เปิด10ทำเลทอง เซียนอสังหาฯฟันธง ทำเลทองปี'60

โดย...ทีมข่าวเศรษฐกิจโพสต์ทูเดย์

แม้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจในประเทศที่โตช้าและเศรษฐกิจโลกที่ยังผันผวนมาก แต่ในเวลานี้กลับเป็นลู่ทางที่ดีสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อลงทุน เนื่องจากราคาเสนอขายที่สามารถต่อรองได้ง่ายและมีโปรโมชั่นแรงๆ เพื่อมาเร่งยอดขาย ดังนั้นเพื่อให้การลงทุนได้ผลตอบแทนมากและเร็ว ลองมาดูว่าปี 2560 นี้ ทำเลไหนจะร้อนแรงน่าลงทุนบ้าง

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ บริษัทที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในภาวะที่เศรษฐกิจซบเซาช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจยังเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาขายสามารถต่อรองได้ง่ายกว่าการซื้อในช่วงที่เศรษฐกิจฟื้นตัว

ทั้งนี้ พิจารณาได้จากราคาที่ดินในช่วงปี 2535 ที่มีการปรับขึ้นสูงมาก แต่พอเกิดวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 ราคาปรับลดลง 30% มาถึงช่วงปี 2552-2553 เศรษฐกิจก็เวียนกลับมาบูมใหม่ เป็นอีกช่วงเวลาที่ราคาปรับสูง ซึ่งการเลือกซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทควรจะรีบตัดสินใจซื้อในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำหรือขาลง เนื่องจากเป็นการลงทุนที่จะได้ผลตอบแทนคุ้มค่ากว่าการฝากเงินไว้กับสถาบันการเงินที่อัตราดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำมาก เพราะหากเทียบกับช่วงปกติจะต้องซื้อมาในราคาที่สูงกว่าปกติ แต่การซื้อในช่วงเศรษฐกิจขาลงสามารถสร้างกำไรที่ดีได้หากรู้จังหวะการเข้าซื้อ

สำหรับทำเลที่น่าสนใจในการเข้าซื้อนั้นยังเป็นทำเลหรือโครงการที่อยู่ในศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) หรือใจกลางเมือง แม้ว่าจะมีราคาขายที่แพงกว่า แต่อัตราผลตอบแทนที่ได้ก็ดีกว่า เนื่องจากจะได้ผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งข้อควรระวังในเวลานี้คือคู่แข่งเกิดขึ้นมาก และคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จในเวลานี้พิสูจน์ได้ยากว่าอัตราตอบแทนจะเป็นเท่าใด ผู้เช่าจะมีหรือไม่ หากโครงการที่เกิดขึ้นใหม่มีคนซื้อเพื่อลงทุนเป็น 100 ยูนิต และมาปล่อยเช่าพร้อมกันจะลำบาก หากเป็นโครงการที่มีการปล่อยเช่าอยู่แล้วนั้น จะเป็นสิ่งที่พิสูจน์ได้ว่าจะมีคนอยู่อาศัยหรือไม่ บางแห่งมีชาวอาหรับอยู่ ชาวญี่ปุ่นก็จะไม่อยู่อาศัย

“ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในอย่างกลางเมืองสุขุมวิท พร้อมพงษ์ ทองหล่อ ยังเป็นทำเลเช่าหลัก หากเป็นแถวนานาจะเป็นชาวอาหรับเช่า แถวเพลินจิต สาทร สีลม จะเป็นชาวยุโรปและอเมริกาเช่า แต่แนวโน้มที่ดีที่สุดในเวลานี้ยังเป็นญี่ปุ่นอยู่ เนื่องจากญี่ปุ่นยังเข้ามาลงทุนในเมืองไทยต่อเนื่อง เพราะการลงทุนอสังหาฯ ต้องคำนึงว่าโครงการนั้นจะต้องปล่อยเช่าได้ ซึ่งรถไฟฟ้าทำให้โครงการอย่างคอนโดมีการปรับราคาขึ้น แต่สิ่งที่เป็นปัญหาคือราคาค่าเช่าในบางทำเลนั้นไม่ได้ปรับขึ้นตาม เพราะปล่อยเช่าไม่ได้เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายผิด" วสันต์ กล่าว

ตัวอย่างคือ หากไปซื้ออสังหาฯ แถวท่าพระ-บางแค จะปล่อยเช่าไม่ได้ เนื่องจากเป็นย่านที่มีคนไทยอยู่จำนวนมากและไม่ได้เป็นแหล่งงาน ยกเว้นคนไทยที่ไม่ได้ทำงานกลางวันอย่างเช่นรัชดาภิเษก ที่เป็นย่านแหล่งงานกลางคืนจะมีคนไทยเช่ามากขึ้น นอกจากนี้ ต้องคำนึงถึงขนาดห้องชุดด้วยว่าชาวต่างชาตินั้นนิยมห้องขนาดใหญ่

