แบงก์แข่งดุสินเชื่อบ้าน ชิงเค้กลูกค้าน้ำดี

โดย...ศุภลักษณ์ เอกกิตติวงษ์

สินเชื่อที่อยู่อาศัย นับเป็นสินเชื่อน้ำดีในมุมมองของสถาบันการเงิน เพราะเทียบกับสินเชื่อรายย่อยอื่นๆ สินเชื่อบ้านจะมีหลักประกัน จึงเป็นกลุ่มหลักที่สถาบันการเงินมุ่งขยายฐานลูกค้าไม่ว่าจะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจแบบใด

อย่างไรก็ดี ต้องยอมรับว่าปัจจุบันกำลังซื้อของลูกค้ารายย่อยถดถอยลงเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน ทำให้แนวโน้มรายได้ของผู้ต้องกู้เงินลดลง ไม่ใช่เพียงลูกค้าธุรกิจเท่านั้น แต่กลุ่มมนุษย์เงินเดือนก็เริ่มฝืดเคืองจากการที่ธุรกิจเริ่มลดการทำงานล่วงเวลาเพื่อประหยัดค่าโอที หรือแม้แต่ลดชั่วโมงการทำงานลง

การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารจึงเหมือนว่า เข้มงวดขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นจาก 40% มาอยู่ที่ 50% แล้ว ทั้งที่ธนาคารพาณิชย์ไม่ได้เปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อไปจากเดิมเลย เพียงแต่ความสามารถในการกู้ของลูกค้าด้อยลง ธนาคารพาณิชย์จึงจำเป็นต้องปฏิเสธสินเชื่อ ไม่เช่นนั้นจะกลายเป็นภาระของผู้กู้เอง สุดท้ายหากลูกค้าผ่อนไม่ไหว ก็กลายเป็นหนี้เสียของระบบธนาคารขึ้นมา

“เราไม่มีการผ่อนปรนเกณฑ์การคัดกรองลูกค้า เพื่อเพิ่มอัตราอนุมัติสินเชื่ออย่างแน่นอน ขณะนี้อัตราการอนุมัติลดลงเหลือ 45% จากปกติ 50% เพราะตัวลูกค้ามีความสามารถชำระหนี้ลดลง มีภาระหนี้เพิ่มขึ้น หากฝืนปล่อยสินเชื่อคงไม่เป็นผลดีต่อทั้งธนาคารและทั้งระบบ” สุธารทิพย์ พิสิฐบัณฑูรย์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มสินเชื่อ ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ระบุเหตุผลยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น

ทั้งนี้ ทิศทางการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินในขณะนี้ จึงเลือกลูกค้าน้ำดีมากขึ้น โดยลูกค้าเกรดเอส่วนใหญ่ คือ ลูกค้าสินเชื่อบ้านที่แต่ละแบงก์ปล่อยกู้ จนทำให้เห็นการออกโปรโมชั่นเพื่อรีไฟแนนซ์มากขึ้น เพื่อดึงลูกค้าที่มีประวัติการผ่อนชำระดีให้ไปอยู่กับธนาคารตัวเอง จนหลายธนาคารที่เป็นเจ้าตลาดสินเชื่อบ้านอยู่เดิมต้องตั้งรับทุกรูปแบบเพื่อรั้งลูกค้าไว้

ขณะที่ตลาดสินเชื่อบ้านใหม่ก็ยังเพิ่มขึ้นไม่มาก สาเหตุหลักคือ ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง ลูกค้ากลุ่มนี้ สถาบันการเงินต้องชั่งใจอย่างมากในการตัดสินใจปล่อยสินเชื่อดีหรือไม่ ทำให้กลุ่มนี้คงได้สินเชื่อไม่ง่ายนักจนกว่าจะพิสูจน์ได้ว่า มีกำลังที่จะผ่อนเงินงวดได้ตลอดรอดฝั่ง ไม่ทิ้งเงินกู้กลางคัน

โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าเจนวาย หรือคนรุ่นใหม่อายุระหว่าง 16-35 ปี ที่มีจำนวนประชากรประมาณ 19 ล้านคน และเริ่มอยู่ในวัยสร้างเนื้อสร้างตัว มีงานทำ มีรายได้ แต่ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า กลุ่มเจนวายมีอัตราหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ถึง 5.7% ณ ข้อมูลเดือน พ.ค. 2559 และเป็นกลุ่มที่ ธปท.ต้องเร่งให้ความรู้ทางการเงิน เพื่อให้เอ็นพีแอลกลุ่มนี้ลดลงเหลือต่ำกว่า 5% ภายใน 3 ปี มิเช่นนั้นเอ็นพีแอลกลุ่มนี้อาจพุ่งขึ้นไม่หยุด

เจนวาย เป็นกลุ่มที่มีภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้น โดยผลสำรวจความคิดเห็นของคนเจนวาย พบว่า ส่วนใหญ่ต้องการมีรถยนต์ ก่อนมีบ้าน ขณะเดียวกัน การแข่งขันของสินเชื่อรายย่อยในกลุ่มสินเชื่อบุคคลหรือบัตรเครดิต ธนาคารหรือผู้ประกอบการที่ไม่ใช่ธนาคาร(นันแบงก์) จะพุ่งเป้าที่คนรุ่นใหม่มากขึ้น กลายเป็นว่า กลุ่มเจนวายมีหนี้ประเภทอื่นมาก่อนที่จะขอสินเชื่อบ้าน กดดันความสามารถชำระหนี้ลดลง

