กองทุนรวมที่ตั้งตารอ ตอน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

REIT จะเขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์แน่ๆ ถ้าได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และ นักลงทุนเสียภาษีเงินปันผล 10% ซึ่งน่าจะเป็นผลดีต่อตลาดหลักทรัพย์ด้วย....

โดย...สวลี ตันกุลรัตน์

แม้ว่าจะได้ชื่อว่ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) แต่ก็ขอนับให้เป็นอีกหนึ่งกองทุนรวมที่ต้องตั้งตารอ หลังจากที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เริ่มเดินหน้า ตั้งแต่การเปิดรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับการจัดตั้งและจัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์|เมื่อปี 2552

จากนั้นอีกไม่นาน (แค่ 1 ปีผ่านไป) เมื่อเดือน ต.ค. 2553 ก.ล.ต.ก็ออกประกาศเป็นการครึกโครมว่า “พร้อมแล้วจ้า” เพราะคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์อนุมัติหลักการในการจัดตั้ง REIT เรียบร้อยแล้ว โดยใช้แนวทางตามแบบ “สากลนิยม”

ที่ต้องบอกว่าเป็นสากลนิยม เพราะถ้าเทียบเคียงกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อเป็นเครื่องมือในการแก้ปัญหาวิกฤตเมื่อครั้ง “วิกฤตต้มยำกุ้ง” แล้วจะพบว่ารูปแบบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยอยู่ในฐานะของ “ไทยนิยม” เพราะเป็นรูปแบบเฉพาะตัวที่ไม่มีใครในโลกนี้เหมือน

 

ลองมาดูหน้าตา (คร่าวๆ) ของ REIT ที่ได้รับการอนุมัติในหลักการว่าเป็นอย่างไร เหมือนหรือต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีขายอยู่ในตอนนี้อย่างไรบ้าง โดยในเบื้องต้น ธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ ก.ล.ต. รับรองว่า “หลักการในการกำกับดูแล REIT จะสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของต่างประเทศ ซึ่งมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1)”

ลงทุนได้หมด

ถ้าเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก.ล.ต.จะประกาศประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถลงทุนได้ออกมา เพราะฉะนั้นถ้าบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) คิดจะลงทุนอะไรที่นอกเหนือไปจากที่มีประกาศเป็นทางการไว้แล้ว ก็อาจจะต้องไปขอให้มีประกาศเพิ่ม เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกัน เช่น การลงทุนในสนามบินและห้างสรรพสินค้า

แต่สำหรับ REIT สามารถลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภทที่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ได้ “ค่าเช่า” และมีข้อห้ามที่สำคัญอยู่อย่างหนึ่ง คือ ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย

“ธุรกิจทุกประเภทที่ไม่ใช่ธุรกิจที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองมาจัดตั้งเป็น REIT ได้ทั้งนั้น เช่น โรงพยาบาล ก็ได้” สรชน บุญสอง หุ้นส่วนบริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ กล่าว

กู้ได้ 50% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ

ได้ยินว่า REIT สามารถกู้เงินได้ถึง 50% ในขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถกู้ได้เพียง 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หลายคนอาจจะทำตาโต เพราะยิ่งใช้เงินกู้ยิ่งหมายถึงความเสี่ยงของนักลงทุนที่มากขึ้น

แต่ในเวลาเดียวกันเพดานการกู้เงินที่เพิ่มมากขึ้นจะช่วยให้นักลงทุนใช้เงินในกระเป๋าของนักลงทุนน้อยลง และทำให้ผลตอบแทนของนักลงทุน (ROE) มีโอกาสได้มากขึ้น เพราะถ้า REIT ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 100 ล้านบาท ที่ได้ผลตอบแทน 10% จากเดิมต้องรวบรวมเงินจากนักลงทุน 100 ล้านบาท แต่หากเปลี่ยนเป็นใช้เงินลงทุน 50 ล้านบาท และอีก 50 ล้านบาทเป็นเงินกู้ จะทำให้ ROE เพิ่มจาก 10% เป็น 20%

แม้ว่า ก.ล.ต.จะเปิดเพดานไว้สูงลิบ แต่เมื่อถึงเวลาบริหารจัดการ REIT ที่เป็นหน้าที่ของ REIT Manager จะเป็นคนควบคุมและดูแลความเสี่ยงจากการกู้เงินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ในขณะที่ REIT Manager ที่มีการลงทุนแบบอนุรักษนิยมมากหน่อยอาจจะไม่ต้องการกู้เงินเลยก็ได้

