3สมาคมฟันธง!อสังหาฯปี54ต้นทุนพุ่ง-กำไรหด

อนาคตอีก 1 ปีข้างหน้า ถ้าใครเตรียมตัวไม่ดีพอ ทำการบ้านไม่ขาด หรือหลงอยู่กับภาพเก่าๆ ในปีที่ผ่านมา รับรองมีสิทธิกลับบ้านก่อนคนอื่นแน่นอน...

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ปี2553 กำลังจะปิดฉากลงในอีกไม่กี่วันข้างหน้า สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือว่าปีนี้ดีเกินกว่าที่คาดหมาย แม้ว่าจะมีอุบัติเหตุทางการเมืองเกิดขึ้น แต่ก็ไม่ได้ทำให้ธุรกิจแย่ลงอย่างที่หลายๆ คนคาดคิด ด้วยเพราะมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยหนุนส่งให้ตลาดแล่นฉิวสู่เป้าหมายได้ตลอดรอดฝั่ง

แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการกำลังจะเผชิญในปีหน้า ต้องขอบอกว่าแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงกับปีนี้ จากมาตรการที่หมดอายุลงทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่มีตัวช่วยเหมือนก่อน ขณะที่ปัจจัยแวดล้อมของธุรกิจหันไปทางไหนก็ต้องเจอกับปัจจัยลบมากกว่าบวก ถือเป็นการบ้านข้อใหญ่ที่จะต้องตีโจทย์ให้แตกก่อนที่จะเจอของจริง

วันนี้ 3 นายกสมาคมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะมาประเมินทิศทางธุรกิจที่ต้องฝ่าฟันกันใน 1 ขวบปีข้างหน้าให้ฟังกันเป็นการส่งท้ายปีเก่า ต้อนรับปีใหม่ ที่จะต้องเจออะไรอีกเยอะจริงๆ

เปิดฉากด้วย กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินสถานการณ์ตลาดในปีหน้า ว่า ตลาดจะเข้าสู่ภาวะปกติ เพราะไม่มีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เหมือนปีนี้ที่ตลาดค่อนข้างดี หากสามารถขยายตลาดได้เท่ากับปีนี้ก็ถือว่าน่าพอใจแล้ว โดยที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีการลงทุนมากขึ้น ขณะที่คอนโดมิเนียมจะชะลอตัวลง

แต่ถึงอย่างไร คอนโดมิเนียมก็ยังเป็นสินค้ายอดนิยมในปีหน้า แต่อาจจะไม่แรงเหมือนปีนี้หรือปีก่อนๆ เพราะการแข่งขันที่รุนแรง ขณะที่ทาวน์เฮาส์จะเป็นสินค้าที่เริ่มขยับตัวดีขึ้น ตลาดบ้านในปีหน้าจะอยู่ในสภาพที่ไม่หวือหวา แต่ก็ไม่เลวร้ายอะไร ถ้ายังรักษาระดับได้เท่ากับปีนี้ก็ถือว่าดีแล้ว

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองถึงปัจจัยลบในปีหน้า ว่า การเมืองยังเป็นตัวแปรสำคัญสำหรับภาคธุรกิจ หากมีเสถียรภาพก็น่าจะส่งดี แต่ถ้าเกิดความวุ่นวายก็จะกลายเป็นปัจจัยด้านลบ ขณะที่ดอกเบี้ยต้องขึ้นแน่นอน เพราะทางการต้องการคุมเงินเฟ้อ โดยประเมินว่าดอกเบี้ยนโยบายจะขยับขึ้นทั้งปีประมาณ 1%

รวมถึงต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนที่ดินจะปรับสูงขึ้น ซึ่งจะทำให้ต้นทุนโดยรวมจะขยับขึ้น 5-10% ส่วนการปรับราคาบ้านก็ขึ้นอยู่กับการแข่งขันในพื้นที่ ถ้าบ้านยังขายได้ราคาก็จะขยับ แต่ถ้าเป็นทำเลที่มีการแข่งขันสูง ขยับราคาบ้านไม่ได้ ก็ต้องไปลดกำไรลง

