รับมือมาตรการคุมฟองสบู่อสังหาฯ

สถานการณ์ของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ ต้องถือว่า ล่อแหลม จนทำให้ใจเต้นตุ๊มๆ ต้อมๆ และต้องศึกษาหาวิธีรับมือ

โดย...ทีมข่าวการเงิน

 

สถานการณ์ของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ ต้องถือว่า ล่อแหลม จนทำให้ใจเต้นตุ๊มๆ ต้อมๆ และต้องศึกษาหาวิธีรับมือ

เพราะการออกมาส่งสัญญาณของคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังจะมีปัญหาฟองสบู่แล้ว!

เนื่องจากมีแนวโน้มว่า จะเกิดภาวะจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์มีมากเกินกว่าความต้องการจริงในบางระดับราคาและในบางพื้นที่ จึงจำเป็นที่จะต้องเตรียมมาตรการป้องกันไว้

เป็นเรื่องที่ไม่ควรประมาท เพราะการออกมาพูดชัดๆ ในที่สาธารณะของผู้บริหารธนาคารกลางในเรื่องเหล่านี้ คือ การบอกสัญญาณตรงๆ โต้งๆ ให้เอกชนมีการปรับตัว

ถ้าคนระดับ ธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และเป็น 1 ใน กนส. ออกมาบอกชัดขนาดว่า จะมีการเสนอ ธปท. ให้พิจารณาเรื่องการปรับหลักเกณฑ์สำหรับปล่อยกู้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งมีความเป็นไปได้ว่าอาจปรับสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) ให้เข้มข้นขึ้น เพื่อดูแลไม่ให้การปล่อยกู้ด้านนี้มากจนเกินไป

ใครที่ชะล่าใจไม่มีการปรับตัว และมัวแต่ยืนยันในแนวคิดว่า ยังไม่มีภาวะฟองสบู่เกิดขึ้นในธุรกิจนี้ จากนั้นจึงหันไปทำธุรกิจตามปกติเมื่อถึงเวลานั้นอาจขยับตัวได้ลำบากแน่

ทำไมจึงวิเคราะห์ได้เช่นนี้...

หนึ่ง สัญญาณเกิดโอเวอร์ซัพพลายของอสังหาริมทรัพย์ได้เกิดขึ้นมาแล้วในบางพื้นที่ โดยในรอบ 10 เดือนที่ผ่านมา มีโครงการเกิดใหม่จำนวนมาก เปิดขายมากถึงกว่า 9 หมื่นยูนิต

แยกเป็น คอนโดมิเนียม 5.3 หมื่นยูนิต โครงการแนวราบ 4 หมื่นยูนิต

ต.ค. เดือนเดียวมีโครงการเปิดตัวใหม่สูงถึง 30 โครงการ เป็นคอนโด 20 โครงการ แนวราบอีก 10 โครงการ ปริมาณที่มากมายเช่นนี้สะท้อนถึงความเกินเลยไปของตลาดที่ร้อนเกินเหตุ

สอง ข้อมูลของสมาคมอาคารชุดไทยก็ระบุชัดเจนว่า ปัจจุบันปริมาณหรือที่อยู่อาศัยในกลุ่มของคอนโดมิเนียมมีสูงกว่าความต้องการของผู้บริโภคอยู่ 1015% และมีคอนโดมิเนียมที่ว่างอยู่ 25%

สาม คอนโดมิเนียม บ้านที่สร้างเสร็จในขณะนี้ มีจำนวนผู้ซื้อ 60% เน้นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

อีก 20% ซื้อเพื่อเก็งกำไร

และอีก 2030% ซื้อเพื่อการลงทุน

ขณะที่ข้อมูลบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ พบว่า คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีปริมาณเกินความต้องการอยู่กว่า 25%

ประเด็นต่อมา กระทรวงการคลัง และ ธปท. เริ่มพบว่ามีเงินนอกเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและคอนโดมิเนียมจำนวนมากในระยะ 6 เดือนที่ผ่านมา

ในจำนวนนั้นปรากฏว่า กว่า 25% มิใช่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และแนวโน้มว่าจะหันไปลงทุนในคอนโดมิเนียมแซงหน้าที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวไปแล้ว

นอกจากนี้ ยังพบว่ามีลูกค้าในอัตราส่วน 2025% ที่มีการจองเพื่อเก็งกำไรและทิ้งดาวน์ แม้จะยังไม่เกิน 50% ที่เป็นจุดอันตราย

แต่ภาพเหล่านี้สะท้อนว่า เริ่มมีการเก็งกำไรในธุรกิจนี้กันอย่างหนัก จนอาจทำให้เกิดฟองสบู่ได้

ถามว่าภาวะฟองสบู่คืออะไร คำตอบคือการที่ราคาสินทรัพย์สูงเกินความเป็นจริง เนื่องจากมีการเก็งกำไรกันมากเกินไป ไม่ใช่เกิดจากความต้องการของผู้บริโภค

