คอนโดหัวหินรอฟื้น ได้จังหวะช็อปของถูก

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หนึ่งในตลาดเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความสนใจเป็นอันดับต้นๆ จากคนที่มองหาบ้านหลังที่สองไว้เป็นบ้านพักตากอากาศ คงต้องยกให้หัวหิน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนกรุงเทพฯ หัวหินถือเป็นทางเลือกแรกๆ จากหลายๆ เมืองท่องเที่ยวที่มีบ้านพักตากอากาศเพื่อขาย เพราะการเดินทางจากกรุงเทพฯ ไปยังหัวหินค่อนข้างสะดวก และใช้เวลาไม่นานประมาณ 2.5-3 ชั่วโมง ก็ถึงใจกลางหัวหิน

สำหรับภาพรวมตลาดหัวหินในปัจจุบันถือว่าชะลอตัวลงมาก หลังจากในช่วงปี 2555-2556 ถือเป็นช่วงที่บูมสุดๆ จากการที่กระแสบ้านหลังที่สองมาแรง หลังน้ำท่วมใหญ่ในช่วงปลายปี 2554 แต่ด้วยซัพพลายที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ประกอบกับปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว เพราะความวุ่นวายทางการเมือง ทำให้ตลาดบ้านพักตากอากาศในหัวหินตั้งแต่ปี 2557 ชะลอตัวทั้งกำลังซื้อและจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่

แต่หากกล่าวถึง โอกาสในการซื้อคอนโดมิเนียมในหัวหินเวลานี้สำหรับผู้ที่สนใจทั้งซื้อเพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่สองเอง หรือมองการลงทุนระยะยาว ก็ถือว่าเป็นจังหวะที่ดี เพราะการที่ตลาดชะลอตัว มีผลให้ราคาขาย และข้อเสนอในการซื้อดีกว่าช่วงที่ตลาดบูม อีกทั้งหากวิเคราะห์การฟื้นตัวของตลาดหัวหินกับเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ก็ต้องถือว่าหัวหินจะฟื้นตัวได้เร็วกว่า

เพราะจุดเด่นของหัวหิน อยู่ที่เป็นเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมของคนไทย และสามารถเที่ยวได้ตลอดทั้งปี จากการเดินทางมาหัวหินที่สะดวก รวมถึงหัวหินมีสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งสถานที่ท่องเที่ยวใหม่ๆ เช่น ตลาดน้ำ 3 แห่ง สวนน้ำ 3 แห่ง ฟาร์มแกะ เพลินวาน ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ สนามกอล์ฟ และสปอร์ต คอมเพล็กซ์ อีกทั้งยังมีร้านอาหารกิน ดื่ม เที่ยวที่หลากหลาย จึงทำให้ในช่วงศุกร์ เสาร์ อาทิตย์ และวันหยุดยาว มีนักท่องเที่ยวเข้ามาจำนวนมาก ที่พักทุกระดับราคาในหัวหินล้วนเต็มในช่วงเวลาดังกล่าว

วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า หากวิเคราะห์ทำเลหัวหินและพื้นที่โดยรอบ สามารถแบ่งได้เป็น 3 โซน คือ โซน 1 รอยต่อชะอำและหัวหิน ซึ่งเป็นบริเวณที่อยู่ก่อนสนามบินหัวหิน และอุโมงค์ลอดใต้สนามบินไม่มากนัก โซน 2 ใจกลางหัวหิน จะเป็นบริเวณหัวหินซอย 1 จนถึงประมาณตอนต้นเขาตะเกียบ และโซน 3 จากเขาตะเกียบ-เขาเต่า-ปากน้ำปราณ

จากการที่โซน 2 มีการพัฒนาค่อนข้างมาก ที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการได้จริงหายาก และราคาสูงมาก เฉียดๆ 100 ล้านบาท/ไร่ ทำให้การพัฒนาจึงขยับไปเติบโตทางฝั่งโซน 1 และโซน 3 มากขึ้น โดยเฉพาะโซน 1 ถือว่ามีการขยายตัวมาก เพราะถือว่าเป็นบริเวณที่ใกล้กรุงเทพฯ มากกว่าโซน 3 แต่ส่วนใหญ่จะเป็นตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง ส่วนโซน 3 จะเป็นตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางบน

ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ในหัวหินเติบโตเร็วมาก มีการพัฒนาโครงการทั้งฝั่งตะวันตก (ฝั่งภูเขา) และฝั่งตะวันออก (ฝั่งทะเล) ของถนนเพชรเกษม โดยทำเลฝั่งทะเลจะจับกลุ่มทั้งคนไทยและต่างชาติ แต่ถ้าเป็นฝั่งภูเขาจะเน้นจับกลุ่มคนต่างชาติเป็นหลัก โดยแม้ว่าตลาดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาจะชะลอตัว แต่โครงการฝั่งติดทะเลจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าฝั่งภูเขา   

