ลงทุนซื้ออสังหาฯ โอกาสยังเปิด แต่ต้องระวังเสี่ยง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนประเภทหนึ่งที่ได้รับความนิยมไม่แพ้การลงทุนในรูปแบบอื่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นขึ้นจากภาวะชะลอตัว

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนประเภทหนึ่งที่ได้รับความนิยมไม่แพ้การลงทุนในรูปแบบอื่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นขึ้นจากภาวะชะลอตัว ดอกเบี้ยเงินฝากยังอยู่ในระดับต่ำ โอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่ดีจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีสูงตามไปด้วย

แนะเคล็ดลับลงทุนอสังหาฯปีเสือ

นายอนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มองว่า แม้เศรษฐกิจดูเหมือนจะฟื้นตัวดีกว่าปีที่ผ่านมา แต่ในข้อเท็จจริงต้องยังถือว่าเศรษฐกิจยังไม่ดี และอยู่ในภาวะที่ยังลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อยู่

ในปีนี้แม้ดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะขยับขึ้น แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ถ้าดอกเบี้ยขึ้นไปแล้วหักกลบกับรายได้แล้วยังมีผลตอบแทนที่ดีก็ยังถือว่าโอกาสในการลงทุนยังดีอยู่ โดยนายอนุชาเชื่อว่าถ้าดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านยังไม่เกิน 8% ก็ยังถือว่าอยู่ในภาวะที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ดี

ปัจจัยหนึ่งที่ยังทำให้ปีนี้ยังน่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ ยังมีเวลาที่ได้รับสิทธิลดหย่อนค่าโอน จาก 2% เหลือ 0.01% ค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหลือ 0.11% เนื่องจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะหมดอายุลงในวันที่ 28 มี.ค.นี้ การที่ยังได้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมจะช่วยให้ผลตอบแทนดีขึ้น เพราะภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อลดลง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวทีเด็ดในการลงทุนปีนี้ยังคงเป็นคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้า ทั้งเส้นที่เปิดใช้บริการแล้ว และเส้นที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการ แต่การเข้าไปซื้อนั้น นายอนุชาบอกว่า มีวิธีที่แตกต่างกัน

สำหรับคอนโดมิเนียมที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่เปิดใช้แล้วต้องเลือกทำเลที่จะมีโครงการออกมาไม่มากนักจะทำให้ราคายังสามารถขยับขึ้นไปได้อีก แม้ว่าอาจจะต้องซื้อในราคาที่แพง แต่ถ้าดูผลตอบแทนจากการเช่ายังดีอยู่ก็ถือว่าน่าลงทุน

ส่วนคอนโดมิเนียมที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่กำลังสร้าง ไม่ควรซื้อในราคาที่ผู้ประกอบการเขาบวกค่ารถไฟฟ้าในอนาคตไปแล้ว ทั้งที่ตอนขายรถไฟฟ้ายังไม่เกิด เพราะโอกาสที่จะราคาขึ้นไปได้อีกนั้นมีน้อยลง ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการใหม่ๆ ดังนั้นโครงการที่เป็นมือสองราคาไม่แพงจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

การซื้อคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าเพื่อลงทุนไม่ควรจะไปซื้อในเขตรอบนอกเมือง เพราะโอกาสที่จะมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นอีกมาก เพราะยังมีที่ดินเหลือให้พัฒนาอีกเยอะ และยังมีโครงการประเภทอื่น อย่างเช่น ทาวน์เฮาส์ เข้ามาเป็นคู่แข่งด้วย และยังปล่อยเช่าได้ลำบาก

อสังหาริมทรัพย์อีกประเภทที่น่าลงทุนในปีนี้ คือ ที่ดินเปล่า ในทำเลที่ความเจริญจะเข้าไปถึงในไม่ช้าไม่นาน เพราะนอกจากราคาไม่แพงแล้ว ขณะนี้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มกลับมาให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับที่ดินเปล่ากันมากขึ้น และมีเงื่อนไขที่ผ่อนคลายกว่าเดิม ถ้าซื้อมาแล้วสร้างบ้านขายต่อในอนาคต หรือขายทั้งที่เป็นที่ดินเปล่า ก็มีโอกาสที่สามารถทำกำไรได้ดี

นอกจากนี้ ยังมีอสังหาริมทรัพย์ประเภททาวน์เฮาส์ในทำเลที่อยู่รอบๆ เมืองชั้นในไม่ถึงกับอยู่ชานเมือง ทาวน์เฮาส์จะเป็นตัวเลือกที่ดีในการลงทุนแทนที่คอนโดมิเนียมในเมือง แต่สำหรับบ้านเดี่ยวถือว่ายังไม่ควรลงทุน เพราะปัจจุบันบ้านเดี่ยวมีราคาแพงเกินที่จะได้ผลตอบแทนที่ดี และถ้าจะไปหาซื้อบ้านเดี่ยวที่ราคาถูกลงก็ต้องไปอยู่ชานเมืองโอกาสในการปล่อยเช่าก็มีน้อย ขายต่อในราคาดีๆ ทำได้ลำบาก แถมต้องใช้เงินในการลงทุนค่อนข้างสูงจึงไม่น่าสนใจ

