ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดมิเนียมครึ่งปีหลัง และทิศทางปี 2020
คอลัมน์ Property Digest
การเติบโตที่ไม่ได้หวือหวาของตลาดคอนโดมิเนียมตลอดทั้งปี 2019 ถือว่าไม่ใช่เรื่องเหนือความคาดหมาย แต่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงทำการบ้านอย่างหนักในการรับมือสถานการณ์
จากข้อมูลภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง พบว่ามีจำนวนอุปทานใหม่ 61 โครงการ จำนวน 22,455 ยูนิต ซึ่งหดตัวจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 48% และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก
ทั้งนี้ตัวเลขการลดลงดังกล่าวแม้ว่าจะไม่นับรวมโครงการใหม่ในปี 2018 ซึ่งเป็นปีที่ผู้ประกอบการเร่งเปิดตัวจำนวนมาก ก็ยังพบว่าอุปทานใหม่ในทั้งปี 2019 ต่ำกว่าในปีก่อนๆ ซึ่งโดยปกติเปิดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 54,000 ยูนิตต่อปี สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความระมัดระวังในการพัฒนาโครงการใหม่ และใช้กลยุทธ์ระบายขายโครงการเก่าที่มีอยู่
อย่างไรก็ตามแม้ว่าภาพรวมจะไม่ได้สดใสแต่พบว่าโครงการคอนโดมิเนียม ระดับราคา 70,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นสัดส่วนยูนิตเสนอขายมากสุดถึง 46% โดยพบว่าแม้ยอดขายจะชะลอตัวจากปีก่อนหน้าแต่ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกจาก 44% มาเป็น 48%
ซึ่งระดับราคานี้มีราคาเสนอขายต่อยูนิตประมาณ 3 ล้านบาท จึงสะท้อนความต้องการของการซื้อสำหรับอยู่อาศัยจริง (real demand) ยังมีอยู่ อีกทั้งระดับราคานี้ได้รับการสนับสนุนจากมาตรการรัฐ จึงอาจทำให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น ขณะเดียวกันพบว่าระดับราคา 50,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นสัดส่วนเสนอขายมากเป็นอันดับ 2 คิดเป็น 25% กลับมียอดขายลดลงจากครึ่งปีแรกที่อยู่ 50% มาเป็น 39%
ถัดมาคือระดับราคา 130,000-160,000 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนคิดเป็น 13% ยอดขายลดลงจากครึ่งปีแรกที่อยู่ 64% มาเป็น 39% ระดับราคา 100,000-130,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 8% ยอดขายปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกจาก 35% มาเป็น 44% และระดับราคา 200,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 6% ยอดขายปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกจาก 45% มาเป็น 54%
จากตัวเลขดังกล่าวจะพบว่าโครงการที่ยังขายได้คือโครงการระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และโครงการระดับไฮเอนด์ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงอยู่แล้ว
อย่างไรก็ตามโครงการระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทนั้นมีสัดส่วนรวมกัน 70% ของโครงการใหม่ทั้งหมด พบว่าส่วนใหญ่ถูกพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ได้แก่ สุขุมวิทรอบนอก แจ้งวัฒนะ มีนบุรี รามอินทรา และพื้นที่รัชดา-ลาวพร้าว โดยทำเลเหล่านี้ถือเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าโครงการที่กำลังก่อสร้าง เช่น สายสีชมพู และสายสีเหลือง และ เป็นทำเลที่มีทั้งผู้พัฒนารายใหญ่และรายย่อยเข้ามาปักหมุด
โดยผู้ประกอบการรายย่อยนั้นจะเน้นเปิดขายในพื้นที่ห่างจากรถไฟฟ้า ตั้งอยู่ในซอยแต่มีรถสาธารณะสามารถเดินทางไปยังรถไฟฟ้าได้ เนื่องจากราคาที่ดินไม่สูงมาก ส่งผลให้ระดับราคาในการซื้อ-ขายไม่สูงมากนัก โดยภาพรวมของราคาของโครงการเปิดใหม่ ในปี 2019 พบการปรับตัวของราคาที่สูงขึ้นประมาณ 5-10% อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต สายสีชมพู (แจ้งวัฒนะ) และสายสีม่วงจากการเปิดโครงการไฮเอนด์
สำหรับโครงการใหม่ในพื้นที่กลางเมือง พบว่าโครงการใหม่ในพื้นที่พญาไทมีราคาสูงขึ้น ขณะที่ราคาของโครงการใหม่ในตัวเมือง ได้แก่ สีลม-สาทร และสุขุมวิท ปรับลดลง ดังนั้นฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ จึงคาดการณ์ว่าในปี 2020 ตลาดคอนโดมิเนียมแม้จะไม่สดใส แต่ในกลุ่มของระดับราคาที่เป็น real demand ยังมีอยู่ ทั้งในส่วนของระดับแมสและระดับบน ซึ่งในปี 2020 แม้ภาพรวมเศรษฐกิจยังต้องจับตาใกล้ชิดและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มี
ความระมัดระวัง แต่ก็มีปัจจัยหนุนจากมาตรการภาครัฐหลายด้าน
ประกอบด้วย 1. อัตราดอกเบี้ยนโยบายปัจจุบันเป็นอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำสุดในประวัติการณ์ (ที่ 1.25%) 2.นโยบายผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับการกู้ร่วม หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ถือว่ายังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น 3.การลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพื่อกระตุ้นและเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อ และ 4. การจัดตั้งโครงการบ้านดีมีดาวน์ ช่วยลดภาระผ่อนดาวน์แก่ผู้ซื้อจำนวน 50,000 บาทต่อราย จำนวน 100,000 คน
อย่างไรก็ตามในปี 2020 ก็มีปัจจัยที่ต้องจับตามองคือเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มใช้กลางปี ที่อาจจะส่งผลต่อการเก็งกำไรและการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าได้