ขณะที่จำนวนซัพพลายใหม่ๆ ในปี 2557 เข้าสู่ตลาดเพียง 1,636 ยูนิต เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 1,457 ยูนิต ในปี 2556 ซึ่งเป็นผลจากวิกฤตทางการเมือง โดยกลุ่มลูกค้าตลาดหัวหิน คนไทยถือเป็นผู้ซื้อหลัก นิยมคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท ส่วนกลุ่มต่างชาติ ส่วนใหญ่จะเป็นชาวสแกนดิเนเวีย สวิตเซอร์แลนด์ และเนเธอร์แลนด์

ขณะที่ ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้บริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะอำ-หัวหินช่วงไตรมาสแรก เริ่มฟื้นตัวดีขึ้น สะท้อนได้จากโครงการของรายใหญ่อย่างบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวและมียอดขายสูงถึง 70% เช่นเดียวกับการที่พลัสฯ สามารถขายห้องชุดในเครือของแสนสิริบนทำเลชะอำ-หัวหินได้สูงถึง 600 ล้านบาท ในเวลา 2 วัน ในงานจอย ออฟ หัวหิน ซึ่งจัดขึ้นในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาที่สยามพารากอน

“จากตัวเลขยอดขายดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการคอนโดมิเนียมในทำเลชะอำ-หัวหินที่ยังมีต่อเนื่อง และถือว่าสูงกว่าในเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ” ภูมิภักดิ์ กล่าว

ทั้งนี้ จากการที่พลัสฯ สำรวจข้อมูลเมื่อปลายปี 2557 พบว่า อัตราการขายคอนโดมิเนียมริมทะเลในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน สูงถึง 73% จากโครงการที่อยู่ระหว่างขาย จำนวน 29 โครงการ  1.41 หมื่นยูนิต หรือมีการซื้อขายไปแล้ว 1.04 หมื่นยูนิต ซึ่งถือว่าใกล้เคียงกับอัตราการขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่สูงถึง 71% ส่วนราคาขายเฉลี่ยของพื้นที่นี้อยู่ 7-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

ด้านภาพรวมการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในทำเลหัวหิน พบว่า กลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นชาวยุโรป โดย 3 อันดับประเทศแรก ได้แก่ รัสเซีย 29%  สวีเดน 11% และฟินแลนด์ 10%   โดยมีระยะเวลาในการเข้าพักอาศัยเฉลี่ย 1-3 เดือน

จากการลงพื้นที่สำรวจตลาดชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า หลายโครงการที่ชะลอการเปิดตัว หรือการทำตลาด รวมถึงโครงการที่ทยอยสร้างเสร็จตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว เริ่มกลับมาทำตลาดใหม่ เพราะมองว่าช่วงสงกรานต์ และช่วงปิดเทอมจะเป็นโอกาสทองในการจับกำลังซื้อคนไทยที่อยากมีบ้านหลังที่สอง

ในมุมของผู้บริโภคที่มีความต้องการสินค้ากลุ่มนี้อยู่แล้ว อย่างที่กล่าวแล้วว่าเวลานี้ก็ถือเป็นจังหวะที่ดี เพราะต้นทุนจะยังไม่สูงมาก และยังมีห้องชุดหลุดดาวน์ ห้องชุดที่อยากเร่งขายของกลุ่มนักเก็งกำไรที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้ที่เป็นสินค้าที่สร้างเสร็จแล้วปล่อยเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ซึ่งถือเป็นทางเลือกของผู้สนใจซื้อจะได้เห็นของจริง วิวจริง และภาพรวมสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจริงๆ

ขณะที่ในเชิงการซื้อเพื่อลงทุนยังมีข้อจำกัดมากกว่าการลงทุนคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพราะความต้องการเช่าคอนโดมิเนียมในหัวหินพึ่งพาดีมานด์จากนักท่องเที่ยวเป็นหลัก หากจะปล่อยเช่าระยะยาว ก็ถือว่ามีคู่แข่งจำนวนมากจากซัพพลายทั้งบ้านแนวราบและห้องชุดเดิมที่มีอยู่ในตลาด

นอกจากนี้ ระยะเวลาในการปล่อยเช่าสั้นกว่ากรุงเทพฯ เช่น ระยะยาวของหัวหินส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 3-6 เดือน (ตลาดเช่าระยะยาวในกรุงเทพฯ คือ 12 เดือนขึ้นไป) ส่วนการปล่อยเช่าแบบรายวันในหัวหิน แม้ปัจจุบันจะมีนักลงทุนที่นิยมทำจำนวนมาก และได้อัตราค่าเช่าค่อนข้างสูง แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน เพราะการนำห้องชุดมาปล่อยเช่าแบบรายวันถือว่าขัดกับทั้ง พ.ร.บ.อาคารชุด และ พ.ร.บ.โรงแรม

อาจสรุปได้ว่า ตลาดหัวหินถือเป็นทำเลทองของเมืองท่องเที่ยวที่อาจจะสร้างโอกาสในการลงทุนระยะยาวมากกว่าระยะสั้น เพราะยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว โดยในส่วนของผู้สนใจอยากมีบ้านหลังที่สอง เวลานี้ก็เป็นจังหวะที่ดีในการช็อปของถูกในหัวหิน