อสังหาริมทรัพย์ หรือทองคำ...ลงทุนอะไรดีกว่า?

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนในทองคำ ดูเหมือนว่าการลงทุนทั้งสองประเภทจะเป็นการลงทุนที่ง่าย ไม่จำเป็นต้องใช้ความรู้ความสามารถมากนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียดแล้ว การลงทุนในแต่ละประเภทนอกจากจะให้ผลตอบแทนที่ดีแล้ว แต่บ่อยครั้งคุณผู้อ่านก็จะพบว่ามีความเสี่ยงที่อยู่ในระดับสูงและมีอุปสรรคในการสร้างผลกำไรที่มีมากพอควรอีกด้วย โดยมีรายละเอียดดังนี้

หนึ่ง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับรายย่อย จะมีทั้งสิ้น 5+1 ประเภท โดยมีการลงทุนประเภทที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอยู่ 5 ประเภท คือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม รวมเป็น 5 ประเภท เวลาเราไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินในปัจจุบัน สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของเราก็จะต้องถูกจดทะเบียนเข้าข่าย 5 ประเภทนี้เท่านั้น ส่วนการลงทุนที่เหลืออีก 1 ประเภทก็คือ ที่ดิน นั่นเอง ในที่นี้เราจึงใช้คำว่า 5+1 ประเภท

การลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อขายต่อ ปัจจุบันนี้แม้ว่าบ้านใหม่โดยเฉพาะคอนโดในเมืองจะมีราคาที่ถีบตัวสูงขึ้นไปเป็นอย่างมาก แต่ผมก็ไม่คิดว่าบ้านเก่าหรือคอนโดเก่าจะขายได้ในราคาเทียบเท่ากับราคาขายของคอนโดใหม่ๆ

นอกจากนั้น การที่อสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือของเรานานเกินไปก็ทำให้มีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา และยังไม่ได้รวมค่าโอนอีกประมาณ 2% และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% สิ่งเหล่านี้ทำให้ผมคิดว่าการลงทุนซื้อบ้านเพื่อขายต่อเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่าเอาเสียเลย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าในปัจจุบันผมเองคิดว่าคนที่ลงทุนในลักษณะนี้น่าจะมีจำนวนมากพอสมควร และหลายคนก็คงคิดว่า “ลงแค่เงินดาวน์ก็พอ หลังจากโอนไปแล้วก็ปล่อยเช่า และก็นำค่าเช่ามาผ่อนคอนโดแทน พอครบ 15 หรือ 20 ปี คอนโดก็เป็นของเราแล้ว”

แนวความคิดนี้แหละครับ ที่ทำให้หลายต่อหลายคนตัดสินใจลงทุนซื้อคอนโดเพื่อมาปล่อยเช่า แต่สิ่งที่เกิดขึ้นจริงๆ ก็คือ คุณคงจะต้องเผชิญกับการแข่งขันในการปล่อยให้เช่าคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ครั้งยิ่งใหญ่ หลายรายตัดราคาค่าเช่ากันอย่างรุนแรง จนทำให้เงินค่าเช่าที่ได้ไม่เพียงพอต่อการนำไปผ่อนธนาคาร

นอกจากนั้น คนที่ต้องการเช่าคอนโดในเมืองส่วนใหญ่แล้วจะเป็นมนุษย์เงินเดือน ดังนั้นโอกาสที่รายได้ของคนเหล่านี้จะเพิ่มขึ้นในเวลาอันรวดเร็วคงเป็นไปได้ยาก ซึ่งเป็นสาเหตุหลักที่มักจะพบว่าการขึ้นอัตราค่าเช่าให้เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจ บางครั้งก็ทำได้ยากมาก

การลงทุนใน “ที่ดิน” การลงทุนประเภทนี้เป็นการลงทุนที่ผู้ลงทุนจะต้องมีความอดทนสูงมาก เพราะสภาพคล่องของการซื้อขายที่ดินต่ำมาก นอกจากนั้นค่าใช้จ่ายในการขายนั้นอย่างต่ำก็จะต้องพบกับค่าโอนประมาณ 2% และยังต้องมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3%ในกรณีที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี

