อ้อนขยายเวลาเช่า อสังหาฯเอกชนเหมือนรัฐ

ในมุมของภาคเอกชนแล้ว ไม่เพียงแต่ที่ดินของรัฐที่ควรขยายระยะเวลาการเช่า แต่ควรปรับแก้กฎหมายเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมทั้งระบบให้มีระยะเวลาที่ยาวขึ้น โดยก่อนหน้านี้ อธิป พีชานนท์ ประธานสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า มีแผนเสนอขอปรับแก้กฎหมายขยายระยะเวลาการเช่าอสังหาฯ จากปัจจุบันสูงสุดอยู่ที่ 30 ปี เป็นสูงสุด 60 ปีอีกครั้ง หลังจากที่เคยยื่นเสนอไปแล้วเกือบ 1 ปี แต่ยังไม่ได้รับการตอบรับ

ปัจจัยที่สมาคมมองว่าควรขยายระยะเวลาการเช่าให้นานขึ้น เพราะจะช่วยดึงดูดกลุ่มนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้น โดยระยะเวลาเช่า 30 ปี ถือว่ายังน้อยเกินไป โดยเฉพาะการเช่าที่ดินของหน่วยงานรัฐ หรือเช่าที่ดินของเอกชนด้วยกัน ในการลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ รวมถึงสัญญาเช่าห้องชุด หากขยายเวลาให้นานขึ้น จะส่งผลบวกกับโครงการคอนโดมิเนียมในลักษณะขายสิทธิการเช่า

ทั้งนี้ ในปัจจุบันที่ดินใจกลางเมืองพร้อมพัฒนาของภาคเอกชนหายากขึ้น แต่ยังมีที่ดินขนาดใหญ่ของรัฐที่มีศักยภาพอีกจำนวนมาก ถ้ารัฐปล่อยให้เช่าที่ดินในระยะที่ยาวกว่า 30 ปี เอกชนก็สามารถนำมาพัฒนาเป็นคอนโดสิทธิการเช่าในระยะเวลาที่ยาวขึ้นได้ ซึ่งจะเป็นผลบวกให้กับภาพรวมเศรษฐกิจ โดยภาคเอกชนมองว่า ระยะเวลา 60 ปี ถือว่ามีความเหมาะสม ไม่นานเกินไปและไม่สั้นเกินไป หากพิจารณาจากหลายประเทศในภูมิภาคนี้ ให้ระยะเวลาเช่าอสังหาฯ นานสูงสุดถึง 90 ปี ซึ่งเป็นระยะเวลาที่จูงใจนักลงทุนต่างชาติมาก

ภาคเอกชนล้วนประเมินว่า หากระยะเวลาการเช่ายาวกว่า 30 ปี จะได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น เพราะแน่นอนว่า ระยะเวลาที่ได้สิทธิในการเป็นเจ้าของที่นานขึ้น ย่อมทำให้ขายได้ในราคาที่สูงขึ้น โดยในปัจจุบันคอนโดสิทธิการเช่า ราคาขายจะถูกกว่าคอนโดที่มีกรรมสิทธิ์ในย่านเดียวกันเกือบ 20-30% ส่วนราคาขายเมื่อมีผู้อยู่อาศัยแล้วจะปรับขึ้นในช่วง 1-10 ปีแรก ในช่วงปีที่ 11-15 ราคาจะเริ่มขยับขึ้นน้อยลง และจะเริ่มนิ่งๆ เมื่อเข้าสู่ปีที่ 20 หากรัฐขยายระยะเวลาการเช่ายาวขึ้น ราคาขายในทำเลที่ดี และซัพพลายน้อย อาจจะใกล้เคียงกับคอนโดที่มีกรรมสิทธิ์ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของราคาก็จะยาวนานกว่าด้วย

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัจจัยเรื่องราคาที่ดินใจกลางเมืองที่สูงขึ้นมาก ประกอบกับซัพพลายที่ดินที่น้อยลง ทำให้เอกชนเริ่มสนใจเช่าที่ดินในเมือง โดยเฉพาะที่ดินรัฐ เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยขายสิทธิการเช่ามากขึ้น หากวิเคราะห์จากโมเดลคอนโดสิทธิการเช่าของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จะเห็นว่า แม้จะเป็นคอนโดขายสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปี ก็ได้รับการตอบรับที่ดีมาก

“เพราะกลุ่มผู้ซื้อซึ่งอาจจะเป็นผู้ปกครองล้วนมองว่า ในระยะสั้นคือซื้อไว้ให้บุตรหลานอาศัยในช่วงที่เรียน แต่ระยะยาวก็เก็บไว้ลงทุนปล่อยเช่าแก่นักศึกษารุ่นต่อไป” ประเสริฐ กล่าว

นอกจากนี้ ในอนาคตที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าเส้นทางส่วนต่อขยายที่เป็นของภาครัฐ ก็ควรนำมาทำประโยชน์ในลักษณะการปล่อยให้เอกชนเช่าพัฒนา เช่น ให้เอกชนเช่าพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยสิทธิการเช่าในราคาที่ไม่แพง จะทำให้เกิดตลาดที่อยู่อาศัยราคาถูกใกล้รถไฟฟ้าได้อย่างเป็นรูปธรรม

สำหรับในปัจจุบันเริ่มมีโมเดลลักษณะดังกล่าวบ้างแล้ว นั่นคือ ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ บริเวณไผ่สิงโต (ฝั่งถนนรัชดาภิเษก) ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ พื้นที่ประมาณ 600 ตร.ว. ที่เปิดให้เอกชนอย่างบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีจุดเด่นในการพัฒนาคอนโดแบบชุมชนน่าอยู่มาเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นคอนโดสิทธิการเช่า 30 ปี บวก 30 ปี

ในเบื้องต้นกลุ่ม แอล.พี.เอ็น.ฯ จะพัฒนาเป็นอาคารชุดโลว์ไรส์ 8 ชั้น จำนวนทั้งหมด 190 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 22 ตร.ม. และ 26 ตร.ม. ราคาขายแบบสิทธิการเช่าเริ่มต้นประมาณ 1.3-1.4 ล้านบาท ซึ่งถือว่าโครงการนี้เป็นโครงการนำร่อง

ทั้งนี้ จากการสำรวจความคิดเห็นของผู้ประกอบการหลายรายเกี่ยวกับโมเดลคอนโดสิทธิการเช่าที่พัฒนาร่วมกันระหว่างสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์และกลุ่ม แอล.พี.เอ็น.ฯ ล้วนกล่าวไปในทิศทางเดียวกันว่า โมเดลนี้จะไม่ใช่เพียงโมเดลนำร่องของกลุ่ม แอล.พี.เอ็น.ฯ เท่านั้น แต่อาจเป็นเทรนด์นำร่องของการพัฒนาอสังหาฯ ไทยด้วย