คุมอสังหาริมทรัพย์ แบงก์ชาติรับแล้วว่ามีฟองสบู่

หลังจากที่ปากแข็งมาตลอดว่ายังไม่พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีภาวะฟองสบู่ แต่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ ทำสวนทางกับการปฏิเสธ ด้วยการออกมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์แบบจุ๋มจิ๋ม โดยกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan To Value : LTV Ratio) สำหรับการให้สินเชื่อหรือให้เงินกู้ยืมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา

โดย...ทีมข่าวการเงิน

 

หลังจากที่ปากแข็งมาตลอดว่ายังไม่พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีภาวะฟองสบู่ แต่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ ทำสวนทางกับการปฏิเสธ ด้วยการออกมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์แบบจุ๋มจิ๋ม โดยกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan To Value : LTV Ratio) สำหรับการให้สินเชื่อหรือให้เงินกู้ยืมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา

ธปท.กำหนดว่าสินเชื่อคอนโดมิเนียมนั้น กำหนด LTV ที่ 90% ซึ่งมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554

ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ กำหนด LTV ที่ 95% มีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2555

ที่ว่าออกมาตรการควบคุมแบบจุ๋มจิ๋ม ก็เพราะ ธปท.ไม่ได้ห้ามให้กู้เหมือนรัฐบาลจีนที่สั่งเด็ดขาดห้ามให้กู้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางประเภท แต่หากธนาคารจะให้กู้ก็จะต้องมีเงินกองทุนรองรับเพิ่มขึ้น

นายสุภัค ศิวะรักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า มาตรการที่ ธปท.ออกมาเหมือนเป็นการเจาะฟองสบู่อ่อนๆ ไม่แรงมาก เป็นการลดการแข่งขันสินเชื่อของธนาคารลงจากที่แข่งกันให้กู้ 100% บางธนาคารให้กู้ถึง 120% ของมูลค่าหลักประกัน และดอกเบี้ย 0% สูงสุด 12 เดือน

“การออกมาตรการนี้ออกมาคงไม่ได้ชะลอความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของลูกค้า แต่เป็นการหยุดซูเปอร์โปรโมชันที่ธนาคารให้กับลูกค้าที่สูงมากจนยั่วใจให้ลูกค้าเข้าไปซื้ออาคารชุดทั้งที่ไม่จำเป็น” นายสุภัค กล่าว

สำหรับฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์นั้นน่าจะเกิดในบางพื้นที่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า อาจจะมีการสร้างเกินความต้องการ ซึ่งความต้องการซื้ออาจจะมี เพราะคนที่อายุ 2030 ปี ขณะนี้ไลฟ์สไตล์เริ่มเปลี่ยน ไม่ขับรถ ใช้รถไฟฟ้าในการเดินทาง ซึ่งก็ประหยัด แต่ต้องมาซื้อห้องชุดแพงกว่าปกติบ้างนิดหน่อย

มุมมองของนายแบงก์คนนี้ บอกชัดเจนว่าฟองสบู่เกิดขึ้นเฉพาะคอนโดมิเนียมที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ดังนั้นการจะซื้อห้องชุดหรือจะขึ้นโครงการใหม่ ควรจะต้องสำรวจความต้องการที่ชัดเจนของลูกค้าเสียก่อน ไม่เช่นนั้นส่วนเกินอาจจะกลายเป็นหนี้เสีย หรือที่เรียกว่าฟองสบู่นั่นเอง คือ มีมากเกินความต้องการ

ด้านนายบุญทักษ์ หวังเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทย ระบุว่า มาตรการของ ธปท.ส่งผลทางด้านจิตวิทยา และเป็นมาตรการเตือนว่าให้ระวังอสังหาริมทรัพย์บางประเภทเริ่มมีมากเกินความต้องการ ผู้ประกอบการต้องปรับตัว เพราะคงไม่มีธนาคารใดขัดขืนสัญญาณที่ ธปท.ส่งออกมา

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าฟองสบู่จะมีมากหรือน้อยก็มีความจำเป็นที่จะต้องดูแล