อย่างไรก็ตาม หากสามารถเก็บที่ดินได้นานเป็นสิบๆ ปี ราคาขายหลังจากหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว ก็น่าจะมีกำไรงามพอสมควร ข้อดีอีกข้อหนึ่งของการถือครองที่ดินเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นก็คือ ที่ดินไม่ต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ไม่มีค่าบำรุงรักษาเหมือนกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

สอง การลงทุนใน ‘ทองคำ’

บทบาทที่เปลี่ยนไปของ “ทองคำ”ย้อนหลังกลับไปในปี 2514 เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกกันว่า ปรากฏการณ์นิกสันช็อก (Nixon Shock) เป็นปรากฏการณ์ที่รัฐบาลสหรัฐอเมริกาประกาศยกเลิกการใช้ทองคำเป็นตัวค้ำประกันเงินดอลลาร์สหรัฐเมื่อวันที่ 15 ส.ค. 2514 โดยเริ่มต้นกำหนดที่อัตราแลกเปลี่ยน 35 ดอลลาร์ต่อหนึ่งทรอยออนซ์ของทองคำ และนั่นหมายถึงจากนั้นเป็นต้นมาสหรัฐอเมริกาก็ได้กลายเป็นประเทศเดียวในโลกที่สามารถพิมพ์ธนบัตรออกมาได้โดยไม่จำเป็นต้องมีทองคำหรือเงินตราต่างประเทศเป็นตัวค้ำประกันอีกต่อไป

ต่อมาในปี 2516 เกิดการรวมตัวของประเทศผู้ผลิตน้ำมันในตะวันออกกลาง หรือที่เรียกกันว่า กลุ่มโอเปก ทำให้ราคาน้ำมันและทองคำพุ่งทะยานขึ้น ส่งผลให้วันที่ 14 พ.ค. 2516 ราคาทองคำพุ่งทะลุกว่า 100 ดอลลาร์ต่อทรอยออนซ์ หรือสูงขึ้นมากกว่า 2 เท่า เพียงระยะเวลาไม่ถึง 2 ปี

วันที่ 24 ธ.ค. 2522 สหภาพโซเวียตประกาศบุกอัฟกานิสถาน ทำให้เกิดความขัดแย้งรุนแรงไปทั่วโลก นักลงทุนจึงย้ายเงินไปลงทุนในทองคำอย่างมโหฬารอีกครั้งหนึ่งจนถึงวันที่ 24 ม.ค. 2523 ราคาทองคำก็พุ่งขึ้นกว่า 870 ดอลลาร์ต่อทรอยออนซ์

ในเดือน ก.ย. 2551 เกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ในสหรัฐอเมริกา ทำให้ราคาทองคำพุ่งขึ้นถึง 872 ดอลลาร์ต่อทรอยออนซ์ หลังเหตุการณ์นั้น เศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาก็ย่ำแย่มาโดยตลอด ในปี 2554 มีการออกมาตรการผ่อนคลายทางการเงิน (Quantitative Easing QE) โดยการอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจจำนวนมหาศาลเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา โดยใช้วงเงินสูงถึง 6 แสนล้านดอลลาร์ ก็ไปผลักดันให้ราคาทองคำสูงขึ้นไปแตะจุดสูงสุดที่ระดับ 1,930 ดอลลาร์ในช่วงต้นเดือน ก.ย.ของปีเดียวกัน

ในปี 2556-2557 ราคาทองคำก็ได้ร่วงลงมาอย่างต่อเนื่องจนถึงระดับประมาณ 1,2001,300 ดอลลาร์ต่อทรอยออนซ์ ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะสหรัฐอเมริกาเริ่มลดการใช้มาตรการผ่อนคลายทางการเงิน หรือลดจำนวนเงินที่จะอัดฉีดเข้าไปยังระบบเศรษฐกิจของอเมริกา

ราคาทองคำจึงผันผวนเป็นอย่างยิ่ง และทองคำก็ได้เปลี่ยนบทบาทจาก “ทรัพย์สินที่ป้องกันความเสี่ยง” กลายไปเป็น “ทรัพย์สินเก็งกำไร” ไปแล้ว

คุณผู้อ่านล่ะครับ...ชอบการลงทุนแบบไหน? และไม่ว่าจะเป็นแบบไหน? ก็ขอให้ Good Luck ละกันนะครับ