ขายบ้านเก่า-ซื้อบ้านใหม่ อย่าลืมขอคืนภาษี

โดย...อิสระ บุญยัง

ในช่วงปลายปี 2559 ที่ผ่านมา ได้มีมติคณะรัฐมนตรีให้ปรับปรุงแก้ไขประมวลรัษฎากรหลักเกณฑ์ในการเสียภาษีบุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย กรณีที่มีการขายที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดิน โดยเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์จากการคำนวณโดยราคาประเมินของทางราชการมาเป็นคำนวณจากราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินอย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า

ในเบื้องต้นขอทบทวนก่อนว่าการขายที่ดิน หรือขายบ้านพร้อมที่ดินหนึ่งหลังเราต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

1.ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ที่เราเรียกกันว่าค่าธรรมเนียมการโอน) 2% ของราคาประเมิน (มิได้คำนวณจากราคาซื้อขาย)

2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า ในข้อนี้หากผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี หรือถือครองมาแล้วเกินกว่า 5 ปีก็ไม่ต้องเสีย

3.กรณีไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามข้อ 2 ก็ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินอย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่าเช่นเดียวกัน

4.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งในปัจจุบันคำนวณจากราคาประเมินของทางราชการ ซึ่งปกติราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายนี้จะคำนวณยากหน่อย เพราะขึ้นอยู่กับมูลค่าที่มีการซื้อขายและจำนวนปีที่ถือครองด้วย ไม่สามารถคำนวณตามข้อ 1-3 ได้ อาทิ ถ้าถือครองมา 1 ปี จะหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา 92% ถ้าถือครองมา 2 ปี หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ 84% ถ้าถือครองเกิน 8 ปีหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ 50% หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วจะหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แล้วจึงจะนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งผู้เขียนคำนวณโดยประมาณว่าจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายประมาณ 2.5-5% หรือมากกว่านั้น

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายนี้เอง ที่จะได้รับผลกระทบโดยตรงจากการประกาศหลักเกณฑ์ใหม่ของกรมสรรพากรที่จะออกมา

แต่สำหรับผู้ซึ่งประสงค์จะขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี หรือซื้อบ้านใหม่ก่อนแล้วขายบ้านเก่าภายใน 1 ปี ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายนี้สามารถขอรับคืนได้ (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ตามประกาศกรมสรรพากร ฉบับที่ 125 พ.ศ. 2546) แต่การขอคืนภาษีนี้ต้องไม่มากกว่าราคาบ้านใหม่ที่ซื้อ อาทิ ขายบ้านเก่าราคา 2 ล้านบาท แล้วซื้อบ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท ก็สามารถขอคืนภาษีได้เต็มจำนวนที่ถูกหักไป แต่หากขายบ้านเก่าราคา 5 ล้านบาทแล้ว ซื้อบ้านใหม่หลังเล็กลงในราคา 2 ล้านบาท ก็จะขอคืนภาษีได้เท่ากับการเสียภาษี 2 ล้านบาท

มาตรการนี้เป็นมาตรการส่งเสริมด้านที่อยู่อาศัยและมิได้มีกำหนดเวลาสิ้นสุด โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ทุกครอบครัวมีโอกาสยกระดับคุณภาพชีวิต นั่นคือเมื่อมีรายได้มากขึ้นสมาชิกในครอบครัวมากขึ้น ก็อาจจะขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่หลังใหญ่กว่าหรือมูลค่าสูงกว่า

ดังนั้น หลักเกณฑ์ใหม่ของกรมสรรพากรที่จะให้การซื้อขายที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดินต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินอย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า จะมีผลกระทบต่อการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินหรือซื้อขายที่ดินโดยทั่วไปของบุคคลธรรมดา แต่ทั้งนี้ก็จะไม่กระทบต่อผู้ที่ขายบ้านเก่าแล้วมีวัตถุประสงค์จะซื้อบ้านใหม่ ซึ่งสามารถขอรับคืนภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายบ้านหลังเก่าได้