ดอกเบี้ยติดลบยาว ฉุดอสังหาฯโลกเสี่ยงฟองสบู่

โดย...นันทิยา วรเพชรายุทธ

นอกจากภาวะอัตราดอกเบี้ยติดลบในยุโรปและญี่ปุ่น จะทำให้การลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงอย่างตลาดหุ้นปรับตัวเพิ่มขึ้นทั่วโลกแล้ว การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว จนหลายฝ่ายวิตกว่าจะร้อนแรงเกินไป และกลายเป็นความเสี่ยงฟองสบู่สินทรัพย์ใหม่ที่โลกต้องมานั่งรับมือแก้ปัญหากันอีกครั้ง

โดยปกติแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาแพงมากที่สุดหรือมีอัตราการขยายตัวเร็วที่สุดในโลกนั้นมักจะเป็นเมืองใหญ่หน้าเดิมอย่างมหานครนิวยอร์ก กรุงลอนดอน และกรุงโตเกียว ทว่าล่าสุดนี้ ความร้อนแรงได้กระจายไปยังฝั่งยุโรปไปจนถึงแปซิฟิกมากขึ้นแทน

ธนาคารยูบีเอสได้ออกรายงานดัชนีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์โลก เตือน 6 เมืองทั่วโลกที่เสี่ยงต่อภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ เมืองแวนคูเวอร์ ประเทศแคนาดา กรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ กรุงสตอกโฮล์ม ประเทศสวีเดน เมืองซิดนีย์ ประเทศออสเตรเลีย เมืองมิวนิก ประเทศเยอรมนี และฮ่องกง เนื่องจากพบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวขึ้นโดยเฉลี่ยมากกว่า 50% นับตั้งแต่ปี 2011 เป็นต้นมา ซึ่งถือว่าสูงกว่าเมื่อเทียบกับบรรดาเมืองใหญ่และเมืองศูนย์กลางการเงิน ซึ่งมีราคาปรับตัวขึ้นโดยเฉลี่ยที่ราว 15%

หากลงในรายละเอียดจะพบว่า อสังหาริมทรัพย์ในเมืองที่เสี่ยงที่สุดหมายเลข 1 อย่างนครแวนคูเวอร์ มีราคาปรับตัวขึ้นโดยเฉลี่ยมากกว่า 25% นับตั้งแต่สิ้นปี 2014 เป็นต้นมา ซึ่งปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้อุตสาหกรรมนี้ขยายตัวอย่างรวดเร็วก็คือ ค่าเงินเหรียญแคนาดาที่อ่อนค่าลงมานานจากราคาพลังงานที่ร่วงลง และทำให้แคนาดาเผชิญการขาดดุลงบประมาณอย่างหนักด้วย โดยเมื่อต้นปีนี้ ค่าเงินเหรียญแคนาดา หรือลูนีย์ ยังร่วงลงทุบสถิติใหม่ในรอบ 13 ปี ส่งผลให้ต่างชาติที่มีสภาพคล่องล้นอยู่แล้วจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ ใช้โอกาสนี้เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ถูกลง ทำให้รัฐบาลแคนาดาต้องเข้ามาควบคุมความร้อนแรงนี้ด้วยการตั้งภาษีโอน 15% สำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ตั้งแต่เดือน ส.ค.ปีนี้เป็นต้นไป

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอนนั้น มีราคาเฉลี่ยสูงขึ้น 15% เมื่อเทียบกับราคาที่เคยทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์เมื่อปี 2007 แม้ว่ารายได้โดยเฉลี่ยของคนในเมืองจะลดลง 10% เมื่อเทียบกับช่วงเวลานั้นก็ตาม

ที่น่าจับตามากกว่าก็คือยุโรป เพราะนอกจากจะติดอันดับเข้ามาด้วยนั้น รายงานยังพบว่าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ของยุโรปยกเว้นเพียงมิลาน อิตาลี มีราคาแพงเกินกว่าที่ควรจะเป็นกันหมดแล้ว เช่น กรุงอัมสเตอร์ดัมของเนเธอร์แลนด์ ซึ่งมีราคาขึ้นไปเกือบ 15% ในช่วง 4 ไตรมาสที่ผ่านมา และยังขึ้นไปแพงกว่า 25% เมื่อเทียบกับช่วงที่ราคาตกลงมากที่สุดเมื่อปี 2013 ส่วนในแฟรงก์เฟิร์ต ราคาถีบตัวขึ้นไปเกือบ 30% นับตั้งแต่ปี 2011 ในขณะที่รายได้ของคนในเมืองโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นน้อยกว่ากันมาก 

