ตลาดออฟฟิศแข่งเดือด อุปทานพุ่งชะลอขึ้นค่าเช่า

อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ตลาดอาคารสำนักงานในย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตตามความต้องการของตลาด ด้วยอัตราพื้นที่สำนักงานว่างในปัจจุบันที่อยู่ในระดับต่ำ ขณะที่ปริมาณอุปทานใหม่ที่มีจำกัดส่งผลให้เกิดการเติบโตด้านค่าเช่า ปัจจัยดังกล่าวส่งผลตลาดนี้เป็นที่สนใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ด้วยอุปทานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาด ซึ่งคาดการณ์ว่าเพิ่มขึ้นอีกกว่า 30% จาก 1.175 ล้านตารางเมตร ในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า จึงเป็นตลาดที่ต้องจับตามอง

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า จากแผนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ ย่อมส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งในช่วง 1-2 ปีจากนี้ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) จะมีซัพพลายใหม่ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ทยอยออกมาให้เห็นจากโครงการไอคอนสยาม สามย่านมิตรทาวน์ วันแบงค็อก และมิกซ์ยูสดุสิตธานี

สำหรับตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่อาคารเฉลี่ยทุกโซนราว 90% โดยอาคารเกรดเอในย่านซีบีดีเฉลี่ยอยู่ที่ 95-96% โดยพื้นที่ที่มีความต้องการสูงสุดอยู่บนถนนสุขุมวิท ช่วงระหว่างพร้อมพงษ์และชิดลม ส่วนเกรดบียังคงมีความต้องการต่อเนื่อง เช่น รัชดา สุขุมวิทตอนปลาย เป็นต้น โดยสัดส่วนที่เข้ามาใช้บริการจะเป็นบริษัทต่างชาติในภูมิภาคเอเชียถึง 70% และยังมีความต้องการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะอาคารเดิมไม่สามารถขยายพื้นที่ได้

อย่างไรก็ดี มองว่าความต้องการของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีการเติบโตไปอีก 1-2 ปีข้างหน้า จากนั้นจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก จะทำให้ตลาดโตแต่น้อยลง และอัตราการเข้าใช้พื้นที่อาคารจะลดลง คาดว่าจะต่ำกว่า 90% อย่างไรก็ตามเมื่ออุปทานใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาดในปี 2563 เป็นต้นไปอาจช่วยชะลอการปรับอัตราค่าเช่าลงได้

ขณะเดียวกัน นโยบายโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) จะผลักดันให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง เมื่อการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐแล้วเสร็จจะมีส่วนกระตุ้นให้บริษัทต่างชาติเข้ามาลงทุน ซึ่งจะเป็นโอกาสให้ตลาดอาคารสำนักงานเติบโตจากการเปิดสำนักงานในประเทศไทย

ด้าน ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ ระบุว่า ตลาดอาคารสำนักงานในย่านธุรกิจยังคงมีแนวโน้มการแข่งขันสูง ทั้งนี้พบว่าอัตราว่างของพื้นที่เช่าอยู่ในระดับต่ำ แต่ราคาค่าเช่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่าในอีก 3-4 ปีข้างหน้า การแข่งขันจะดุเดือดยิ่งขึ้น เนื่องจากมีอุปทานใหม่เกิดขึ้นในตลาดอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบว่าอัตราว่างเฉลี่ยของพื้นที่เช่าสำนักงานอยู่ที่ประมาณไม่เกิน 10% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำแล้ว แต่ในปัจจุบันพบว่าอัตราว่างกลับน้อยลงไปอีก คือมีอัตราว่างเพียง 7-8% และยังมีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งหมดเป็นผลมาจากการเกิดขึ้นของบริษัทต่างๆ มีมากขึ้น มีการลงทุนของต่างชาติที่เข้ามาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมากขึ้น และการเติบโตของธุรกิจของไทย

อย่างไรก็ดี สถานการณ์ดังกล่าวจะคงอยู่อีกไม่นานนัก เนื่องจากในปัจจุบันมีการเปิดตัวเมกะโปรเจกต์จำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณถนนพระรามที่ 4 ที่จะมีอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 3 โครงการ คือ สามย่านมิตรทาวน์ วัน แบงค็อก และเดอะ ปาร์ค โดยทั้ง 3 โครงการนี้คาดว่าจะมีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 3.5 แสน ตร.ม.

