Limited Resources กับภาวะอสังหาริมทรัพย์ไทยหลังน้ำท่วม(ตอนจบ)

สิ่งที่น่าจะเกิดขึ้นต่อไปในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลังจากน้ำลด คือ

โดย..เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

1.ความต้องการซื้อโดยรวมจะลดลง เนื่องจากผู้บริโภคมีกำลังซื้อลดลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง จากความเสียหายของภาคธุรกิจ การเกษตร และภาคอุตสาหกรรม และความไม่มั่นใจของผู้ซื้อ

2.ผู้บริโภคที่ยังมีกำลังซื้อมีแนวโน้มที่จะสนใจที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมากขึ้น ซึ่งเป็นผลทางจิตวิทยาที่เกิดจากความหวาดกลัวและวิตกกังวลโอกาสที่จะเกิดน้ำท่วมซ้ำ ทำให้ความต้องการ “อยู่สูง” บนที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมน่าจะเพิ่มมากขึ้น

3.ต้นทุนของผู้ประกอบการจะต้องเพิ่มขึ้น ทั้งที่มาจากการเข้าไปช่วยซ่อมแซมดูแลโครงการที่ได้รับผลกระทบ นอกจากนี้ต้นทุนต่อหน่วยในการทำงานโดยทั่วไปก็สูงขึ้น เป็นผลจาก Resource ที่ต้องใช้ในด้านการก่อสร้างที่ต้องแย่งกันมากในช่วงหลังน้ำลด ซึ่งย่อมจะทำให้ราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง รวมไปถึงต้นทุนค่าแรงถีบตัวสูงขึ้นตาม แม้กระทั่งขณะนี้การคาดการณ์แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นหลังจากนี้ก็ยังทำได้ยาก

4.ทิศทางอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลงหรือคงที่ แต่เดิมก่อนหน้าที่จะเกิดสถานการณ์น้ำท่วม แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยของไทยเราอยู่ในทิศทางขาขึ้น แต่ภายหลังจากเหตุการณ์น้ำท่วม คาดว่าจะส่งผลกระทบให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัว ทำให้คาดการณ์ได้ว่าอัตราดอกเบี้ยในประเทศน่าจะมีแนวโน้มลดลงเพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ สิ่งนี้ย่อมจะเป็นผลดีต่อผู้ประกอบการ

อย่างไรก็ตาม เนื่องด้วยประเทศไทยใช้นโยบายการเงินแบบ Inflation Targeting เมื่อเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้นจากราคาสินค้าเกษตรและโภคภัณฑ์ที่ขาดแคลนและมีราคาแพง แบงก์ชาติย่อมจะไม่สามารถปรับลดอัตราดอกเบี้ยในทิศทางที่สวนทางกับเงินเฟ้อได้มากนัก ดังนั้นแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยน่าจะปรับลดลงได้ไม่มาก ซึ่งโดยรวมแล้วจึงไม่น่าจะส่งผลในแง่บวกต่ออุตสาหกรรมได้มากเท่าไหร่

5.Supply หรืออุปทาน ที่อยู่อาศัยใหม่ที่เพิ่มขึ้นคาดว่าจะลดลงอย่างน้อยในระยะสั้น เพราะผู้ซื้อมีกำลังซื้อลดลงหรือชะลอตัว ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น หากเมื่อเทียบ Degree ของผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของต้นทุนแล้ว คอนโดมิเนียมจะมีต้นทุนในส่วนของวัสดุก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนต่อต้นทุนรวมทั้งหมด (รวมค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และค่าที่ดิน) สูงกว่าที่อยู่อาศัยในแนวราบ

การก่อสร้างคอนโดมิเนียมจึงคาดว่าจะได้รับผลกระทบจากราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นมากกว่า เมื่อเป็นเช่นนั้นการปรับตัวสูงขึ้นของต้นทุนย่อมจะทำให้จำนวนคอนโดมิเนียมที่จะมีการก่อสร้างเพิ่มใหม่ในช่วงเวลานี้มีไม่มากนัก

ขณะเดียวกัน หากหันไปมองโครงการในแนวราบ การก่อสร้างโครงการในแนวราบโดยเฉพาะในพื้นที่ที่เคยประสบปัญหาน้ำท่วม Developer จำเป็นต้องมีการวางระบบโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) เพื่อป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น รวมถึงการยกและปรับระดับพื้นที่ให้สูงขึ้น เพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค

แต่สิ่งต่างๆ เหล่านี้ย่อมทำให้ต้นทุนการก่อสร้างบ้านแนวราบแพงขึ้นมากด้วยเช่นกัน ขณะที่ในตอนนี้ทิศทางความต้องการซื้อน่าจะหันไปทางตลาดประเภทคอนโดมิเนียม โครงการแนวราบที่เกิดขึ้นใหม่จึงน่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นไม่มากนักด้วย

สรุปก็คือ โครงการใหม่น่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นน้อยลง ซึ่งหากจะมี ก็น่าจะเป็นโครงการประเภทคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่ต้องการมากกว่า แต่คอนโดมิเนียมใหม่ที่มีการก่อสร้างนับจากนี้น่าจะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นเมื่อเทียบกับในช่วงก่อนหน้าที่จะเกิดภาวะน้ำท่วม

6.คอนโดมิเนียมใหม่ที่สร้างเสร็จแล้วก่อนหน้านี้ หรือที่ใกล้แล้วเสร็จแต่สามารถตรึงราคาวัสดุก่อสร้างเดิมได้ รวมทั้งราคาขายและเงื่อนไขสอดคล้องกับแคมเปญบ้านหลังแรกของรัฐบาลน่าจะขายได้ดีกว่า เหตุผลเนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาก่อนหน้านี้

ไม่ว่าจะเป็นสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และโครงการเงินกู้อัตราดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 3 ปี สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท วงเงินกู้รวม 20,000 ล้านบาท ต่างเป็นมาตรการที่จะสิ้นสุดในช่วงปลายปี 2555 ซึ่งก็คือในปีหน้า

ดังนั้น โครงการที่จะได้รับอานิสงส์จากมาตรการดังกล่าวจะต้องเป็นโครงการที่เริ่มดำเนินการก่อสร้างและแล้วเสร็จ รวมถึงมีการซื้อขายทันภายในสิ้นปีหน้า ซึ่งในกรณีของคอนโดมิเนียมที่จะเข้าข่าย ก็จะต้องเป็นคอนโดมิเนียมที่เริ่มก่อสร้างมาก่อนหน้าที่จะเกิดปัญหาน้ำท่วมมาแล้วช่วงหนึ่ง เพราะต้องเผื่อเวลาในการก่อสร้างไม่น้อยกว่า 2-3 ปี

Supply ที่น่าจะขายได้ดีจึงน่าจะเป็น Supply ของคอนโดมิเนียมใหม่ที่มีอยู่เดิม ส่วนหนึ่งเพราะผู้ประกอบการอาจจะยังคงสามารถยืนราคาเดิมไว้ได้ ขณะที่โครงการที่มีการก่อสร้างใหม่หลังน้ำท่วมหรือก่อนหน้านี้ไม่นานอาจจะขายออกได้ยากกว่า เพราะ หนึ่ง น่าจะแล้วเสร็จไม่ทันระยะสิ้นสุดการบังคับใช้ของมาตรการ และสอง ด้วยต้นทุนวัสดุและค่าแรงอาจทำให้ราคาขายเพิ่มสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้าที่จะเกิดภาวะน้ำท่วม

แต่คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จที่น่าจะขายดี ควรมีเงื่อนไขสอดคล้องกับการได้รับประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว และสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วย

ดังนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับจากนี้ จึงได้รับอิทธิพลจาก Resource ในตลาดที่มีจำกัดค่อนข้างมาก ทั้งในแง่ของผลกระทบต่อภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ โอกาสกู้ยืมที่ลดลง รวมไปถึงกำลังซื้อของผู้ซื้อที่ลดลง ปัจจัยเหล่านี้ย่อมส่งผลต่อ Demand และ Supply ของตลาดที่อยู่อาศัยบ้านเราในช่วงเวลาหลังน้ำลด

ที่เหลือคงต้องคอยดูกันต่อไปว่ารัฐบาลจะมีมาตรการช่วยเหลือผู้ที่ได้รับผลกระทบอย่างไร แผนฟื้นฟูเยียวยาที่ตามมาจะช่วยกระตุ้นภาคธุรกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคได้มากน้อยแค่ไหน รวมทั้งควรติดตามนโยบายต่างๆ ของรัฐบาลที่จะออกมาเพิ่มเติมหลังจากนี้ ทั้งนโยบายเศรษฐกิจในภาพรวม และนโยบายเฉพาะในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์

เพราะความช่วยเหลือและการสนับสนุนจากรัฐบาลถือเป็นหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่อาจพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาดีขึ้นได้