หวั่นวิกฤติหนี้ซัดอสังหาฯล้มทั้งระบบ แนะ ธปท. ลดดอกเบี้ยเแก้หนี้ดีมานด์ซบ

     เมื่อ อสังหาฯไทย เข้าขั้นวิกฤติ!!

     ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยในงานสัมมนา "ดอกเบี้ยลด..ช่วยฟื้นเศรษฐกิจ-อสังหาฯ-ตลาดทุน ?"ว่า อัตราดอกเบี้ย ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงการซื้อขายที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สัดส่วน 11%อาจจะส่งผลทางจิตวิทยาทำให้คนเดินเข้าไปดูบ้านมากขึ้นและจองมากขึ้น แต่สุดท้ายเมื่อซื้อแล้วก็โอนไม่ผ่าน ไม่เกิดการจอง สิ่งนี้เป็นปัจจัยสำคัญสะท้อนไปถึงความมั่นใจในการหารายได้ จึงไม่ต้องการเพิ่มหนี้ในระยะยาว นั่นจึงส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจที่เมื่อกำลังซื้อหายไปในตลาด ก็ลดการขยายโครงการ 

“สิ่งที่สำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่การเพิ่มรายได้จึงสามารถเพิ่มกำลังซื้อภาคอสังหา เหมือนผืนดินที่ขาดน้ำ จากที่เคยเป็นแหล่งชลประทาน ปล่อยน้ำ ไปตามชลประทานเพื่อหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจ ตอนนี้ต้องการน้ำมาเยียวยา เพราะใบไม้ร่วงหมดแล้ว ประชาชนคนไทยขาดน้ำ ขาดเงินในการไปทำอะไรหลายอย่าง สินเชื่อบ้านจากธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) 7หมื่นล้านบาทหมดภายในเวลารวดเร็ว รวมถึงสินเชื่อแฮปปี้โฮม 2 หมื่นล้านบาทสะท้อนได้ว่าตลาดต้องการกำลังซื้อ”ดร.วิชัย กล่าว 

     ขณะที่ อัตราดอกเบี้ย ในปัจจุบันมีอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ บางสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อัตราดอกเบี้ย ต่ำมากกว่า 50% ของMRR เฉลี่ยที่อยู่อาศัย 3 ปีที่ผ่านมาต่ำกว่า 3.5% และหากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย MRR ทุก 0.25% จะเพิ่มมูลค่าสินเชื่อใหม่ได้ 4,400 ล้านบาท เพิ่มหน่วยการโอนได้ 5,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอน 35,000 ล้านบาท

     ดังนั้น หากมีมาตรการที่ 6 ธนาคารพาณิชย์ในชาติ ลดอัตราดอกเบี้ย 2.5% คาดว่าจะส่งผลทำให้ยอดโอนฯ เพิ่มขึ้น 372,877 หน่วย หรือ เพิ่มขึ้น 1.6% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ที่ 1,078,080 ล้านบาท หรือขยายตัว 2.6% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา มีการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มขึ้น 678,151 ล้านบาท หรือติดลบเหลือ 0.03% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา 

     สถานการณ์ปัจจุบันดีมานด์ยังต้องการซื้อบ้านแต่ยังเข้าไม่ถึงสินเชื่อเพราะมีเกณฑ์ต่างๆเข้มข้น ทำให้กำลังซื้อหดตัว นี่คือสิ่งสำคัญที่ทำให้ตลาดหดตัวอย่างรวดเร็วและมีโอกาสที่จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่จากคนฐานล่างไปสู่ธุรกิจระดับบน จากที่สินเชื่อในกลุ่มคอนโดฯหดตัว ลามไปสู่บ้านเดี่ยวแตกต่างจากวิกฤติในปี 2540 ที่กระทบจากบนลงล่าง เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนักจะส่งผลไปสู่กลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ 

