น่าสนใจและน่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือ  การโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) ประกอบด้วย การโอนสิทธิการพัฒนาภายในบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดิน การโอนสิทธิการพัฒนาจากพื้น ที่ตั้งอาคารที่ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นโบราณสถานไปยังพื้นที่ในเขตส่งเสริมการพัฒนา และการโอนสิทธิการพัฒนาจากพื้น ที่อนุรักษณ์ชนบทและเกษตรกรรมไปยังพื้นที่ในเขตส่งเสริมการพัฒนา จะทั้งนี้การโอนสิทธิFAR จะไม่เกิน 20% เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ยังเป็นร่างตั้งต้นที่ยังต้องผ่านกระบวนการยกร่างอีกหลายขั้นตอน โดยสำนักผังเมืองเตรียมที่จะขอต่ออายุผังเมืองฉบับปัจจุบันออกไปอีก 1 ปีไปสิ้นสุดในเดือนพ.ค.2556 หลังจากที่ต่ออายุออกไปแล้ว 1 ปี หาทางของร่างดังกล่าวยังอีกยาวไกล และมีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้อีกไม่น้อยเช่นกัน