ทั้งนี้ เพราะมีบทเรียนที่น่าศึกษาจากสหรัฐอเมริกาและจีน ที่น่าศึกษาเป็นอย่างยิ่ง

ในกรณีสหรัฐอเมริกานั้น ก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อปี 2551 นั้น จำนวนที่อยู่อาศัยเกิดเพิ่มขึ้นปีละ 1.52 ล้านหน่วย แต่หลังจากเกิดวิกฤตมีบ้านสร้างใหม่ปีละไม่เกิน 0.5 ล้านหน่วย หรือประมาณ 1 ใน 3 ซึ่งเท่ากับว่าจำนวนบ้านเกิดขึ้นเกินความต้องการจริงถึง 2 เท่าตัวในแต่ละปี

ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 10% นับตั้งแต่ปี 2535 จนถึงปี 2550 ทำให้มีการ “รีไฟแนนซ์” หรือการนำบ้านไปเพิ่มวงเงินกู้เพื่อนำเงินมาใช้สอยกันอย่างแพร่หลาย สถาบันการเงินในสหรัฐอเมริกาก็ไม่คิดว่าราคาที่อยู่อาศัยจะตกต่ำลงอีกเช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2531 จึงปล่อยกู้กันอย่างไม่มีมาตรการอะไรเป็นพิเศษ

อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน หรือ LTV ก็สูงขึ้นจากอัตราปกติที่ 70-80% ของมูลค่า เป็น 90% 100% และ 120% ตามลำดับ ด้วยความคาดหวังว่าราคาบ้านก็จะยังเพิ่มขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง

จนเมื่อเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาบ้านจึงกลับต่ำลง ราคาที่อยู่อาศัยในทุกวันนี้เท่ากับราคาเมื่อเดือน ต.ค. 2547 หรือประมาณ 3 ปีก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจในสหรัฐอเมริกา และนับตั้งแต่เดือนที่ขึ้นสูงสุด คือ เม.ย. 2550 จนถึงปัจจุบันเป็นเวลาเกินกว่า 3 ปีแล้วที่ราคาบ้านยังตกต่ำต่อเนื่อง

สำหรับมาตรการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงเกินไปในจีนนั้น มีมาตรการที่น่าสนใจ ได้แก่

21 เม.ย. 2552 รัฐบาลประกาศว่าผู้ที่จะซื้อบ้านเป็นหลังที่สอง ต้องมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 40% ของราคาบ้าน ที่ประเทศจีนคงยากที่ใครจะแกล้งตั้งราคาสูงๆ เพื่อให้กู้กันโดยไม่ต้องดาวน์ และคงมีฐานข้อมูลที่ดีว่าใครซื้อบ้านมือหนึ่งหรือมือสอง

30 มิ.ย. 2552 การขายต่างๆ ต้องรายงานกับท้องถิ่นให้ถูกต้องตรงกับที่ขายได้จริง ณ สำนักงานขาย

20 ก.ค. 2552 สถาบันการเงินต้องควบคุมการอำนวยสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง ไม่ใช่ปล่อยกู้กันตามใจชอบโดยขาดหลักทรัพย์ค้ำประกัน

10 พ.ย. 2552 จำกัดขนาดของโครงการขนาดใหญ่ไม่เกิน 20 เฮกตาร์ (125 ไร่) เพื่อจะได้ไม่มีการพัฒนากันมากมายจนล้นเกิน

22 ธ.ค. 2552 ผู้ขายบ้านที่ถือครองต่ำกว่า 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจ ส่วนผู้ที่ถือครองต่ำกว่านั้นก็ยังเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนที่เพิ่มขึ้นของราคา

22 ม.ค. 2553 นักพัฒนาที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาที่ดินที่ประมูลมาได้ จะไม่มีสิทธิประมูลที่ดินแปลงใหม่

14 เม.ย. 2553 ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ 50%

17 เม.ย. 2553 ผู้ซื้อบ้านหลังที่สามอาจไม่ได้รับสินเชื่อใดๆ และผู้ซื้อบ้านที่มาจากที่อื่นอาจไม่ได้รับสินเชื่อเช่นกัน

