ฟองสบู่คอนโด

ฟองสบู่คอนโด” จะแตกหรือไม่แตกขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยคือ “โอเวอร์ซัพพลาย” “ปั่นราคาขาย” และ “ซื้อเพื่อเก็งกำไรในตลาดมากเกินไป”

โดย...นคร มุธุศรี นายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

แม้จะไม่เคยเป็นดีเวลอปเปอร์ปลูกบ้านสร้างคอนโดมิเนียมขายสักกะโปรเจกต์ แต่ไปไหนมาไหนช่วงนี้ ผมมักจะถูกถามถึงความ “ฟุบ” หรือ “เฟื่อง” ของตลาดอาคารชุดเป็นประจำ

สองสามวันก่อนรายการ “ตอบโจทย์” ทีวีไทยก็ส่งเทียบเชิญให้ไปร่วมพูดคุยเกี่ยวกับ “ฟองสบู่คอนโด” ว่าจะกลับมาเกิดในบ้านเมืองเราเหมือนอดีตเมื่อหลายปีก่อนอีกหรือไม่

ผมวิสัชนาตรงๆ ตามสไตล์ “ฟองสบู่คอนโด” จะแตกหรือไม่แตกดังโพละในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้าก็ขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยต่อไปนี้เช่นกัน ปัจจัยแรก “โอเวอร์ซัพพลาย” ปัจจัยที่สอง “ปั่นราคาขาย” ปัจจัยท้าย “ซื้อเพื่อเก็งกำไรในตลาดมากเกินไป”

ก่อนจะสรุปฟันธงว่าทั้งสามปัจจัยข้างต้นนัดเจอะเจอพร้อมๆกันหรือยัง มาลองสำรวจตรวจตราการจับจองห้องชุดที่ว่ากันว่าขายดิบขายดียังกะแจกฟรีกันสักหน่อยปะไร

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ผุดขึ้นเกร่อสองข้างเส้นทางรถไฟฟ้ามหานครและบีทีเอสของธนายง

ข้อมูลของดีเวลอปเปอร์และสื่อสารมวลชนทุกค่ายรู้ตรงกัน ณ ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2553 มีผู้บริโภคคอนโดมิเนียมอยู่ 3 กลุ่มใหญ่ คือ กลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง กลุ่มนักลงทุนตกแต่งปล่อยเช่า และกลุ่มนักเก็งกำไร

กลุ่มที่สอง “นักลงทุน” ซื้อตกแต่งให้ชาวต่างชาติเช่าไม่น่าห่วง เพราะส่วนใหญ่มีฐานะค่อนข้างดี และมักจะควักกระเป๋าจ่ายสดๆ แทบทุกราย

แค่ถอนขนหน้าแข้งเส้นสองเส้นไม่เดือดร้อน อีกทั้งสนับสนุนและส่งเสริมให้ธุรกิจคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างฉลุยเสียด้วยซ้ำ

ส่วนกลุ่มแรก “ผู้ซื้อห้องชุดอยู่อาศัยจริง” พิศเผินๆ ก็ไม่น่าจะก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่คอนโดมิเนียมแตกเช่นกัน แต่ถ้าเจาะลึกๆ พบว่า หลายสิบเปอร์เซ็นต์อาจจะก่อให้เกิดปัญหา เพราะยังไม่ค่อยพร้อมซื้อจริงๆ สักเท่าไหร่

หน้าที่การงานยังไม่ค่อยจะมั่นคง รายด้งรายได้ยังไม่แน่นอน เงินองเงินออมก็ไม่มีฝากแบงก์สักกะบาท แถมยังมีภาระผ่อนรถผ่อนราเดือนละหลายพัน

เข้าตำราสาวหนุ่ม “ชิงสุกก่อนห่าม” ยังไงยังงั้น เผลอๆ บางรายตั้งเป้าไปดิ้นรนขวนขวายแก้ปัญหา โดยยึดสุภาษิตไทยๆ

“ไปตายเอาดาบหน้าไง..!!”

หากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ ที่มีลักษณะเช่นที่ว่าอยู่ในตลาดเกินกว่าครึ่งค่อนเมื่อไหร่ ฟองสบู่คอนโดมิเนียมก็ตกอยู่ภาวะหมิ่นเหม่แตกวันแตกพรุ่งเอาได้ง่ายๆ เหมือนกัน

สำหรับกลุ่มสุดท้าย “ซื้อห้องชุดเพื่อเก็งกำไร” พลันที่จ่ายเงินจองปุ๊บเสนอขายต่อหวังค่าส่วนต่างปั๊บทันที

ตามหลักป้องกันทิ้งดาวน์กลางคัน กรณี “เก็งกำไร” ผู้ซื้อจะต้องนำเงินออมมาจ่ายค่าจองและผ่อนเงินดาวน์ตามงวดสัญญา แต่ของจริงส่วนใหญ่หาได้เป็นเช่นนั้นไม่

เดือนไหนหมุนไม่ทันชักหน้าไม่ถึงหลัง มักจะผัดผ่อนชำระหรือหลบลี้หนีหน้าไม่อยากพบเจอผู้ขาย

อีกหลายต่อหลายรายแม้จะผ่อนค่างวดครบถ้วน แต่ไม่ยอมรับนัดโอนตามวันเวลาที่ดีเวลอปเปอร์กำหนด ก็พบเห็นออกถม
แล้วลองตรึกตรองดูซิ หากผู้ซื้อไม่ผ่อนค่างวดและไม่ยอมโอนเยอะๆ บริษัทผู้ขายก็ขาดสภาพคล่อง ไม่สามารถพัฒนาโครงการต่อได้ หรือไม่ก็ยากที่จะจ่ายต้นจ่ายดอกเงินกู้ให้แบงก์

ตกอยู่ในสภาวการณ์แบบนี้เมื่อไหร่ ทั้งผู้ประกอบการ ทั้งบริษัทผู้รับเหมา ทั้งร้านค้าขายวัสดุก่อสร้าง และทั้งผู้บริหารธนาคารต้องนอนเอาเท้าก่ายหน้าผากแทนมือเมื่อนั้น

เอ้า..!! แจกแจงให้เห็นจะจะแล้ว ก็พอวิเคราะห์คาดเดาด้วยตัวเองได้ว่า “ฟองสบู่คอนโด” จะแตกช่วงนี้และปีหน้าหรือไม่

ถ้ายังไม่แนใจลองมาพินิจพิจารณาพร้อมๆ กัน

ปัจจัยแรก “โอเวอร์ซัพพลาย” ทุกคนคงยืนยันได้ว่าจำนวนห้องชุดที่เปิดขายอยู่ในตลาด ณ ปัจจุบันมันล้นเกินล้นไปแล้วเกือบหนึ่งร้อยเปอร์เซ็นต์

ปัจจัยสอง “ราคาซื้อขาย” มีการปั่นตั้งแต่ค่าที่ดิน ค่าก่อสร้างและกำไรเพิ่มสูงจากเดิมกว่าครึ่งค่อน

ตารางเมตรละ 4-5 หมื่นบาท ยุคนี้ไม่ต้องไปตระเวนเดินหาให้เมื่อยตุ้ม โน่น...ขยับขึ้นไปเฉียดๆ แสนหรือแสนสองหมื่นกว่าๆ นู่น

ปัจจัยท้าย “นักเก็งกำไร” หากเทียบกับตอนฟองสบู่แตกยุคหลัง พล.อ.ชาติชาย ชุณหะวัณ ถูก รสช.ยึดอำนาจ อาจจะมีจำนวนน้อยกว่ากันเยอะแน่นอน แต่นับวันกำลังไต่ไปสู่ระดับเดียวกับตอนนู้น หากไม่มีการป้องกันแก้ไข

ย้ำดังๆ อีกที ทั้งสามปัจจัยนี้ประเดประดังพร้อมๆ กันเมื่อไหร่ ฟองสบู่คอนโดแตกโพละเมื่อนั้น..!!