ปัญหาสำคัญที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า คือ ปัญหาการขาดแคลนแรงงานอย่างหนัก เพราะแรงงานจะถูกโครงการเมกะโปรเจกต์และการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมดึงไปมาก ขณะที่ค่าแรงก็เพิ่มสูงขึ้นด้วย ส่วนปัจจัยบวก ถ้าการเมืองนิ่ง การลงทุนจะกลับเข้ามาทั้งในภาคอุตสาหกรรมและตลาดทุน ซึ่งจะมีผลบวกต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โครงการรถไฟฟ้าที่เริ่มก่อสร้างในหลายเส้นทางจะเป็นตัวกระตุ้นตลาดในปีหน้าด้วย

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ขยายความเพิ่มเติมว่า ตลาดในปีหน้าทุกอย่างจะอยู่ในความเป็นจริงมากขึ้น ผู้ประกอบการจะพัฒนาสินค้าที่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่มีภาระด้านอื่นๆ เพิ่ม เช่น ไม่มีมาตรการมาสนับสนุน ดอกเบี้ยขึ้น น้ำมันขึ้น เงินเฟ้อขึ้น ขณะที่ผู้บริโภคจะเลือกซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมมากขึ้นด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ มาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่จะเริ่มใช้กับคอนโดมิเนียมตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554 ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบที่ส่งผลกับการตัดสินใจซื้อในปีหน้าด้วยเช่นกัน

สำหรับปัจจัยด้านบวก นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเห็นว่า การปรับขึ้นของค่าแรงและเงินเดือนข้าราชการจะเป็นแรงกดดันให้ภาคเอกชนต้องปรับค่าจ้าง ด้านหนึ่งจะทำให้มีกำลังซื้อในตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้าหากเป็นไปด้วยความเรียบร้อยจะทำให้คนมั่นใจมากขึ้น

ปีหน้าถ้าตลาดเติบโตในระดับเท่ากับปีนี้ก็ถือว่าดีมากแล้ว เพราะเชื่อว่าปีนี้จะมีการเติบโตที่สูงกว่า 10% ถือเป็นปีที่ตลาดดูดีเกินไป ขณะที่บ้านในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ถือเป็นตลาดที่มีโอกาสเติบโตสูง

มาทางตลาดคอนโดมิเนียมกันบ้าง ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ฟันธงชัดๆ ว่า ปีหน้าคอนโดมิเนียมจะชะลอตัวลงแน่นอน เพราะตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุลระหว่างซัพพลายและดีมานด์ การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมจะรุนแรงขึ้น การลงทุนใหม่จะต้องระมัดระวัง ในแง่ของความต้องการในพื้นที่ เพราะยังมีสต๊อกเก่าอยู่อีกประมาณ 1.5 หมื่นหน่วยที่จะข้ามไปยังปีหน้า

ที่สำคัญคือ โครงการที่เปิดในแนวรถไฟฟ้าไม่จำเป็นว่าจะดีเสมอไป เพราะยังมีรถไฟฟ้าเกิดใหม่อีกหลายเส้นทางที่จะทำให้ความต้องการซื้อกระจายตัวออกไปในแนวรถไฟฟ้าใหม่ไม่มากระจุกตัวเหมือนก่อนที่มีแต่รถไฟฟ้าที่วิ่งอยู่ในเมือง

ตลาดคอนโดมิเนียมในปีหน้าคงจะไม่มีทางจะเติบโตสูงเป็นปีที่ 3 ติดต่อกันแน่ และคาดว่าจำนวนบ้านจดทะเบียนคงจะไม่ถึง 50% เหมือน 2 ปีที่ผ่านมา เพราะการแข่งขันสูง แต่ความต้องการลดลง ขณะที่ต้นทุนโดยรวมจะสูงขึ้นไม่ต่ำกว่า 5% แต่ผู้ประกอบการในทำเลที่แข่งกันแรงจะขึ้นราคาไม่ได้และจะลดกำไรลงเพื่อให้อยู่รอดได้

อนาคตอีก 1 ปีข้างหน้า ถ้าใครเตรียมตัวไม่ดีพอ ทำการบ้านไม่ขาด หรือหลงอยู่กับภาพเก่าๆ ในปีที่ผ่านมา รับรองมีสิทธิกลับบ้านก่อนคนอื่นแน่นอน