ลงทุนคนเดียวไม่เกิน 50%

สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะยอมให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งถือหน่วยลงทุนในกองทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 3 เพราะฉะนั้นเจ้าของทรัพย์สินเดิมต่อให้อยากจะเก็บ “ความเป็นเจ้าของ” เอาไว้ ก็เก็บไว้ได้ไม่เกิน 33% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิเท่านั้น

แต่ถ้าเป็น REIT จะได้รับการผ่อนคลายให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งถือหน่วยลงทุนได้มากขึ้น แต่ยังได้ไม่เกิน 50% เพื่อไม่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จในการกำหนดนโยบายของ REIT ซึ่งเจ้าของทรัพย์เดิมยังสามารถรักษาความเป็นเจ้าของไว้ในสัดส่วนที่มากขึ้น

แต่หากถามนักลงทุนรายอื่นๆ อาจจะไม่ค่อยชอบนัก เพราะการที่หน่วยลงทุนไปอยู่ในมือนักลงทุนรายใดรายหนึ่งมากเกินไป จะทำให้สภาพคล่องของ REIT กองนั้นต่ำลง จนอาจจะไม่ดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุน

ไม่จำเป็นต้องเป็น บลจ.

ผู้บริหารจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะเป็น บลจ. แต่ถ้าเป็น REIT ไม่จำเป็น เพราะขอแค่เป็นบริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้เช่นกัน

แต่ในมุมมองของ ก.ล.ต.แล้ว ไม่ว่าจะเป็นใครเข้ามาบริหาร การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น ต้องมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี มีกรรมการอิสระ มีเกณฑ์ที่ให้สิทธิผู้ถือใบทรัสต์คล้ายผู้ถือหุ้น เช่น การทำรายการที่เกี่ยวโยงกันต้องได้รับมติเห็นชอบจากที่ประชุมผู้ถือใบทรัสต์

ภาษีที่ยังไม่ลงตัว

แต่ที่ยังไม่รู้ว่าจะเหมือนหรือต่าง ทั้งยังเป็นประเด็นที่ถูกจับตามองมากที่สุด คือ “รูปแบบการจัดเก็บภาษี” โดย ธีระชัย บอกว่า ก.ล.ต.อยู่ระหว่างหารือกับกรมสรรพากรที่จะให้รูปแบบการจัดเก็บภาษีเกี่ยวกับธุรกรรม REIT ใกล้เคียงกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด

ส่วน สรชน กล่าวว่า หาก REIT ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีในรูปแบบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถือว่าน่าสนใจในสายตานักลงทุน

“แต่ REIT จะเขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์แน่ๆ ถ้าได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และ นักลงทุนเสียภาษีเงินปันผล 10% ซึ่งน่าจะเป็นผลดีต่อตลาดหลักทรัพย์ด้วย เพราะคาดว่าจะมีเงินจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนจำนวนมาก” สรชน กล่าว

ทีนี้เราก็เหลือแค่รอเวลาว่า เมื่อไรที่ ก.ล.ต.จะประกาศกฎระเบียบในการจัดตั้ง REIT ออกมาอย่างเป็นทางการ และเมื่อไหร่ที่กรมสรรพากรจะฟันธงเรื่องรูปแบบภาษี ซึ่งในขณะนี้หลายคนขีดเส้นเอาไว้ที่ไตรมาส 2 ของปีนี้ และหลังจากนั้นก็ต้องให้เวลาคนที่จะมาเป็น REIT Manager ได้ศึกษารายละเอียดให้รอบด้านอีกนิด

แล้วเราจะได้ลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันเสียที แต่ในระหว่างนี้ถ้าอดใจรอไม่ไหว ก็ไปชิมลางที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ 30 กองทุนในปัจจุบัน กำลังจะเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์อีก 1 กองทุน และอีก 1 กองทุนกำลังจะเปิดขาย หรือจะลงทุนใน กองทุนเปิดเอ็มเอฟซี อินเตอร์เนชั่นแนล เรียลเอสเตท ฟันด์ (I-REITs) ซึ่งมีนโยบายลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศกันไปพลางๆ ก่อน