ทั้งนี้ เมื่อแต่ละโครงการจะสร้างเสร็จในเวลาที่ไล่เลี่ยกันส่งผลให้อุปสงค์ในตลาดอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอีก 3-4 ปีข้างหน้า ซึ่งจะส่งผลกระทบให้ตัวเลขอัตราว่างของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานอาจสูงขึ้นมากกว่า 10% เป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี

เมื่อพิจารณาด้านราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ พบว่าในไตรมาส 3 อัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอทั้งในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจนั้น ยังคงสร้างสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยที่ค่าเช่าสูงสุดในปัจจุบันอยู่ที่ 1,500 บาท/ตร.ม./เดือน และราคาเฉลี่ยที่ 980 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งอัตราการว่างอยู่ราว 6% ซึ่งยังพบว่าอายุเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะอยู่ที่ประมาณ 17 ปี อย่างไรก็ตาม บางอาคารเริ่มมีแผนปรับปรุงอาคารที่ชัดเจน หรือมีแผนสร้างอาคารใหม่ทดแทนของเดิม เพื่อเพิ่มศักยภาพและยกระดับอาคารให้ตอบสนองกับความต้องการที่เปลี่ยนไปในปัจจุบัน ทั้งนี้เพราะอายุของอาคารสำนักงานจะส่งผลต่อราคาค่าเช่าด้วย

สำหรับอาคารสำนักงานใหม่ที่อายุไม่เกิน 5 ปี สามารถทำราคาค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงถึง 1,200 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนอาคารอายุ 6-15 ปี ค่าเช่าเฉลี่ยที่ 981 บาท/ตร.ม./เดือน และอาคาร 16 ปีขึ้นไป ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 969 บาท/ตร.ม./เดือน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับปรุงพื้นที่เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารเกรดบี เช่น ในย่านสีลม ซึ่งในอนาคตคาดว่าในย่านสีลมจะมีการพัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเอให้เห็นเพิ่มมากขึ้นจากปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม แม้โอกาสที่อัตราค่าเช่าพื้นที่เช่าอาคารเกรดเอในย่านซีบีดีในปี 2563 จะเติบโตเพิ่มขึ้นเฉลี่ยที่ราว 1,200 บาท/ตร.ม./เดือน แต่อัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ซึ่งในปี 2563 คาดว่าจะสูงถึง 20%

ขณะเดียวกัน ตลาดอาคารสำนักงานในทำเลกรุงเทพฯ ตอนเหนือยังมีความคึกคักไม่แพ้กัน โดยเฉพาะบริเวณถนนวิภาวดีและพหลโยธิน ซึ่งในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เตรียมจะเปิดการขายโครงการสำนักงานให้เช่า ที่มีทั้งในส่วนรูปแบบการขายขาดและรูปแบบสิทธิการเช่า รวมถึงเป็นตัวพันธมิตรธุรกิจโคเวิร์กกิ้ง สเปซ

ด้าน สิงห์ เอสเตท ได้ขยายการลงทุนในโครงการอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า โครงการ OASIS มูลค่าการลงทุนรวม 3,695 ล้านบาท โครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนพื้นที่ขนาด 7 ไร่ ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาวบนถนนวิภาวดีรังสิต พัฒนาอาคารสำนักงานดังกล่าวสูง 36 ชั้น และพื้นที่ค้าปลีกบางส่วนโดยมีพื้นที่ประมาณ 5.3 หมื่นตารางเมตร คาดว่าจะใช้เวลาก่อสร้าง 3 ปี นับจากปี 2562