ผ่าทำเลทองสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต-ธรรมศาสตร์

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต-ธรรมศาสตร์) ที่อยู่ในความรับผิดชอบของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) แรกเริ่มมีด้วยกัน 10 สถานี จุดเริ่มต้นจากบริเวณสถานีบางซื่อ (แยกประดิพัทธ์) แนวเส้นทางจะขึ้นมาทางทิศเหนือตามแนวเขตทางรถไฟในเส้นทางรถไฟสายเหนือ ผ่านพื้นที่เขตพญาไท จตุจักร บางเขน หลักสี่ ดอนเมือง และไปสิ้นสุดที่สถานีรังสิต จ.ปทุมธานี ระยะทางรวม 26.3 กิโลเมตร

สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ได้บรรจุแผนเพิ่มอีก 4 สถานีในนาคต ได้แก่ สถานีคลอง 1 สถานีมหาวิทยาลัยกรุงเทพ สถานีเชียงราก และสถานีมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ อีก 8.35 กิโลเมตร รวมระยะทางทั้งหมด 34.65 กม. ซึ่งเส้นทางรถไฟสายนี้จะอยู่ตามแนวรถไฟเดิม ยาวตามถนนโลคัลโรด คล้ายกับแอร์พอร์ตลิงค์ (พญาไท-สุวรรณภูมิ) ซึ่งอาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการ
ต่างๆ ติดกับตัวสถานีได้มากนัก แต่ก็ยังส่งผลบวกให้กับภาพรวมของทำเลโซนเหนือกรุงเทพฯ ค่อนไปทาง จ.ปทุมธานี เปลี่ยนโฉมหน้าไปจากเดิม

สำหรับตามแนวสถานีบางซื่อ-ดอนเมือง ปัจจุบันมีการเจริญเติบโตค่อนข้างมากจากการเป็นชุมชนขนาดใหญ่ที่ได้รับอานิสงส์จากสนามบินดอนเมืองยุคแรกๆ เป็นโซนที่อยู่อาศัยระดับกลางจนถึงระดับบน แต่ในอนาคตแนวโน้มการพัฒนาจะขยับไปกระจุกตัวอยู่ใกล้บริเวณสถานีหลักหกเป็นต้นไป โดยปัจจุบันมีความเคลื่อนไหวของกลุ่มค้าปลีกชัดเจนมากขึ้น ทั้งการที่กลุ่มเซ็นทรัลซื้อที่ดินบริษัท ไทยเมล่อนเท็กซ์ไทล์ เดิม 616 ไร่ บริเวณถนนพหลโยธิน-รังสิต กลุ่มสยามฟิวเจอร์กว้านซื้อที่ดินบริเวณถนนรังสิต-นครนายก (มีกระแสข่าวว่าอยู่บริเวณคลอง 5) กว้านซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเมการังสิต คล้ายกับเมกาบางนา และการปรับตัวของศูนย์การค้าเก่าแก่ในย่านนี้ทั้งฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต และเซียร์ รังสิต

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยบริเวณนี้ ในช่วงก่อนน้ำท่วมใหญ่เมื่อปลายปี 2554 โซนรังสิตเรียกว่าเป็นตลาดที่อยู่อาศัยบ้านแนวราบที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ มีบ้านราคาไม่แพงมาก คนเมืองนิยมซื้อ เพราะเดินทางเข้าเมืองสะดวกในราคาที่จับต้องได้ โดยเฉพาะฝั่งถนนรังสิต-นครนายก (คลอง 1-คลอง 7) ถือว่าเป็นที่นิยมในการพัฒนาโครงการมาก แต่เมื่อมีน้ำท่วมใหญ่เกิดขึ้น ทำให้ตลาดบ้านแนวราบย่านนี้ชะลอตัว แต่เมื่อมีปัจจัยบวกทั้งโครงการรถไฟฟ้าของภาครัฐและการโหมลงทุนของกลุ่มยักษ์ใหญ่ค้าปลีก ทำให้ทำเลย่านนี้กลับมาพลิกฟื้นอีกครั้ง แต่เปลี่ยนจากตลาดบ้านแนวราบ กลายเป็นตลาดคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือล้านต้นๆ ทดแทนตลาดทาวน์เฮาส์ราคาถูกย่านนี้ที่พัฒนาได้ยากขึ้นเพราะราคาที่ดินแพง

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางนี้ค่อนข้างมีความหลากหลาย มีทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเปิดขายคละกันไป เพราะว่าตลอดแนวเส้นทางเป็นชุมชนดั้งเดิมขนาดใหญ่ที่มีมานานกว่า 20 ปีแล้ว โดยเฉพาะช่วงเขตดอนเมืองฝั่งตรงข้ามสนามบินดอนเมืองที่มีชุมชนขนาดใหญ่ และมีการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรรมาหลายปีแล้ว เส้นทางรถไฟชานเมืองสายสีแดง บางซื่อ -รังสิต เป็นเส้นทางที่วิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟเดิมที่มีอยู่แล้ว โดยใช้โครงการสร้างเดิมของโครงการโฮปเวลล์