ขณะที่กรุงสตอกโฮล์มของสวีเดน ซึ่งติดโผความเสี่ยงขึ้นมาด้วยนั้น มีรายงานมาตลอดตั้งแต่ปีที่แล้วว่า การใช้ดอกเบี้ยติดลบของธนาคารกลางสวีเดนมาอย่างต่อเนื่องจนอยู่ที่ลบ 0.5% ในปัจจุบัน กระตุ้นให้เกิดการกู้ยืมของประชาชนเพื่อไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งคนที่ต้องการมีบ้านหลังแรกและคนที่ต้องการเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยในสวีเดนเมื่อปีที่แล้ว ขยายตัวขึ้นถึง 14.2% เมื่อเทียบกับประเทศอื่นในสหภาพยุโรปซึ่งอยู่ที่เฉลี่ย 3.8%

ส่วนอสังหาริมทรัพย์ในฝั่งเอเชียแปซิฟิกนั้น นำโดยฮ่องกงและสิงคโปร์ ซึ่งแพงขึ้นด้วยเลข 2 หลักมานับตั้งแต่วิกฤตการณ์การเงินโลก โดยเป็นเพราะทุนที่โยกย้ายมายังฝั่งประเทศตลาดเกิดใหม่และเอเชียแทน โดยเฉพาะฮ่องกงที่มีทุนจากจีนเข้ามาซื้อเป็นพิเศษอีกด้วย

นักกลยุทธ์ของยูบีเอสมองว่า ในยุคอัตราดอกเบี้ยต่ำหรือถึงขั้นติดลบที่ทำให้ทุกคนจำเป็นต้องไล่ล่าหาผลตอบแทน ทำให้การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในฝั่งที่อยู่อาศัยและฝั่งเพื่อการพาณิชย์กลายเป็นตลาดที่ร้อนแรงขึ้นมาก

เพราะไม่เพียงแต่จะมีทุนทั้งในและต่างชาติจากฝั่งดอกเบี้ย 0% หรือดอกเบี้ยติดลบเข้ามาเก็งกำไรเพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่ยังทำให้บรรดาเศรษฐีในเอเชียและกลุ่มประเทศตลาดเกิดใหม่เข้าไปเล่นในตลาดที่กำลังเติบโตนี้ด้วย เช่น บรรดาเศรษฐีจีนที่เป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดแคนาดา หรือเศรษฐีอินโดนีเซียในตลาดสิงคโปร์

ในรายงานของยูบีเอสพบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแวนคูเวอร์นั้นไม่ได้ย่ำแย่ลงไปตามวิกฤตการณ์การเงินโลกในช่วงเกือบ 10 ปีที่ผ่านมาตามไปด้วย เพราะราคาที่สูงเกินพื้นฐานในเมืองนี้เริ่มมาตั้งแต่ปี 2007 แล้ว ก่อนที่จะร้อนแรงมากขึ้นถึงขีดสุดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากแรงซื้อของต่างชาติและนโยบายผ่อนคลายทางการเงินของหลายประเทศ

จึงไม่น่าแปลกใจหากตลาดในประเทศจีนเองซึ่งมีปัจจัยพร้อมทั้งทุนไหลเข้าและทุนในประเทศ จะเป็นอีกหนึ่งความเสี่ยงนอกลิสต์ที่ทั่วโลกต้องจับตาเช่นกัน และแม้แต่ทางการจีนเองก็เห็นถึงสัญญาณนี้จนต้องเริ่มดำเนินการควบคุม

เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ทางการจีนใน 4 เมืองใหญ่ ได้แก่ เฉิงตู จี้หนาน หวู่ฮั่น และเจิ้งโจว ได้ประกาศมาตรการใหม่จำกัดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อคุมความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัย หลังจากที่มีกระแสการเก็งกำไรหลั่งไหลไปตามเมืองใหญ่ระดับ 2 และ 3 ทั่วประเทศ และเป็นการดำเนินการต่อเนื่องหลังจากที่กระทรวงการพัฒนาชนบท-เขตเมือง และที่อยู่อาศัยของจีน ได้สั่งสอบและลงโทษบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริษัทนายหน้า 45 ราย ฐานส่งเสริมการเก็งกำไรผ่านทางการโฆษณาชวนเชื่อเท็จ และเผยแพร่ข่าวลือ และการละเมิดกฎพรีเซล  

