สินเชื่อที่อยู่อาศัย หัวรถจักรลากจูงกระตุ้นเศรษฐกิจ

คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่าย ๆ ตอนที่ 45/2564 โดย...สุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ เครดิตบูโร

ผลจากการแถลงข่าวเมื่อสัปดาห์ก่อนว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายเกณฑ์มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) เป็นการชั่วคราว โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% กล่าวคือ ผู้ให้กู้จะสามารถให้กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกันสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up ซึ่งเป็นสิ่งที่ธนาคารกลางได้เคยออกมาตรการอย่างเข้มข้นในอดีตในการให้กู้โดยไม่เต็มมูลค่าหลักประกันเพื่อสกัดการเก็งกำไร เมื่อปรากฏพบหลักฐานและข้อเท็จจริงในเวลานั้นเกี่ยวกับสินเชื่อมีเงินเหลือ มีเงินทอน เป็นต้น

แน่นอนว่าการผ่อนคลายครั้งนี้จะให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่หลายฝ่ายในการทำนโยบายเศรษฐกิจ คาดหวังว่าการเปิดประเทศ เปิดบ้านเปิดเมืองอีกครั้ง เพื่อให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเกิดขึ้น เกิดได้อย่างระมัดระวัง อย่างน้อยจะมากลบหลุมรายได้ที่คาดว่าจะหายไปกว่าแปดแสนล้านบาทในปี 2565 จากที่คาดว่าได้หายไปแล้ว 1.8 ล้านล้านบาทในปี 2563 - 2564 ดังถ้อยคำที่อยู่ในการแถลงของผู้บริหารระดับสูงจากธนาคารกลาง ใจความสำคัญมีอยู่ว่า

1. เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ที่ยืดเยื้อ แม้มีแนวโน้มจะทยอยฟื้นตัวได้จากความคืบหน้าในการกระจายวัคซีนและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาดโควิด-19 ทำให้เปิดประเทศได้เร็วกว่าคาด ในความเห็นผู้เขียนถือได้ว่าเป็นการส่งสัญญาณในทางบวกว่า เศรษฐกิจ?เราเจอแรงกระแทกสูงแต่ก็กลับมาในลู่วิ่งที่ควรจะเป็นได้เร็วน่าพอใจ

2. แต่การฟื้นตัวยังเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซาจากอุปสงค์หรือความต้องการที่อ่อนแอและภาคก่อสร้างที่ได้รับผลจากการระบาด ธปท. ประเมินแล้วเห็นว่า เพื่อกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงาน (ผู้เขียน ภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องเกี่ยวเนื่องจะก่อให้เกิดการจ้างงานค่อนข้างมาก มี value chain ที่ยาวและตอบโจทย์การกระตุ้นเศรษฐกิจ) จึงควรเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งเพื่อรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ ในมุมของผู้เขียนก็เชื่อว่าเวลานี้ มีบ้านและคอนโดพร้อมขายอยู่จำนวนหนึ่ง และก็มีคนที่พร้อมจะซื้อจำนวนหนึ่ง กลุ่มนี้มีเงินออม มีรายได้ดีพอควร คุณสมบัติผ่านเกณฑ์การประเมินสินเชื่อแน่ ๆ (เกณฑ์ Debt service ratio ความสามารถในการชำระหนี้ ความสามารถในการก่อหนี้) แต่ยังอาจลังเล ไม่ตัดสินใจ ประกอบกับโครงการต่าง ๆ ก็หยุดหรือชะลอการเปิดตัวมาระยะหนึ่งแล้ว การได้เงื่อนไขที่ค่อนข้างดีมาก ๆ ลดแหลกแจกแถม กับการได้ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ถูก จึงก่อให้เกิดความเป็นไปได้มากมายในการเข้าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่จะถือเพื่อการลงทุนในระยะยาวก็ยังคุ้มค่าเป็นอย่างยิ่ง ถือได้ว่าเป็นมาตรการที่ออกมาได้จังหวะมาก ๆ ไม่ต้องรอให้บรรดาแถวหน้า นักร้องภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกมาบอกว่าปรับเกณฑ์เรื่อง LTV เมื่อมีประเด็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ

3. มาตรการ LTV ของเดิมที่กำกับดูแลเข้มข้นกำหนดไว้ว่า หากเป็นบ้านหลังแรกมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาทจะปล่อยสินเชื่อ 100% ได้แต่ถ้าเกิน 10 ล้านบาทปล่อยไม่เกิน 90% ส่วนบ้านหลังที่ 2 ปล่อยสินเชื่อ 80-90% ขณะที่บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไปจะปล่อยสินเชื่อ 70% ของมูลค่าหลักประกัน ทำให้ในส่วนที่เหลือ คนขอกู้จะต้องมีเงินดาวน์มาเติม ซึ่งในขณะนั้นการออกมาตรการมาก็เพื่อลดความร้อนแรงของตลาดที่อยู่อาศัยมีทั้งในเรื่องเงินทอน และเก็งกำไร เสี่ยงเกิดผลกระทบต่อระบบการเงินและเศรษฐกิจไทย กลับกันกับเวลานี้ที่ตลาดเงียบแบบเครื่องยนต์ดับ ไม่มีใครกล้าเก็งกำไร

4. เรื่องที่คาดกันต่อเนื่องก็คือเมื่อมาตรการทางการเงินที่ ธปท. ออกมาจะเกิดแรงผลักดันที่สูงตามลักษณะจริตของคนขอกู้ในประเทศเรานั้นก็ควรจะต้องทำควบคู่กับมาตรการทางการคลัง ซึ่งก็เป็นที่คาดกันว่าในเวลานี้กระทรวงการคลังน่าจะกำลังอยู่ระหว่างพิจารณาต่ออายุมาตรการภาษีอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% หลังจะสิ้นสุดสิ้นปี 2564 ซึ่งถ้ามีการต่ออายุไปอีก 1 ปีจะทำให้กระตุ้นเศรษฐกิจได้มากเพิ่มขึ้น

สุดท้ายจากที่มีใครต่อใครประเมินเบื้องต้น มาตรการผ่อนคลายครั้งนี้น่าจะส่งผลให้มีสินเชื่อบ้านเพิ่มเข้าระบบ 50,000 ล้านบาท (ซึ่งก็จะไปเป็นส่วนหนึ่งของหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มในปี 2565) และในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 ก็คงจะทำให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญพอสมควร

ขอขอบคุณทุกท่านที่ติดตามครับ