วสันต์ กล่าวว่า การจะซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุน สิ่งสำคัญต้องดูกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้ดี เช่น ชาวจีนจะนิยมเข้ามาซื้อคอนโดในเมืองไทยมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งการซื้อขายนั้นจะอาศัยการบอกต่อของกลุ่มลูกค้าคนจีนด้วยกันเอง ผ่านสื่อสังคมออนไลน์ที่ชาวจีนนิยมใช้ อย่าง วีแชต หรือเหมาเหมา หากจะซื้อในส่วนต่อขยายที่อยู่ในบริเวณใกล้ๆ อย่างบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วง สิ่งที่สร้างปัญหาในเวลานี้ เนื่องจากการเชื่อมต่อยังไม่สมบูรณ์ในบริเวณสถานีบางซื่อ ค่าโดยสารที่ค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับการนั่งรถตู้ที่ประหยัดกว่า

อย่างไรก็ตาม ทำเลทองของอสังหาฯ เริ่มขยับออกไปอยู่รอบนอกมากขึ้น เช่น บริเวณสาทรตัดใหม่ รัชดาภิเษก บางซื่อ พหลโยธิน ที่เป็นฮับของรถไฟฟ้า 7 สาย ถือเป็นทำเลที่ดี ขณะเดียวกันก็ต้องดูเป็นรายโครงการไป เนื่องจากโครงการนั้นพัฒนาได้ตรงกับความต้องการของลูกค้าเป้าหมายหรือไม่ หากเป็นรอบนอกเมืองนั้นจะเป็นคอนโดราคาเริ่มต้น 1 ล้านบาท/ยูนิต กลุ่มผู้ซื้อหรือผู้เช่าจะเป็นตลาดล่างปล่อยได้ราคาค่อนข้างต่ำ เพราะกลุ่มผู้เช่าไม่สามารถกู้สถาบันการเงินซื้อได้ก็ต้องเช่า

วสันต์ กล่าวว่า ตลาดต่างจังหวัดในเวลานี้ไม่ดีสำหรับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ยกเว้นเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต ปัจจุบันมีทำเลแห่งเดียวที่ได้ผลตอบแทนที่ดีคือป่าตอง เนื่องจากชาวต่างชาติจะนิยมอยู่อาศัยในบริเวณนี้ หากเป็นพัทยาก็ต้องแถวพระตำหนัก พัทยาเหนือ พัทยากลาง ส่วนบริเวณจอมเทียนนั้นต่างชาติไม่นิยม ส่วนเชียงใหม่การพัฒนาอสังหาฯ เพื่อลงทุนนั้นควรจะเป็นโรงแรม อย่างเช่น โฮสเท็ล บริเวณถนนคนเดิน เช่น บริเวณท่าแพ ไนท์บาซาร์ ซึ่งที่เชียงใหม่กฎหมายห้ามก่อสร้างโฮสเท็ลใหม่ จึงทำให้มีผู้ประกอบการมีการเร่งขออนุญาตก่อสร้างไว้ก่อน ขณะที่ตลาดคอนโดในเชียงใหม่ยังไม่ดี การพิจารณาว่าจังหวัดไหนดีจะต้องพิจารณาเป็นรายทำเลไป สำหรับเขาใหญ่นั้นคอนโดไปได้แต่ตลาดโรงแรมไม่ดี เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป็นคนไทยที่ไปเที่ยว ชาวต่างชาติไม่นิยม

การลงทุนในอสังหาฯ ปี 2560 สิ่งสำคัญที่จะสร้างผลตอบแทนลงทุนที่ดี คือจะต้องลงทุนเพื่อจับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะในระยะหลังๆ จะเห็นรูปแบบการลงทุนที่เป็นบัดเจ็ต โฮเท็ลค่อนข้างเยอะ เพื่อรองรับความต้องการกลุ่มนักท่องเที่ยว เนื่องจากไทยเป็นประเทศที่มีจุดเด่นทางด้านท่องเที่ยว แต่กำลังซื้อของนักท่องเที่ยวในกลุ่มนี้ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจ จึงต้องมองหาห้องพักที่มีอัตราการเช่าที่เหมาะสม หลายแห่งมีราคาถูกและมีห้องพักที่ดี อยู่ใจกลางแหล่งท่องเที่ยว เริ่มเห็นนักลงทุนซื้ออาคารพาณิชย์ 3-5 คูหา มาปรับปรุงเป็นโฮสเท็ล หรืออาจนำอาคารพาณิชย์ในย่านสีลม ถนนข้าวสาร มาปรับปรุง ถือเป็นทำเลที่ดีที่มีชาวต่างชาติมาท่องเที่ยวจำนวนมาก

อนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาอิสระทางการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ทำเลทองของอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ก็ยังอยู่ในผังเมืองโซนสีแดงเท่านั้น ซึ่งมีอยู่ย่านเดียวคือสุขุมวิทตอนต้น ไม่เกินอโศก เนื่องจากเป็นทำเลที่การันตีได้ว่าบริเวณนี้จะมีผู้เช่าจริง เพราะเป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติ ส่วนรัชดาฯ เป็นทำเลรองที่น่าสนใจที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติที่เป็นชาวจีน แต่ก็ไม่ถือว่าเป็นนิวซีบีดี