ส่องทำเลทอง เกาะรถไฟฟ้ายังรุ่ง

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ปัจจุบันการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เฉพาะแค่การซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ทว่ายังเป็นการลงทุนในระยะยาวที่สร้างผลตอบแทนได้ดี หากลงทุนถูกที่ ถูกโครงการ และถูกทำเล ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญในลำดับต้นๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เปิดเผยว่า พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มแออัด จึงมีการขยายตัวออกสู่พื้นที่ใจกลางธุรกิจแห่งใหม่เพิ่มขึ้น โดยถนนรัชดาภิเษกเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจ ไม่ว่าจะเป็นด้านที่อยู่อาศัย แหล่งงาน หรือแม้แต่การลงทุนอสังหาฯ เพื่อการปล่อยเช่า

ทั้งนี้ จุดเด่นของถนนสายนี้ก็คือเป็นถนนที่เชื่อมต่อพื้นที่โซนพระราม 9- ลาดพร้าวเข้าด้วยกัน ตลอดระยะทาง 10.5 กิโลเมตร อีกทั้งมีโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตที่จะเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินปัจจุบันถึง 2 จุดและยังมีสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นมากมาย

สำหรับด้านที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมบนถนนรัชดาฯ นั้น มีอัตรา การเติบโตของราคาในช่วง 5 ปี (2556-2560) เฉลี่ยที่ 9.3% ต่อปี จากราคาเฉลี่ย 8.69 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มเป็น 1.16 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งสอดคล้องกับราคาในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในที่เติบโตเฉลี่ย 10% ต่อปี

การลงทุนคอนโดในทำเลนี้ พบว่ามีอัตราเฉลี่ยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 5.39% เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ทำให้คอนโดทำเลนี้น่าสนใจเนื่องจากเป็นทำเลที่ใกล้พื้นที่สำนักงาน รวมทั้งมีศักยภาพสำหรับการปล่อยขายและเช่าตลาดลูกค้าต่างชาติอีกด้วย

อย่างไรก็ดี หากเจาะลึกบนถนนรัชดาฯ สามารถแบ่งพื้นที่ 3 ส่วน คือ โซนรัชดาฯ-พระราม 9  พื้นที่เชื่อมต่อเมือง มีอุปทานรวมราว 6,279 ยูนิต อัตราขายรวม 89% ระดับราคาเฉลี่ย 1.32 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งสูงที่สุดของทำเลรัชดาฯ

บริเวณรัชดาฯ-สุทธิสาร แหล่งท่องเที่ยวและออฟฟิศ มีอุปทานรวม 3,305 หน่วย อัตราขาย 93% ราคาขายเฉลี่ย 1.17 แสนบาท/ตร.ม. ทำเลนี้เต็มไปด้วยนักท่องเที่ยวทั้งชาวจีนและชาวเกาหลีอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ในอนาคตมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มตัดผ่านบริเวณสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรม ทำให้พื้นที่นี้มีโอกาสเติบโตอีกมาก

ทางด้านบริเวณรัชดาฯ-ลาดพร้าว พื้นที่เชื่อมต่อไปยังชานเมือง ขณะนี้มีอุปทานรวม 5,256 หน่วย อัตราขาย 68% ราคาขายเฉลี่ย 1 แสนบาท/ตร.ม. โซนนี้มีคอนโดใหม่เกิดขึ้นมากเนื่องจากในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองให้บริการและยังมีโครงการในรถไฟฟ้าความเร็วสูงบริเวณบางซื่อทำให้พื้นที่นี้เป็นย่านที่น่าจับตาเพราะมีจุดเชื่อมต่อการเดินทางหลายจุด

"รถไฟฟ้าสายสีเหลืองคาดว่าจะแล้วเสร็จใน ปี 2563 จะส่งผลให้ทำเลรัชดาฯ เป็นที่น่าสนใจของกลุ่มนักลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะจุดตัดของรถไฟฟ้าทั้งสายสีเหลือง สายสีส้ม และสายสีเขียวเข้ม ซึ่งพื้นที่ตั้งแต่แยกพระราม 9 ถึงแยกรัชโยธิน จะคึกคักมากใน 1-2 ปีนี้ และเป็นทำเลที่น่าจับตามอง" นลินรัตน์ กล่าว

ด้าน อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า สัดส่วนการอยู่อาศัยในเขตปริมณฑลในช่วง 20 ปี (2540-2560) เพิ่มขึ้น 21% โดยปทุมธานีได้รับความนิยมสูงสุดเพิ่มขึ้น 40% นนทบุรี 24% และสมุทรสาคร 19% เพราะอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ และราคาที่อยู่อาศัยยังปรับตัวไม่มากโดยคอนโดแนวรถไฟฟ้าได้รับความนิยมต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่-บางซื่อ ภายหลังทำการเชื่อมต่อสถานีของรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคลที่สถานีเตาปูนทำให้ยอดผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้นคาดว่าปี 2561 จะเพิ่มขึ้นเป็น 1 แสนคน/วันจากเดิมอยู่ที่ 4.8 หมื่นคน/วัน

อย่างไรก็ดี ตลอด 5 ปี (2556-2560) พบราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 41% ขณะที่ราคาคอนโดเพิ่มเพียง 15-29% โดยปี 2560 มีคอนโดเปิดขายอยู่ 56 โครงการกว่า 6.9 หมื่นยูนิต มียอดขายแล้วถึง 91%

สำหรับทำเลที่โดดเด่นได้รับความสนใจมี 3 ทำเล คือ บางใหญ่ ศูนย์กลางธุรกิจในฝั่งตะวันตก มี 4 โครงการ 2,840 ยูนิต ยอดขายเฉลี่ย 83% ราคาขายเฉลี่ย 6-7 หมื่นบาท/ตร.ม. ด้านผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 4.8% ต่อปี

ส่วนย่านเตาปูนราคาที่ดินบริเวณนี้เพิ่มขึ้นสูงที่สุดปัจจุบันอยู่ที่ 2.8 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เฉลี่ย 17% ต่อปี ในปี 2562 อาคารรัฐสภาแห่งใหม่แล้วเสร็จจะกลายเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ ปัจจุบันมีอุปทานคอนโด 2,820 ยูนิต จาก 5 โครงการ ยอดขาย 79% ราคาขายเฉลี่ย 9 หมื่นะ1.1 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนรีเซลอยู่ที่ 11.2 แสนบาท/ตร.ม.

ขณะที่ย่านวงศ์สว่างมีอุปทาน คอนโด 4 โครงการ 4,443 ยูนิต มียอดขายแล้ว 67%  ราคาขายเฉลี่ย 9 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม. ในอนาคตคาดราคาขายจะขยับขึ้นอีกตามราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นราว 6% ต่อปี ด้านผลตอบแทนการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5-6% ต่อปี

"แนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่ใกล้กับส่วนต่อขยายทั้งสายสีน้ำเงินและสายสีแดงอ่อน ฉะนั้นหากมีการพัฒนาโครงการในราคาระดับนี้และอยู่ติดสถานีจะเป็นโครงการที่น่าสนใจมาก" อนุกูล กล่าว