6 พ.ค. 2553 รัฐบาลหยุดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดเพื่อหยุดการเก็งกำไร

22 มิ.ย. 2553 รัฐบาลส่งเสริมการลงทุนในที่ดินเพื่อการสาธารณูปโภคมากกว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เพื่อจำกัดอุปทานที่อาจล้นเกิน

9 พ.ย. 2553 จีนออกนโยบาย “1 ครัวเรือน 1 บ้าน” เพื่อลดความร้อนเเรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่หวั่นเกรงจะกระทบกับอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ รัฐบาลจีนยังคิดจะเก็บภาษีทุนระยะสั้นที่จะนำเข้ามาลงทุนในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในจีนอีกด้วย

ฉะนั้น มาตรการเจาะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของไทยนั้น ถือเป็นมาตรการเล็กน้อยหากเทียบกับของประเทศอื่นที่เกิดฟองสบู่ชัดเจน และมีแนวโน้มจะสร้างความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ดี หากดูการจัดการฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของจีนนั้น จะเห็นว่าได้มีการดำเนินการเป็นระยะ มีการเจาะฟองสบู่ที่กำลังโตให้แฟบเป็นระยะ แต่เมื่อเอาไม่อยู่ก็ห้ามไม่ให้ปล่อยกู้กับอสังหาริมทรัพย์เลย เพื่อไม่ให้ปัญหาลุกลามใหญ่โต

สำหรับประเทศไทยนั้น มาตรการ ธปท.ถือเป็นการเจาะฟองสบู่ครั้งแรกให้แฟบลงมา ซึ่งวิกฤตต้มยำกุ้งเป็นตัวอย่างที่ดีที่ทำให้สถาบันการเงินเข็ด และระมัดระวังที่จะให้กู้ทั้งเจ้าของโครงการและลูกค้ารายย่อย

แต่สำหรับผู้ประกอบการนั้น นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กลับมองว่าในขณะนี้ไม่มีฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์ก็อยู่ในสัดส่วนที่สูงถึง 92% และอีก 78% ที่ไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่เกิดจากการขอสินเชื่อไม่ผ่าน เป็นต้น และการเปลี่ยนมือเจ้าของอย่างรวดเร็วก็ยังมีน้อย

การนำมาตรการ LTV ควบคุมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ ไม่เห็นด้วยที่จะให้นำบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์เข้าไปรวมด้วย เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มนี้ไม่ได้มีสัญญาณของการเก็งกำไร

ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียมก็ควรจะเริ่มใช้มาตรการกับโครงการใหม่ และต้องทำอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมีระยะเวลาในการปรับตัว

ทั้งนี้ เข้าใจว่าธปท.ต้องการที่จะป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาฟองสบู่ขึ้นในอนาคต เพราะหากเกิดปัญหาขึ้นจะแก้ไขไม่ทัน จึงต้องออกมาตรการออกมาป้องกันไว้ล่วงหน้า แต่ในขณะนี้ยังไม่มีสัญญาณของปัญหาฟองสบู่แต่อย่างใด เพราะการเกิดฟองสบู่ต้องมีเปลี่ยนแปลงราคาที่ผิดปกติ มีการเปลี่ยนมือบ่อย ซึ่งตอนนี้ดัชนีราคายังไม่ได้สูงขึ้นมาก โดยมีการปรับตัวสูงขึ้นไม่เกิน 3% และไม่ใช่การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่วนใหญ่ราคาที่ปรับสูงขึ้นมาจากต้นทุนที่ดิน ที่เฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 20% และค่าก่อสร้าง ทำให้ราคาของโครงการใหม่ปรับตัวเพิ่มขึ้น

แม้จะมีการวิพากษ์วิจารณ์มากว่ามีฟองสบู่ หรือไม่มีฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่การเจาะฟองสบู่รอบแรกของ ธปท.นั้น การปฏิบัติชัดเจนมากกว่าคำพูดที่ว่า “ไม่มีฟองสบู่” ที่ติดปากผู้บริหาร ธปท.ในปัจจุบัน