เพราะจากข้อมูลในช่วงที่ผ่านมาพบว่า บรรดาเมืองใหญ่ระดับกลางในจีนได้กลายเป็นเป้าหมายการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์กันเกือบทั้งหมดแล้ว ทำให้เมืองเหล่านี้ ทั้งเทียนจิน เหอเฟย และซู่โจว ต่างก็ต้องออกมาตรการมาสกัดความร้อนแรงเช่นเดียวกัน เพราะจากตัวเลขของสำนักงานสถิติแห่งชาติจีน พบว่า ราคาบ้านใหม่โดยเฉลี่ยใน 70 เมืองใหญ่ของจีน ปรับตัวขึ้นไปถึง 9.2% ในเดือน ส.ค.ที่ผ่านมา สูงยิ่งกว่าเดือนก่อนหน้าที่ขึ้นมาอย่างร้อนแรง 7.9% เช่นเดียวกัน 

ธนาคารดีบีเอส วิคเคอร์ส ฮ่องกง ได้ให้มุมมองกับบลูมเบิร์กว่า หากราคาที่อยู่อาศัยในจีนปรับตัวลดลงถึง 30% จะส่งผลกระทบต่อสินเชื่อราว 4% ของสินเชื่อทั้งหมดมูลค่า 4.1 ล้านล้านหยวน (ราว 20.9 ล้านล้านบาท) ตามมาทันที

ขณะที่มุมมองของธนาคารคอมเมิร์ซแบงก์ เห็นว่า หากราคาอสังหาริมทรัพย์ในจีนปรับตัวลดลงถึงขั้นดังกล่าว อาจส่งผลให้มีการค้างชำระค่างวดในวงเงินมหาศาลถึง 4 ล้านล้านหยวน (ราว 20 ล้านล้านบาท) เช่นเดียวกับบริษัท แปซิฟิก อินเวสต์เมนต์ แมเนจเมนท์ ที่คาดว่าจะทำให้สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) พุ่งขึ้นแตะระดับสูงสุดที่ 6% ภายใน 2-3 ปีข้างหน้า จากระดับปัจจุบันที่ 1.75%

แน่นอนว่าสมมติฐานที่เลวร้ายเช่นนี้ยังห่างชั้นเมื่อเทียบกับวิกฤตฟองสบู่ในสหรัฐ เมื่อปี 2008 ซึ่งทำให้ภาคธนาคารเจ๊งยับกันไปถึงราว 1.3 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ (ราว 44 ล้านล้านบาท) ทว่าหากจีนเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตกตัวขึ้น ก็จะส่งผลกระทบทันทีต่อรัฐบาลกลางที่ต้องนำเงินจำนวนมหาศาลไปอุ้มพยุงธนาคาร กลายเป็นประวัติศาสตร์ซ้ำรอยที่ไม่ได้เลวร้ายน้อยไปกว่ากัน และยังจะส่งผลกระทบทางจิตวิทยาครั้งใหญ่ต่อตลาดหุ้นอีกครั้ง หลังจากที่จีนเคยเผชิญวิกฤตตลาดหุ้นมาแล้วในช่วง 1-2 ปีมานี้

การดำเนินมาตรการควบคุมตลอดหลายสัปดาห์ที่ผ่านมาของรัฐบาลจีน อาจเป็นสัญญาณบ่งชี้แล้วว่า บรรดาผู้นำเริ่มที่จะเห็นพ้องกันแล้วว่า ความร้อนแรงมากเกินไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจเป็นความน่ากังวลยิ่งกว่าปัญหาเศรษฐกิจจีนชะลอตัว และต้องรีบดำเนินการบางอย่างก่อนจะเกิดวิกฤตซ้ำสองขึ้นอีกครั้ง เพราะสถานการณ์ดอกเบี้ยและเศรษฐกิจโลกในขณะนี้ยังมีทุนที่พร้อมจะทะลักเข้าเก็งกำไรสินทรัพย์ต่างๆ อีกมาก หากประเทศต่างๆ ยังไม่ออกมาตรการควบคุมความเสี่ยงตามให้ทัน