ด้วยความที่เป็นเส้นทางสายยาว ซึ่งทำให้เส้นทางนี้เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ชั้นในจากสถานีกลางบางซื่อกับกรุงเทพฯ ตอนเหนือและ จ.ปทุมธานี ให้เดินทางเข้าเมืองได้สะดวกมากขึ้น ซึ่งบางสถานีมีจุดตัดเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สาย เช่น ตรงสถานีหลักสี่ที่จะเป็นจุดตัดของสถานีรถโมโนเรลสีชมพูที่จะเปิดให้บริการในปี 2563 ล่าช้ากว่าเส้นทางสายดีแดงนี้ที่จะแล้วเสร็จประมาณปี 2562

ตลาดที่อยู่อาศัยตลอดแนวเส้นทางนี้สามารถแยกออกเป็น 2 รูปแบบ คือ โครงการบ้านจัดสรรที่มีโครงการเปิดขายอยู่ในปัจจุบัน 19 โครงการ จำนวนยูนิตรวม 5,177 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 51% โดยสามารถแยกเป็นบ้านเดี่ยวได้ 837 ยูนิต ขายไป 52% ราคาขายประมาณ 3.5-15.5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2,741 ยูนิต ขายไป 38% ราคาขายประมาณ 1.5-10.7 ล้านบาท บ้านแฝด 1,192 ยูนิต ขายได้ 77% ราคาขายประมาณ 3.1-10.55 ล้านบาท และอาคารพาณิชย์ 407 ยูนิต ขายไป 51% ราคาขายประมาณ 3-13 ล้านบาท

ด้านตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางนี้ก็น่าสนใจเช่นกัน เพราะว่ามีอัตราการขายที่ค่อนข้างดี โดยโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบัน 8 โครงการ จำนวนยูนิตรวมทั้งหมด 3,557 ยูนิต ขายไปได้เกือบ 100% คือประมาณ 98% เนื่องจากว่าส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่แพง โดยถ้าแยกออกเป็นในเขตกรุงเทพฯ จะมีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 5.8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนราคาขายเฉลี่ยในตำบลคลอง 1 จะอยู่ที่ประมาณ 4.1 หมื่นบาท/ตร.ม. ราคาต่างกันค่อนข้างเยอะ

ทั้งนี้ เนื่องจากโครงการในช่วงปลายทางเส้นทางสายสีแดงใน จ.ปทุมธานี มีโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพง มีราคาขายต่อยูนิตที่ประมาณ 9.9 แสนบาทขึ้นไป ถึงประมาณ 1.8 ล้านบาทเท่านั้น อีกทั้งบางโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิต แต่ทุกโครงการได้รับการตอบรับที่ดี อาจจะเป็นเพราะว่ามีกลุ่ม
ผู้ซื้อเป็นนักศึกษามหาวิทยาลัย และกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อมาเพื่อหวังจะปล่อยเช่าให้กับนักศึกษามหาวิทยาลัย ซึ่งในอนาคตพื้นที่ปลายทางเส้นทางรถไฟสายสีแดงนี้น่าจะมีโอกาสขยายตัวได้อีกมาก

ด้านการสำรวจของสำนักวิจัยและพัฒนาบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ พบว่า การพัฒนาเส้นทางคมนาคมเป็นปัจจัยสาคัญในการพัฒนาพื้นที่ เช่น โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วยเพิ่มศักยภาพให้พื้นที่โซนรังสิตขยายตัวไปอย่างรวดเร็ว และในอนาคตจะมีสถานีขนส่งหมอชิต 2 ย้ายมาอยู่ย่านนี้ด้วย รวมถึงสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่กว่า 4 มหาวิทยาลัยเป็นปัจจัยดึงดูดสาคัญในการพัฒนาอาคารชุด ทั้งมหาวิทยาลัยรังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลธัญบุรี ต่างก็มีอาคารชุดเกิดขึ้นโดยรอบจำนวนมาก

นอกจากนี้ ยังมีห้างสรรพสินค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต และในอนาคตจะมีห้างเกิดขึ้นอีก 2 แห่ง คือ กลุ่มเซ็นทรัล และโครงการของสยามฟิวเจอร์ รวมถึงยังเป็นบริเวณแหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น โรงงานอุตสาหกรรม โรงพยาบาล และสถาบันราชการ ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง โดยข้อมูลแนวราบเปิดตัวใหม่ในช่วงปี 2554-2556 พบว่า โซนรังสิตช่วง คลอง 1-คลอง 7 มีโครงการทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 1 ล้านบาทเปิดตัว ส่วนบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยที่ยังไม่สูงมาก ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมจึงไม่ควรเกิน 1 ล้านบาท เพราะถ้าเกินจะชนกับราคาทาวน์เฮาส์และขายยาก

แนวโน้มราคาโครงการแนวราบปรับตัวสูงขึ้นจากเดิมบ้านเดี่ยวโซนคลอง 1-คลอง 7 ราคา 2-3 ล้านบาท ปัจจุบันขยับขึ้นไป 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์จากเดิมราคาต่ำกว่าล้าน ขยับเป็น 2-3 ล้านบาท ส่วนแนวโน้มราคาอาคารชุด เดิมราคาต่ำกว่าล้าน ปัจจุบันราคายังคงอยู่ระดับนี้อยู่ แต่อย่างไรก็ตามราคาเฉลี่ยต่อ ตร.ม.ปรับตัวสูงขึ้น 12% จากปี 2556 (ปี 2558 ราคาเฉลี่ย 4.2 หมื่นบาท/ตร.ม.) จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น