posttoday

กูรูฟันธง อสังหา’61รุ่ง

31 มกราคม 2561

บนเวทีงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2018 บรรดากูรูทั้งในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เศรษฐศาสตร์และการเงินต่างฟันธงเป็นเสียงเดียวกันว่าปีนี้ตลาดอสังหาฯ จะเติบโตอย่างน้อย 5%

โดย...โชคชัย สีนิลแท้ 

บนเวทีงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2018 บรรดากูรูทั้งในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เศรษฐศาสตร์และการเงินต่างฟันธงเป็นเสียงเดียวกันว่าปีนี้ตลาดอสังหาฯ จะเติบโตอย่างน้อย 5% โดยมีคอนโดมิเนียมเป็นหัวหอกนำการเติบโต จากปัจจัยบวก ได้แก่ การเติบโตทางเศรษฐกิจที่มีการคาดการณ์ว่าจะเติบโตตั้งแต่ระดับ 3.9-4.2%

การลงทุนของรัฐบาลในโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งหลายโครงการถูกเลื่อนจากปีที่ผ่านมา จะเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศในปีนี้ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นๆ เช่น การท่องเที่ยว การส่งออก และการลงทุนภาคเอกชน ยังมีแนวโน้มในเชิงบวก

ขณะที่ปัจจัยภายนอกประเทศมีแนวโน้มที่ดี ได้แก่ การเติบโตทางเศรษฐกิจของโลกที่คาดการณ์ว่าจะมีอัตราเติบโต ระดับ 3.9% ในช่วงปี 2561-2562  โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ขณะที่เศรษฐกิจในประเทศสหรัฐ ยุโรป และจีน จะมีการขยายตัวต่อเนื่อง

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะเติบโตประมาณ 5-10% เนื่องจากกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะผู้บริโภคในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในขณะที่ธนาคารเริ่มปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้านมากขึ้น ซึ่งส่งสัญญาณมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา

“คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดในปีนี้จะเติบโตสูงกว่าการเติบโตของตลาดรวม จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป โดยในปีนี้จะเป็นปีที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่สร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมากที่สดอีกปี อย่างไรก็ตาม มองว่าคอนโดยังไม่โอเวอร์ซัพพลายเพียงแต่ว่าผู้ประกอบการอาจจะมีความกังวลในเรื่องยอดขาย ซึ่งก็เป็นผลดีที่ทำให้ผู้ประกอบการไม่ลงทุนเกินตัว” อธิป กล่าว

สำหรับปัจจัยบวกในปีนี้ มีทั้งการที่ธนาคารเริ่มกลับมาปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านมากขึ้นหลังจากระมัดระวังในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ดอกเบี้ยใน 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ไม่น่าจะมีการปรับขึ้น อย่างไรก็ตาม มีประเด็นเรื่องการโอนเงินจากต่างประเทศเพื่อการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งยังเป็นอุปสรรคและปัญหาอยู่

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ยังคงเป็นเวทีของผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ใช้ทุนสูงตามราคาที่ดินที่พุ่งขึ้นทุกปี

ทั้งนี้ ปี 2561 ยังเป็นตลาดของบิ๊กแบรนด์ ข้อมูลย้อนหลัง 5 ปี แต่ละเซ็กเมนต์ เริ่มจากคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ซึ่งมีมูลค่า 2.49 แสนล้านบาท หรือ 28% เป็นของผู้ประกอบการรายเล็ก เปรียบเทียบกับ 5 ปีย้อนหลัง รายกลาง-เล็ก เคยมีส่วนแบ่ง 60% ลดเหลือ 28% ในปัจจุบัน  ขณะที่ราคา 10-15 ล้าน/ยูนิต รายกลาง-เล็ก ไม่เคยแทรกตลาดเข้ามาได้เลย จากสาเหตุราคาที่ดินแพงตารางวาละ 1.4-1.5 ล้านบาท เริ่มต้น 500 ตารางวา ต้องมีต้นทุนที่ดิน 1,000 ล้านบาท

ด้านบ้านเดี่ยวมูลค่ากว่า 1 แสนล้านบาท ส่วนแบ่งรายกลาง-เล็ก เคยอยู่ถึง 60% กว่า ตอนนี้เหลือ 30% กว่า ในขณะที่ตลาดบนเป็นส่วนแบ่งของรายกลาง-เล็ก เพียง 18%  ตลาดทาวน์เฮาส์