แม้ว่าจะยังเป็นปีที่ดีสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ความเสี่ยงก็ยังมีอยู่จึงควรลงทุนด้วยความระมัดระวัง มิเช่นนั้นอาจจะเสียทรัพย์รับปีเสือได้ง่ายๆ เช่นกัน

ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าขึ้นต่อเนื่อง

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท กล่าวว่า สำหรับทำเลเด่นๆ ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ยังคงเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับสาธารณูปโภคต่างๆ โดยเฉพาะระบบขนส่งขนาดใหญ่อย่างเช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน หรือการก่อสร้างขนาดใหญ่ แหล่งงานต่างๆ

ทำเลการลงทุน เขตกทม.ชั้นใน ได้แก่ ศูนย์ธุรกิจ แนวรถไฟฟ้า 2 เส้นทางในปัจจุบัน ทั้งบีทีเอส และเอ็มอาร์ที ในย่านสุขุมวิท เพลินจิต สีลม สาทร พหลโยธิน รัชดาภิเษก และอ่อนนุช

ทั้งนี้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าได้มีการปรับขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง สำหรับแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสในปี 2552 เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 12.3% ขณะที่ในรอบปี 2548-2552 ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มขึ้น 47% ส่วนที่ดินในแนวรถไฟฟ้าใต้ดินในปี 2552 ราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 11.7% ขณะที่ราคาตั้งแต่ปี 2548-2552 เพิ่มขึ้น 46%

ทำเลเด่นในการลงทุนต่อไป คือ แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายในเส้นทางต่างๆ และแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ได้แก่ เส้นบีทีเอส ตากสิน-บางหว้า และอ่อนนุช-แบริ่ง แอร์พอร์ตลิงก์ เส้นบางซื่อ-บางใหญ่ บางซื่อ-ตลิ่งชัน แต่สำหรับรถไฟฟ้าเส้นทางที่ออกนอกเมืองนั้น ให้ระวังในเรื่องค่าโดยสารที่มีราคาสูง

ในส่วนของแนวรถไฟฟ้าที่จะก่อสร้างในอนาคต เช่น หมอชิต-สะพานใหม่ บางซื่อ-ท่าพระ หัวลำโพง-บางแค บางซื่อ-รังสิต ถือเป็นทำเลที่น่าสนใจในการลงทุน แต่ทั้งนี้ควรจะต้องรอความชัดเจนในการก่อสร้างก่อน

นอกจากนี้ ยังมีทำเลเด่นที่ไม่ได้อิงกับแนวรถไฟฟ้า แต่มีศักยภาพสูงดึงดูดการลงทุน ได้แก่ ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะที่กำลังอยู่ในช่วงบูม ศูนย์คมนาคมพหลโยธินบริเวณบางซื่อ ศูนย์คมนาคมมักกะสันบริเวณมักกะสัน-พญาไท ที่จะก่อสร้างซึ่งจะทำให้พื้นที่ใกล้เคียงเป็นพื้นที่น่าลงทุนในอนาคต

รวมไปถึงทำเลที่อยู่ใกล้ทางด่วนและถนนตัดใหม่ในเขตพื้นที่ชั้นกลางและชั้นนอก แต่สามารถเข้าเมืองได้สะดวกก็ถือเป็นทำเลที่น่าสนใจในการลงทุนด้วยเช่นกัน เช่น ย่านวัชรพล-วงแหวนตะวันออก ถนนหทัยราษฎร์ ย่านพระราม 9 ราชพฤกษ์ กัลปพฤกษ์ ศรีนครินทร์ เป็นต้น

นายวสันต์ กล่าวอีกว่า จากการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่านกลางเมือง และชุมชนรอบเมืองในรอบ 10 ปี ตั้งแต่ปี 2541-2552 พบว่ามีทำเลที่น่าสนใจและมีการเปลี่ยนแปลงของราคาอย่างชัดเจน ได้แก่ แจ้งวัฒนะราคาเพิ่มขึ้น 60% รังสิต ราคาเพิ่มขึ้น 45% มีนบุรีราคาเพิ่มขึ้น 35% บางกะปิราคาเพิ่ม 61%

บางนาราคาเพิ่ม 50% สมุทรปราการราคาเพิ่ม 42% บางแค ราคาเพิ่ม 43% ปิ่นเกล้าราคาเพิ่ม 41% บางใหญ่ราคาเพิ่ม 141% ย่านพหลโยธินราคาเพิ่ม 122% รัชดาภิเษกราคาเพิ่ม 100% สุขุมวิท-เพลินจิตราคาเพิ่ม 142-163% สีลม-สาทรราคาเพิ่ม 102-128% พระราม 3 ราคาเพิ่ม 50%

นอกจากที่ดินในกทม.แล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดก็เป็นอีกแนวทางหนึ่งที่น่าสนใจ ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา สมุย ภูเก็ต หัวหิน เขาใหญ่ เชียงใหม่ เมืองเศรษฐกิจ-อุตสาหกรรม การศึกษา ได้แก่ ขอนแก่น พิษณุโลก ระยอง เป็นต้น