ส่องค้าปลีกแข่งดุ คอมมูนิตี้มอลล์เสี่ยงสูง

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ธุรกิจค้าปลีกนับวันการแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้น จึงทำให้บรรดาผู้ประกอบการต้องสร้างจุดขายที่แตกต่างหรือมี จุดขายใหม่ๆ เพื่อให้อยู่รอด

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบอุปทานยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยครึ่งหลังปี 2561 เตรียมเปิดอีก 4-5 โครงการขนาดใหญ่ ได้แก่ ศูนย์การค้า ดิ ไอคอนสยาม พื้นที่กว่า 1 แสน (ตร.ม.) โครงการมาร์เก็ต บาย แพลตินั่ม พื้นที่ 5 หมื่น ตร.ม. โครงการวิสซ์ดอม วันโอวัน สุขุมวิท 101 พื้นที่ 2 หมื่น ตร.ม. โครงการเกตเวย์ บางซื่อ พื้นที่อีก 4 หมื่น ตร.ม. จึงทำให้ตลาดค้าปลีกในส่วนของศูนย์ การค้ายังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และจะเป็นปีแรกที่ตลาดค้าปลีกริมแม่น้ำกลับมาคึกคักหลังจากเปิดโครงการไอคอนสยาม

ขณะที่คอมมูนิตี้มอลล์นั้นอยู่ใน ช่วงขาลง แต่ยังมีผู้ประกอบการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง อาทิ บริเวณสุขุมวิทตอนปลาย ปีนี้จะมีอีก 4 โครงการที่จะเปิด เช่น บริเวณสุขุมวิท 77 และทองหล่อ เป็นต้น ซึ่งคอมมูนิตี้มอลล์ส่วนใหญ่ จะวางระยะเวลาคืนทุนไว้ 5-7 ปี แต่หากโครงการที่มีเอกลักษณ์โดดเด่น อยู่ในทำเลที่เหมาะสม ระยะเวลา 3 ปีครึ่งก็จะสามารถคืนทุนได้แล้ว ที่ผ่านมา คอมมูนิตี้มอลล์มีการแข่งขันเปิดตัวกันค่อนข้างมากและกระจายออกไปรอบนอก และการเติบโตของช็อปปิ้งออนไลน์ก็ผลักดันในตลาดค้าปลีกนั้นมีการ แข่งขันกันสูงเช่นกัน

"ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ ที่ไปไม่รอดคิดเป็นสัดส่วน 3-5% ของพื้นที่คอม มูนิตี้มอลล์ที่มีอยู่กว่า 1.2 ล้าน ตร.ม. จากพื้นที่ค้าปลีกรวมในกรุงเทพฯ และพื้นที่รอบนอกในปัจจุบันที่มีค้าปลีกรวมอยู่กว่า 7.9 ล้าน ตร.ม. บางโครงการพื้นที่เช่ามีอยู่น้อยมาก แม้ว่าจะลดราคาเพื่อให้ผู้เช่าเข้าไปมากขึ้น แต่ก็ไม่ได้ดึงดูดเพราะว่าคนที่เข้ามาเดินน้อย บางโครงการแก้ปัญหาด้วยการเปลี่ยน รูปแบบ เช่น สร้างหมู่บ้านล้อมรอบ คอมมูนิตี้มอลล์ เห็นได้จากบริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา ที่ผู้ประกอบการรายหนึ่งเปิดโครงการคอมมูนิตี้มอลล์แล้วไม่ประสบความสำเร็จ จึงเริ่มพัฒนาหมู่บ้านจัดสรรมารองรับ" ภัทรชัย กล่าว

ทั้งนี้ พื้นที่ค้าปลีกในปี 2561 จะเปิดตัวราว  4.4 แสน ตร.ม. ปี 2562 ประมาณ 5.3 แสน ตร.ม. ปี 2563 ประมาณ 6.5 แสน ตร.ม. จะทำให้พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบ มีไม่ต่ำกว่า 9.5  ล้าน ตร.ม. ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการจะต้องกลับมาพิจารณาแล้วว่าจะต้องรักษาผู้เช่าและคนเข้าไปใช้บริการได้อย่างไร

สำหรับราคาค่าเช่าพื้นที่ในซีบีดีกลางเมืองอยู่ที่ประมาณ 3,300 บาท/ตร.ม. พื้นที่รอบใจกลางเมืองจะอยู่ประมาณ 2,850 บาท/ตร.ม. พื้นที่รอบนอกจะอยู่ที่ 1,850 บาท/ตร.ม. ในพื้นที่เช่าชั้นหนึ่ง เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ในแต่ละชั้นนั้นจะแตกต่างกันออกไป แต่ละศูนย์การค้าไม่มีการเปิดเผยอัตราการเช่าที่ชัดเจน บางแห่งมีการคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ด้วยหากมีคนเข้ามาใช้บริการมาก ปัจจุบันอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในย่านซีบีดีอยู่ที่ 96.7% พื้นที่รอบเมืองอยู่ที่ 96.5% ส่วนพื้นที่รอบนอกอยู่กว่า 90%