การที่เงินทุนระสั้นจากต่างประเทศไหลเข้ามากินดอกเบี้ยแพงๆ ในประเทศไทย และเงินร้อนเหล่านี้เข้ามาเก็งกำไรในตลาดหุ้น ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จนก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ จึงถือว่าอันตรายต่อระบบเศรษฐกิจ เพราะขืนปล่อยออกไปให้มีการปั่นราคาอาจเกิดปัญหาราคาสินทรัพย์และหนี้ของคนในเมือง

หากฟองสบู่แตกเกิดขึ้น ไม่ใช่แค่ประชาชนที่หลงซื้อทรัพย์สินจะเดือดร้อน สถาบันการเงินก็พัง ธุรกิจก็ล้ม เพราะผลของการลงทุนที่มุ่งเน้นการเก็งกำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยไม่ได้สนใจอุปสงค์ที่แท้จริงของการอยู่อาศัย

แม้นับจากปี 2544 เป็นต้นมา การพัฒนาคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะก่อสร้างตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน และพื้นที่ใกล้เคียงจะได้รับความนิยมจากผู้คนซึ่งสะท้อนภาพความต้องการที่แท้จริง แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าไม่มีการปั่นราคา

ไม่เช่นนั้นคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่เปิดขายระดับราคาตารางเมตรละ 7 หมื่นบาท แต่เพียงแค่ 1 ปี ราคาปรับขึ้นไปเป็นตารางวาละ 1.2 ล้านบาท คงจะไม่เกิดขึ้น

เช่นเดียวกับมาตรการดอกเบี้ย 0% นาน 12 ปี ที่กำลังระบาด หรือการปล่อยกู้ได้ 100% ก็เป็นมูลเหตุจูงใจให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้นกว่าปกติ

สถานการณ์เช่นนี้จึงประเมินได้ว่า มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมากและส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในลักษณะของการสะสมที่ดินเพื่อหวังเก็งกำไร

หากจะสกัดกั้นการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์จนอาจทำให้ฟองสบู่แตกนั้น หนทางที่จะสกัดได้เท่าที่หน่วยงานของรัฐและ ธปท.ได้ศึกษาไว้มีหลายรูปแบบ

หนึ่ง ขึ้นดอกเบี้ยเพื่อเพิ่มต้นทุนให้กับผู้ประกอบการ จะได้เพิ่มมูลค่าการก่อสร้าง หรือทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายสูงขึ้น

สอง กำหนดวงเงินการวางดาวน์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาใหม่ให้เข้มข้นกว่าเดิม

สาม กำหนดเพดานการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินจากปัจจุบันที่มีการห้ามปล่อยกู้เกิน 8590% มาเป็นห้ามเกิน 7080% เพื่อทำให้ผู้ซื้อหรือลงทุนเพื่อเก็งกำไรในเรื่องราคาต้องมีการหาเงินมาก้อนหนึ่งก่อนจะซื้อทรัพย์สิน ซึ่งจะทำให้ลดความเสี่ยงในธุรกิจนี้ลงไปได้ระดับหนึ่ง แม้ว่าปัจจุบันผู้ประกอบการจะกระโดดเข้าไปรับภาระส่วนเกินจากการปล่อยกู้ก็ตาม แต่เมื่อมีมาตรการแบบนี้ย่อมทำให้มีการระมัดระวังขึ้น

สี่ จำกัดวงการปล่อยกู้หรือเพิ่มหลักทรัพย์การค้ำประกันของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการกู้เงินจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้นจากปกติ หรือมีการกำหนดฐานะการเงินมั่นคงและมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt to Equity Ratio : D/E Ratio) ให้อยู่ในสัดส่วนที่กำหนด

ห้า กำหนดกฎเกณฑ์ว่า ต้องมียอดขาย 3040% จึงปล่อยเงินกู้ออกไป หรือมีการกำหนดเพดานดอกเบี้ยให้สอดคล้องกับความเสี่ยงที่เกิดขึ้น เป็นการตีกรอบให้ทุกคนทำธุรกิจอย่างมีเหตุมีผล และคำนึงถึงสัดส่วนหนี้สินต่อทุน

การออกมาแย้มไต๋ของ สาลินี วังตาล ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายตรวจสอบ 1 ธปท. ว่า ขณะนี้ ธปท. ไม่ได้ส่งสัญญาณให้ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แต่ปัจจัยทางเศรษฐกิจมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ธนาคารพาณิชย์คงต้องพิจารณาคุณภาพลูกหนี้อย่างรอบคอบ

แม้ ธปท. ไม่ต้องการบีบบังคับธนาคารพาณิชย์ แต่บางเรื่องต้องเข้าไปดูแล เช่น อาจจะปรับเรื่องวงเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เพื่อลดความเสี่ยง ย่อมบ่งบอกได้ถึงวิธีคิดของธนาคารกลางได้ดีว่ากลัวฟองสบู่จะมารังควาน

การออกมาตรการเหล่านี้จึงเท่ากับรัฐต้องการจำกัดจำนวนผู้เล่นในตลาดลง และควบคุมผู้เล่นกับผู้ซื้อในตลาดให้อยู่ในกติกาที่รัฐต้องการควบคุมไม่ให้ความเสี่ยงและเชื้อร้ายของฟองสบู่แตก

ถ้าไม่เชื่อคอยติดตามกันได้ เราเตือนให้คุณระวังตัวไว้...