     นอกจากนี้ กลุ่มคนที่ซื้อเพื่อการลงทุนและเป็นหลักทรัพย์ที่มีสัดส่วน 20-30% ในตลาดหรือประมาณ 2-3 แสนล้านบาทในตลาดที่หายไป เพราะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(LTV)ส่งผลทำให้ผลตอบแทนในการลงทุนลดลงจึงหันไปลงทุนในภาคอื่นแทนอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการเกิดขึ้นใหม่ของโครงการเมื่อตลาดลงทุนหายไปจึงมองไปที่การพัฒนาโครงการตอบโจทย์ด้านอื่น

 

หวั่นลามวิกฤติจากล่างสู่บน วอนลดดอกเบี้ย

     นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจในช่วงนี้แตกต่างจากช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 มาก โดยในช่วงปี 2540 ปัญหาจะเริ่มต้นจากส่วนบนของเศรษฐกิจในส่วนของผู้ประกอบการ เจ้าหนี้ล้มลงก่อนลูกหนี้ ดังนั้นจึงมีข้อมูลพื้นฐานของผู้มีปัญหาครบถ้วย และเข้าไปแก้ปัญหาได้ถูกทาง และผู้ที่ผ่านช่วยต้มยำกุ้งมาได้ก็มีภูมิคุ้มกัน เช่น กลุ่มอสังหาฯ ธนาคาร สามารถประคองธุรกิจจนผ่านหลายวิกฤติมาได้แทบทุกครั้ง

     กลุ่มที่ไม่ประสบปัญหาช่วงต้มยำกุ้งกลับเริ่มสะสมปัญหาพอกพูนมากขึ้นเรื่อยๆ เช่น เอสเอ็มอี และภาคประชาชนที่มีการก่อหนี้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆและส่วนหนึ่งยังเป็นหนี้นอกระบบทำให้ภาครัฐมีข้อมูลของผู้ที่ประสบปัญหาหนี้สินมีน้อย จึงทำให้หลังจากช่วงโควิด-19 การฟื้นตัวของประเทศไทยจะเป็นแบบ เค-เชฟ คือ ผู้ที่ได้รับผลประทบช่วงโควิด-19 น้อย และผู้ที่มีฐานะดีก็จะฟื้นตัวได้เร็ว ส่วนพวกเอสเอ็มอีและรายย่อยก็ค่อนๆลดลง จนทำให้ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจเพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งยังมีภาวะสงครามเข้ามาซ้ำเติมอีกจึงทำให้ฟื้นตัวได้ยากขึ้น 

     ดังนั้นแนวทางการแก้ไขปัญหาของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดอัตราดอกเบี้ยจึงเป็นเรื่องที่จำเป็น เพราะหากดอกเบี้ยสูงจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนสูงขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาตั้งแต่ต้นปี 2567 ธนาคารของรัฐได้เข้ามานำร่องลดดอกเบี้ยในกลุ่มอสังหาฯ และกลุ่มเอสเอ็มอี ได้ผลสูงมาก วงเงินสินเชื่อในแต่ละครั้งก็หมดลงอย่างรวดเร็ว จึงทำให้มาตรการลดดอกเบี้ยสามารถแก้ปัญหาเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็วมากกว่าแนวทางอื่น

     ดังนั้นภาครัฐจึงต้องเข้าไปแก้ไขปัญหาด้วยนโยบายดอกเบี้ยต่ำ ผ่านกลไกธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน ให้มีการปล่อยสินเชื่อด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ ให้ภาคธุรกิจ ภาคประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินทุน ลดลดภาระหนี้ ให้กับลูกค้ารายย่อย เข้าถึงแหล่งทุน และแก้ไขปัญหาหนี้

 