ปีที่ผ่านมามีมูลค่า 7.7 หมื่นล้านบาท บิ๊กแบรนด์สิบรายแรก 60% ที่เหลือของรายกลาง-เล็ก จาก 51% ลดเหลือ 40% ล่าสุดปีที่แล้วกลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท รายใหญ่ลงมาแข่งขันเยอะมาก ในด้านการเงิน เครดิตเรตติ้ง B+ ปีที่แล้วหุ้นกู้ 3 ปี  ดอกเบี้ย 2.2% ทำให้รายใหญ่ได้เปรียบกว่ารายกลาง-เล็ก

ทั้งนี้ ปีที่ผ่านมา จนถึงปีนี้มีการเปลี่ยนแปลงมากมาย อาทิ การควบรวมกิจการ  รายใหญ่ร่วมลงทุนกัน มีการปรับโครงสร้างธุรกิจ และมีโครงการมิกซ์ยูส เฉพาะที่ประกาศตัวแล้ว 29 โครงการ 7.2 แสนล้านบาท เป็นของรายใหญ่ 74% จากในอดีตที่เห็นแค่ทำเลสยามพารากอน เซ็นทรัล เอ็มบาสซี ปัจจุบันมีการลงทุนสูงมาก

ในเวลาเดียวกัน เซ็กเมนต์ตลาดลักซ์ชัวรี่ยังมีเอกลักษณ์ ต้องการความเป็นส่วนตัว ขนาดไม่ใหญ่ ยังเป็นเทรนด์อีก 2-3 ปีหน้า

เทรนด์ต่อมา “ราคาที่ดิน” มีผลกระทบหลัก 2 เรื่อง ได้แก่ 1.ตลาดกลาง-ล่าง การลดพนักงานจากการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยี อย่ามองข้ามเพราะขายคอนโดปีนี้แต่โอนอีกสองปีหน้า ในขณะที่ธนาคารไทยพาณิชย์ประกาศจำนวน 1,400 สาขา ลดเหลือ 400 กว่าสาขา คนรุ่นใหม่จบการศึกษาปีละ 2 แสนคน เรียนจบไฟแนนซ์แต่ไม่มีใครเรียนจบช่าง เป็นสิ่งที่ต้องระวังเพราะความก้าวหน้าเทคโนโลยีทำให้การลดคนทำรวดเร็วมากในด้านสินเชื่อ แม้ตัวบุคคลมีความเก่ง แต่ถ้าหากอยู่ในอุตสาหกรรมขาลง ก็มีโอกาสที่แบงก์เข้มงวดไม่ปล่อยสินเชื่อได้

2.หนี้ครัวเรือนระดับสูง ซึ่งค่าก่อสร้างเป็นต้นทุนหลักของโครงการ 40% ค่าที่ดิน 20% เวลาน้ำมันปรับตัวจะมีผลต่อต้นทุนตลาดกลาง-ล่าง ทันที เทียบโครงการไฮเอนด์ตารางเมตรละ 3 แสนบาท ต้นทุนก่อสร้างเท่ากับตลาดกลาง-ล่าง นั่นคือโลกโซเชียลเร็วมาก คำถาม คือ มีสตาร์ทอัพสักกี่คนที่ประสบความสำเร็จ ขณะที่การเทรนนิ่งคนจบใหม่ 2 แสนคน ไม่มีวิชาชีพเรียลเซ็กเตอร์ และเป็นอาชีพที่ไม่มีช่องว่างให้คนเข้าไปแทนที่เพราะอุตสาหกรรมกำลังลดคน

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ธุรกิจโรงแรมในปีที่ผ่านมาถือว่าสดใส ด้วยแรงหนุนจากการขยายตัวของภาคการท่องเที่ยว โดยอัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมาค่อนข้างสูงถึง 80% แม้ว่าจะมีการแข่งขันกันสูงในตลาด

“ค่าเงินบาทแข็งอาจส่งผลกระทบต่อตลาดการท่องเที่ยว แต่จะส่งผลต่อเฉพาะกลุ่มราคาถูกเท่านั้น โดยในอนาคตจะมีจำนวนห้องพักโรงแรมใหม่เข้าสู่ตลาดอีก ซึ่งมีประมาณ 20% ของอุปทานทั้งหมด แต่การเติบโตของภาคการท่องเที่ยวจะทำให้ธุรกิจโรงแรมยังไม่น่ากังวล” กิตติพล กล่าว