มองอนาคต เตาปูน-บางซ่อน

โดย...พนม กาญจนเทียมเท่า

การที่สถานีบางซื่อกำลังจะได้รับการพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมและระบบขนส่งทางรางของประเทศและกรุงเทพฯ ตามแผนพัฒนาของรัฐบาล ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จึงมองว่า “เตาปูน-บางซ่อน” จะได้รับอานิสงส์และมีโอกาสก้าวขึ้นเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่สำคัญแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เนื่องจากเตาปูน-บางซ่อนอยู่ใกล้ “บางซื่อ” ซึ่งจะเป็นศูนย์กลางการคมนาคมและระบบขนส่งทางราง และศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ของประเทศและกรุงเทพฯ และที่ดินย่านบางซื่อส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินของหน่วยงานรัฐ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จึงขยับไปอยู่บริเวณเตาปูนและบางซ่อน

สำหรับแผนพัฒนาพื้นที่ย่านบางซื่อของการรถไฟแห่งประเทศไทย จะใช้สถานีกลางบางซื่อเป็นที่ตั้งของสถานีต้นทางของระบบรางของการรถไฟฯ อันประกอบด้วย โครงการรถไฟความเร็วสูงสายเหนือ (ไปยังเชียงใหม่) โครงการรถไฟความเร็วสูงสายกรุงเทพฯ-หัวหิน โครงการรถไฟทางคู่ขนาดมาตรฐาน (Standard Gauge รางขนาด 1.435 เมตร) สายกรุงเทพฯ-หนองคาย รถไฟขนาดราง 1 เมตร (Meter Gauge) ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ซึ่งเป็นเส้นทางที่เชื่อมไปยังบริเวณต่างๆ ของประเทศ ทั้งสายเหนือ สายอีสาน และสายใต้ อีกทั้งสถานีกลางบางซื่อจะยังเป็นศูนย์รวมของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในกรุงเทพฯ อีกหลายเส้นทางด้วย

การรถไฟฯ ยังอยู่ในระหว่างการวางแผนพัฒนาที่ดินบริเวณโดยรอบสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเชิงธุรกิจถึง 305.5 ไร่ โดยย่านธุรกิจแห่งใหม่นี้จะประกอบด้วย 4 โซน ได้แก่ โซนเอ ขนาดที่ดินประมาณ 35 ไร่ ซึ่งมีแผนการพัฒนาเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร” โดยจะเป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงานที่ทันสมัย โรงแรม และศูนย์อาหารสำหรับนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจ โซนบี ขนาดที่ดินประมาณ 78 ไร่ จะพัฒนาเป็น “ย่านพาณิชยกรรมแห่งใหม่” แหล่งค้าปลีก-ค้าส่งระดับอาเซียน

โซนซี ขนาดที่ดินประมาณ 105 ไร่ จะกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งทำงาน และแหล่งพักผ่อนหย่อนใจ และโซนดี ขนาดที่ดินประมาณ 87.5 ไร่ จะพัฒนาเป็น “จุดเปลี่ยนถ่ายและศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง” ทำหน้าที่เชื่อมโยงระบบขนส่งมวลชนระบบหลัก ทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอสและเอ็มอาร์ทีมายังสถานีกลางบางซื่อและพื้นที่พัฒนาโซนเอ บี ซี อีกด้วย

ในด้านตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณเตาปูน ซึ่งครอบคลุมพื้นที่บริเวณโดยรอบสถานีบางซื่อดังต่อไปนี้ คือ ถนนประชาราษฎร์สาย 1 ประชาราษฎร์สาย 2 ถนนประชาชื่น ถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี จากซอย 1-39 และ 2-50 มีจำนวนอุปทานทั้งสิ้นประมาณ 10,878 หน่วย โดยการพัฒนาคอนโดบริเวณนี้เริ่มต้นเมื่อปี 2554 โดยในปีดังกล่าวมีจำนวนคอนโดเปิดขายประมาณ 803 หน่วย

ต่อมาปี 2555 มีจำนวนคอนโดเปิดขายในบริเวณนี้อีก 1,257 หน่วย จาก 3 โครงการ ส่วนปี 2556 มีจำนวนคอนโดเปิดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 3,781 หน่วย และปี 2557 พบว่ามีจำนวนคอนโดเปิดขายใหม่สูงที่สุด คือ ประมาณ 5,037 หน่วย

ในส่วนของอุปสงค์คอนโดบริเวณนี้ค่อนข้างดี โดยมีจำนวนหน่วยที่ขายไปได้แล้วถึง 8,768 หน่วย จากที่เปิดขายถึง 10,878 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 80.6 มีจำนวนหน่วยเหลือขายเพียง 2,110 หน่วย อัตราการขายคอนโดบริเวณนี้เฉลี่ยสูงถึงประมาณ 1,800-2,000 หน่วย/ปี

ทั้งนี้ ระดับราคาขายคอนโดบริเวณนี้มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น โดยปัจจุบันระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 8.8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ปรับเพิ่มจากปี 2554 ที่ราคา 66,360 บาท/ตร.ม. และมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นเกิน 1 แสนบาท/ตร.ม. ขณะที่หลายโครงการในย่านนี้ได้เปิดขายโครงการในราคาที่สูงกว่า 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ไปแล้ว

นอกจากนี้ การปรับเพิ่มขึ้นของต้นทุนราคาที่ดินที่เพิ่มสูงถึงกว่า 3.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ในปัจจุบันย่อมส่งผลให้ระดับราคาขายคอนโดในอนาคตมีราคาขายเฉลี่ยสูงกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. ขณะที่ความต้องการที่ดินที่จะนำไปพัฒนาโครงการของนักพัฒนายังคงมีอยู่ต่อเนื่อง เพราะศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่มีอยู่สูงมากในอนาคต จากการพัฒนาของสถานีกลางบางซื่อและโครงการรถไฟฟ้าระบบรางต่างๆ ที่จะแล้วเสร็จในปี 2562 ย่อมส่งผลต่อความต้องการซื้อของคนที่น่าจะหลั่งไหลเข้ามาอยู่ในพื้นที่เตาปูน-บางซื่อ อันจะส่งผลให้ระดับราคาขายคอนโดขยายตัวเพิ่มขึ้นในระดับราคา 1.2 แสนบาท/ตร.ม. หรืออาจสูงถึง 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ในบางโครงการ

การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งใกล้จะแล้วเสร็จและได้เปิดให้ประชาชนทดลองใช้ในเดือน พ.ค. 2559 และเปิดให้บริการจริงในเดือน ส.ค. 2559 และการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงสถานีบางซื่อ-เตาปูนเป็นลำดับต่อไป จะทำให้เกิดการเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสายสีม่วงกับระบบขนส่งมวลชนแบบรางระบบอื่นๆ ซึ่งจะเป็นการเพิ่มศักยภาพและความสะดวกในการเดินทางของพื้นที่ย่านเตาปูนและความต้องการที่อยู่อาศัยย่านเตาปูนอย่างมาก