วิกฤติอสังหาฯปีนี้หนักกว่าโควิด-19

     นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งอยู่ในช่วงโควิด 19 กลุ่มอสังหาฯ แทบจะไม่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวขายดีมาก เพราะผู้คนหลบออกจากคอนโดฯที่แออันมาสู่บ้านเดี่ยว พอมาถึงในปี 2564-2565 กลุ่มอสังหาฯทะยานขึ้นมามียอดสูงสูงสุด ผู้ที่ทำโครงการแนวราบจะขายได้ดี รองลงมาจะเป็นพวกคอนโดฯ เนื่องจากต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาซื้ออสังหาฯของไทยมากขึ้น จึงทำให้ธุรกิจนี้ต้องพึ่งพายอดขายให้กับชาวต่างชาติสูงมาก แต่ก็ประสบปัญหาการโอนเงินที่ยุ่งยาก 

     พอมาถึงปี 2566 กลุ่มอสังหาฯเริ่มขายได้ยากขึ้น แต่กลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ 10 อันดับแรกยังขายได้ดี แต่ยอดขายในกลุ่มภูมิภาคเริ่มแย่ลง แต่มาถึงปี 2567 สถานการณ์ก็ย่ำแย่มากขึ้น เพราะธนาคารเริ่มมีหนี้เสียสูงถึงระดับ 6% ทำให้เริ่มปล่อยสินเชื่อยากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก เนื่องจากโรงงานปิดกิจการมากขึ้น จึงทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อน้อยลงเรื่อยๆส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯลดลงมาก

     จากปัญหาดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับตัวจากการขายบ้านไปสู่การทำธุรกิจขายฝาก จนทำให้ธุรกิจนี้เติบโตเพิ่มขึ้นมาก แต่ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ก็แค่ประคองตัว เพราะธุรกิจขายฝากหรือการให้เช่า มีต้นทุนการดำเนินงานสูง และเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการคือการสร้างบ้านออกมาขาย แต่ทั้งนี้ยังมีแรงซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามาสูงมาก โดยเฉพาะชาวจีน แต่กฎหมายของไทยยังมีข้อจำกัดอยู่มากจึงทำให้เกิดนอมินีแฝงเข้ามาจำนวนมาก

 

รายได้คนหด-กำลังซื้อลด เร่งทบทวนโครงการ

     ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจในช่วงต้มยำกุ้งเป็นเรื่องของรายบริษัท แต่ในครั้งนี้เป็นเรื่องรายบุคคลจึงทำให้กำลังซื้อลดลงไปมาก แม้ว่ายังมีดีมานด์อีกเป็นจำนวนมากยังต้องการที่อยู่อาศัยเพราะเป็นปัจจัยสี่ แต่ก็ซื้อไม่ได้ ทั้งนี้สาเหตุของปัญหาเกิดที่คนจึงแก้ได้ยาก และมีข้อมูลอยู่น้อย 

     ดังนั้นแนวทางการแก้ปัญหานี้ที่ได้ผลมากที่สุดจะต้องเข้าไปหาทางเพิ่มรายได้ เพื่อให้มีแรงในกาจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นได้ ส่วนการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)จะเข้ามาช่วยลดดอกเบี้ยน่าจะทำให้อสังหาฯฟื้นตัวได้บ้าง แต่ถ้าจะแก้ให้ตรงจุด ธปท.จะต้องเข้าไปคุมธนาคารพาณิชย์ให้ลดดอกเบี้ยด้วย ซึ่งหาช่วยกันทั้ง 2 ส่วนก็จะช่วยลูกหนี้ได้มาก

     “ธปท.ลดดอกเบี้ยเพียงฝ่ายเดียวอาจจะช่วยกระตุ้นกลุ่มอสังหาฯได้บ้าง เพราะคนส่วนใหญ่ยังไม่กล้าซื้อแต่หากทั้งธปท.และธนาคารพาณิชย์เข้ามาช่วยลดดอกเบี้ยก็จะช่วยลดภาระให้กับผู้กู้ ซึ่งจะทำให้กล้าซื้ออสังหาฯที่ต้องผ่อนในระยะยาวมากขึ้น”

