ผังเมืองกับการพัฒนา

โดย...มานพ พงศทัต 

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมีอายุประมาณ 20 ปี เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ที่มีอายุผังที่ยาวกว่า เช่น อังกฤษและฝรั่งเศสมีผังเมืองมาประมาณ 400 ปี สหรัฐอเมริกาและญี่ปุ่นมีผังเมืองมาประมาณ 100 ปี ลักษณะของผังเมืองจะมีความเคลื่อนไหวอยู่ตลอด (Dynamic) มิได้อยู่กับที่ (Static) สำหรับผังเมือง กทม.ในระยะ 10 ปีข้างหน้า จะมีการเปลี่ยนแปลงโหมดการเดินทางจากรถยนต์เป็นขนส่งมวลชนระบบราง และจะกลายเป็น Modern City

อย่างไรก็ตาม ผังเมืองปัจจุบันยังมีข้อมูลที่ไม่ทันสมัยเพื่อจะรองรับระบบขนส่งระบบรางหรือรถไฟฟ้า แต่ก็ยังมีจุดเด่นในด้านอื่นๆ เช่น มีระบบโบนัส ซึ่งปัจจุบันมีใช้ไม่ถึง 20% ของเมืองทั่วโลก ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแนวคิดจากการ “ห้าม” เป็น “ให้” เช่น ระบบ Transfer Development Right เป็นการยกสิทธิ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio : FAR ให้กับพื้นที่อื่นได้ ซึ่งจะทำให้เมืองสวยงามขึ้น และเกิดความเป็นธรรม

กรุงเทพฯ กำลังจะขยายตัวขึ้นอย่างมาก ทั้งปริมาณคนที่เข้ามาอยู่อาศัย นักท่องเที่ยวทั้งในประเทศและต่างประเทศ มีการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจากแนวคิดการอยู่อาศัยในเมืองใหญ่อย่างเช่น ญี่ปุ่น จะพบว่า ประกอบด้วย 3 ส่วน ได้แก่ การหลับนอน 8 ชั่วโมง การพักผ่อน 8 ชั่วโมง และการทำงานอีก 8 ชั่วโมง ถ้ากรุงเทพฯ จะมีการสร้างพื้นที่พักผ่อน เช่น พื้นที่สวนสาธารณะ พื้นทีี่สีเขียวที่เพิ่มขึ้นก็จะเป็นการเพิ่มคุณภาพชีวิตที่ดี

ดังนั้น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะมิใช่แค่การก่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัย แต่จะประกอบไปด้วย การก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนประมาณ 65% ของการก่อสร้างทั้งหมด ส่วนที่เหลือจะเป็นพื้นที่ที่ไม่ใช่พื้นที่อยู่อาศัย เช่น ช็อปปิ้ง เซ็นเตอร์, รีเทล ออฟฟิศ ซึ่งกำลังมีบทบาทมากกว่าที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นที่ต้องการของตลาดและใช้พื้นที่มาก สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหุ้นส่วนใหญ่ มีการก่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยถึง 80% ของการก่อสร้างทั้งหมด ขณะที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รุ่นใหม่จะมีลักษณะเป็น Complex คือ การผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัย ที่ทำงาน และแหล่งจับจ่ายใช้สอย

นอกจากนี้ การพัฒนาบนพื้นที่ของรัฐจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นต่อการพัฒนาเมือง เนื่องจากที่ดินที่เป็นที่ว่างเปล่าแปลงใหญ่ส่วนใหญ่เป็นที่ดินของรัฐ เช่น ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นต้น ซึ่งกระทรวงคมนาคมได้มีแนวคิดที่จะผลักดันให้กรุงเทพฯ เป็นศูนย์การแห่งการเดินทาง โดยมีจุดเชื่อมต่อที่สำคัญสำหรับเปลี่ยนโหมดการเดินทางอยู่หลายจุด เช่น สถานีบางซื่อ มักกะสัน สถานีแม่น้ำ เป็นต้น เมื่อการเดินทางติดต่อของกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก เมืองจะมีความหนาแน่นสูงขึ้น และต้องมีพื้นที่ว่างมากขึ้นเพื่อการพักผ่อน

ดังนั้น การวางผังเมืองในอนาคตจะต้องคำนึงถึง

1.การวางผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ประสานเข้ากับผังเมืองรวมในพื้นที่ 6 จังหวัดปริมณฑล

2.การเดินทางควรเน้นระบบขนส่งทางรางในเขตเมือง

3.กรุงเทพฯ กำลังจะกลายเป็นเมืองที่มีความหนาแน่นสูง (High Rise High Density) จึงควรมีการกำหนด FAR ให้มากขึ้นกว่าเดิม

4.ควรสนับสนุนการพัฒนากรุงเทพฯ ในลักษณะเมืองกระจุก ไม่กระจาย เมืองมีการพัฒนาในแนวสูง

5.ผังเมือง ควรมีระบบ FAR Bonus ให้ชัดเจน

6.พื้นที่ชนบท พื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ควรมีคำตอบที่ชัดเจนว่าสามารถพัฒนาพื้นที่ได้หรือไม่

7.ผังพื้นที่เฉพาะหรือผังเฉพาะ ควรเป็นพระราชบัญัติ และควรมีผังพื้นที่เฉพาะรายเขต