จึงไม่แปลกที่จะเห็นภาพการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มมากขึ้น เพราะในฝั่งของสถาบันการเงินเองก็ไม่อยากให้สินเชื่อบ้านที่ปล่อยไปอาจจะกลายเป็นเอ็นพีแอลตามมา

ทั้งนี้ สินเชื่อบ้านแต่ละหลังที่ปล่อยกู้ไปนั้น วงเงินค่อนข้างใหญ่ตามขนาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อกลายเป็นเอ็นพีแอล สถาบันการเงินต้องมีภาระในการตั้งสำรองหนี้เสียให้ครอบคลุมมูลหนี้ และหากถึงกระบวนการยึดทรัพย์เข้ามา กลายเป็นสินทรัพย์รอการขาย (เอ็นพีเอ) ก็เป็นภาระในการบริหารสินทรัพย์นั้นตามมาอีก

นอกจากนี้ การบริหารเอ็นพีเอ ยังมีข้อจำกัด ทั้งกฎเกณฑ์ของ ธปท.ที่ไม่ต้องการให้สถาบันการเงินครอบครองเอ็นพีเอนานนัก ไม่ให้เกิดการเก็งกำไรหรือเกิดเป็นภาระหนี้สะสม ขณะที่กฎหมายภาษีที่ดินฉบับใหม่ที่กำลังถกกันอยู่ ก็จ่อตามหลังมา เพราะมีข้อกำหนดให้ธนาคารถือครองโดยไม่ต้องกันสำรอง 5 ปี แต่จากนั้นภาษีอาจจะทับถมเข้าสู่ธนาคารได้

ข้อจำกัดต่างๆ เกี่ยวกับความเสี่ยงของสินเชื่อจึงเป็นสาเหตุที่สถาบันการเงินมีความระมัดระวังมากขึ้น แม้กระทั่งการปล่อยสินเชื่อบ้าน และหันมาเล่นตลาดรีไฟแนนซ์ลูกค้าน้ำดี หรือลูกหนี้ชั้นดี ระหว่างธนาคารกันเอง แต่ด้วยตลาดลูกค้าสินเชื่อบ้านเดิมที่มีอยู่ค่อนข้างจำกัด หากแย่งลูกค้ากันไปมา สินเชื่อบ้านของระบบคงไม่เติบโต และกลายเป็นการปิดกั้นโอกาสผู้ที่ต้องการมีบ้านอีกด้วย

ทั้งนี้ ในมุมผู้บริโภคการขอสินเชื่อบ้านของแต่ละรายต้องเสียเวลาทำเรื่องมากมาย รวมทั้งการรวบรวมเอกสารหลักฐานต่างๆ และภาระในอนาคตเกือบจะทั้งชีวิต แน่นอนว่า ลูกค้าที่ได้กู้บ้านไปแล้ว คงไม่ทิ้งบ้านตัวเองง่ายๆ ต้องทำทุกวิถีทางเพื่อรักษาสินทรัพย์ที่สร้างมาด้วยน้ำพักน้ำแรงจนถึงที่สุด

ด้วยเหตุนี้ บรรดาผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) จึงเรียกร้องให้รัฐบาลช่วยผ่อนหลักเกณฑ์ เช่น ลดเวลาการขึ้นบัญชีดำ (แบล็กลิสต์) ให้กลับมาเป็นลูกค้าประวัติปกติภายใน 1 ปี จากเดิม 3 ปี เพื่อให้ลูกค้ามีโอกาสกู้บ้านผ่านได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในส่วนแนวโน้มสินเชื่อบ้านนั้น การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดลูกค้าหน้าเดิม น่าจะทำให้เห็นผู้เล่นหน้าใหม่ เสนออัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ ช่วง 3 ปีเฉลี่ยต่ำกว่า 4% ไปอีกระยะหนึ่ง ขณะเดียวกันจะเห็นธนาคารเจ้าของลูกค้าเดิมมีเงื่อนไขพิเศษให้ลูกค้าเก่าล่วงหน้าก่อนจะผ่อนครบ 3 ปีมากขึ้นเพื่อป้องกันลูกค้าไม่ให้รีไฟแนนซ์ไปใช้สินเชื่อแบงก์อื่น

ขณะเดียวกัน มีความเป็นไปได้ว่า เมื่อการแข่งขันรีไฟแนนซ์คลายความดุเดือดลงจากจำนวนตลาดที่จำกัด สถาบันการเงินคงเริ่มหันกลับไปทำตลาดสินเชื่อบ้านใหม่มากขึ้น เพื่อไม่ให้เสียโอกาสจากลูกค้าอีกกลุ่มหนึ่งที่กำลังซื้อเพิ่มจากภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัว

เพราะขึ้นชื่อว่าสินเชื่อบ้านแล้วย่อมมีความเสี่ยงต่ำที่สุดและเป็นสินเชื่อระยะยาวที่มีมูลค่า (Value) ในการขายพ่วงผลิตภัณฑ์อื่นได้อีก ดังนั้นในภาวะที่ความเจริญกำลังขยายตัว (Urbanization) เกิดครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น ความต้องการบ้านใหม่เพิ่มขึ้นอีกมาก สินเชื่อบ้านยังมีโอกาสไปต่อ เพียงแต่การแข่งขันจะย้ายไปยังพื้นที่ใหม่แทน

แต่แม้การแข่งขันเชื่อบ้านจะรุนแรง ก็ไม่ได้หมายความว่า สถาบันการเงินจะลดหย่อนผ่อนเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ เพราะความเสี่ยงในภาวะที่เศรษฐกิจยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ยังเป็นสิ่งที่สถาบันการเงินให้ความสำคัญมากกว่าสิ่งอื่นใด