     สำหรับทางออกของธุรกิจอสังหาฯนั้น ทาง เสนาฯ จะไม่ไปแข่งตัดราคา แต่จะพิจารณาตามศักยภาพของสินค้า หากสินค้าใดสู้ได้ และมีกำไร ก็จะเดินหน้าต่อ แต่หากโครงการใดอยู่ในทำเลที่ดี มีอนาคตที่ดี แต่ในช่วงนี้ตลาดไม่มีกำลังซื้อก็จะหยุดการขายไว้ก่อน เพราะทำเลทองหาได้ยาก หากขายในราคาถูกก็จะเสียโอกาส ส่วนสินค้าที่ดูแล้วสู้คู่แข่งได้ยาก ก็จะตัดขายออกไปเพื่อเก็บเงินสด

 

รายย่อยหนี้ท่วม คนไทยย้ายลงทุนที่ดิน-คอนโดฯ

     นายสมศักดิ์ ศิริชัยนฤมิตร ประธานชมรมวานิชธนกิจ สมาคมบริษัทหลักทรัพย์ไทย (IB ClUB) กล่าวว่า ประเทศไทยมีปัญหาหลัก 2 เรื่อง คือ 1. ในช่วงโควิด 19 ผู้ประกอบการ และประชาชนจำนวนมากพยายามประคองชีวิตโดยการก่อหนี้เพิ่มขึ้นมาก และมีหนี้นอกระบบสูงขึ้น จากในหลังโควิด 19 ก็ประสบปัญหาดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอีก และยังมีปัญหาสงครามเข้ามาซ้ำเติม และ 2. การดิสรัปชันของเทคโนโลยี ทำให้ผู้ประกอบการใช้บุคลากรน้อยลง รวมทั้งโครงสร้างเศรษฐกิจไทยส่วนใหญ่ก็เพิ่มมูลค่าได้ยาก เช่น สินค้าเกษตรที่มีราคาต่ำ รวมทั้งยังมีปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองเข้ามาอย่างต่อเนื่อง 

     จากสาเหตุดังกล่าวทำให้ในปัจจุบันไทยมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงมาก สวนทางกับรายได้ที่ลดลงไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่าย ประกอบกับยังมีคนจำนวนมากที่มีค่านิยมที่ฟุ่มเฟือยจึงซ้ำเติมภาวะหนี้มากขึ้น รวมทั้งคนไทยยังไม่สามารถสู้กับทุนต่างชาติได้ และยังต้องพึ่งพาแรงงานต่างชาติอีกเป็นจำนวนมาก จึงทำให้ปัญหาต่างๆเหล่านี้มีความรุนแรงมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

     นอกจากนี้ ค่านิยมในการลงทุนในที่ดินและอสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรของคนไทยก็ลดลง ทำให้กำลังซื้อจากกลุ่มนี้ลดลงไปมาก เนื่องจากเทคโนโลยีใหม่ทำให้ลงทุนในด้านอื่นทำได้ง่ายขึ้น และมีผลตอบแทนที่ดีกว่า เช่น การเล่นหุ้นต่างประเทศ การลงทุนในตลาดทองคำ หรือเงินดิจิทัล 

“ในสภาวะที่เกิดขึ้นนี้ ทุกคนจะต้องปรับตัวทุกวิกฤตย่อมมีจุดเปลี่ยนเกิดช่องทางใหม่ในการทำธุรกิจอยู่ที่การมีสติหาแนวทางใหม่ แต่ต้องไม่ไปลอกเลียนแบบ ผู้ประกอบการจะต้องรู้ถึงจุดแข็งและความชำนาญของตัวเอง นำสิ่งเหล่านี้มาใช้ประโยชน์ และใช้บทเรียนประสบการณ์มากำหนดกลยุทธ์วิถีใหม่ที่เป็นตัวของตัวเอง”