อสังหาฯพารวย

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

ผมสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มานานแล้ว   เพราะเคยเห็นครอบครัวหนึ่งแถวย่านที่ผมเคยขายส่งเสื้อผ้า เขาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทซื้อมาขายไป ปรากฏว่าบ้านนั้นฐานะดีกว่าบ้านอื่นอย่างเห็นได้ชัด อีกคนมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าก็ฐานะดี เห็นแล้วอยากทำบ้าง แต่ครอบครัวผมไม่มีใครทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์เลย จึงไม่รู้จะไปปรึกษาใคร ว่าควรเริ่มต้นอย่างไร

จนกระทั่งวันหนึ่งมีการจัดประมูลที่ดินหมู่บ้านวินด์มิลล์แถวบางนา-ตราด ผมก็ไปดู ตอนแรกไม่ได้คิดจะซื้อแค่ไปดูลาดเลาเฉย ๆ เพราะไม่เคยประมูลที่ดินมาก่อน ผมเห็นว่าเป็นหมู่บ้านที่ดีทีเดียว ราคาประมูลเริ่มที่ตารางวาละหมื่นกว่าบาท ซึ่งคิดว่าไม่แพง เพราะเคยเห็นหมู่บ้านอื่นที่มีทำเลและสภาพในหมู่บ้านแย่กว่าที่นี่ยังตารางวาละ 20,000 – 30,000 บาท

เวลานั้นผมเริ่มมีเงินจากการลงทุนในหุ้นบ้างแล้ว จึงตัดสินใจซื้อที่ดิน 2 แปลง หลังจากซื้อได้ไม่นานก็ขายได้แปลงหนึ่ง แล้วไปซื้อเพิ่มมาอีก 3 แปลง ปรากฏว่าขายไปได้อีก 3 แปลง เหลือ 1 แปลง ความจริงก็มีคนมาขอซื้อ แต่คิดจะเอาไว้อยู่เองจึงไม่ได้ขาย เฉลี่ยแล้วก็ได้กำไรพอสมควรเมื่อเทียบกับระยะเวลาไม่นานก็ขายได้ ที่สำคัญกว่านั้นคือเราได้เรียนรู้

หลังจากนั้นจึงลองไปดูการประมูลบ้านและที่ดินของกรมบังคับคดี ตอนแรกก็ไม่ได้ตั้งใจจะซื้อเผอิญไปเห็นบ้านหลังหนึ่งเป็นบ้านเดี่ยว มีพื้นที่มากถึง 172 ตารางวา ตอนนั้นมีความรู้สึกว่าถูกมาก  จึงลองแข่งประมูลกับคนอื่น ปรากฏว่าเราดันชนะ โดยประมูลได้ในราคา 1.35 ล้านบาท แต่พอไปดูจริง ๆ กลายเป็นที่ตาบอด แต่เป็นบ้านไม้ติดคลอง อยู่ในย่านพัฒนาการ หลังจากประกาศขายทางอินเทอร์เน็ตโดยตั้งราคาขายที่ 2.2 ล้านบาทมีคนสนใจมาดูเกือบ 20 ราย แต่เมื่อพบว่าเป็นที่ตาบอดและถึงแม้จะมีทางออกเป็นทางภาระจำยอม ก็ไม่มีใครอยากได้ นับเป็นบทเรียนครั้งยิ่งใหญ่เลยว่าก่อนจะประมูลซื้อทรัพย์สิน ต้องไปดูให้เห็นก่อนว่าตัวบ้านและสภาพแวดล้อมจริงเป็นอย่างไร แต่ยังโชคดีที่ผมขายบ้านหลังนี้ได้ภายในเวลาเพียง 5 เดือน มีกำไรกว่า 60 เปอร์เซ็นต์ 

ประสบการณ์ครั้งนั้น ทำให้ผมเรียนรู้ว่าหากจะประมูลทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด สิ่งที่ควรทำอย่างแรกคือไปดูทรัพย์สินที่เราสนใจก่อน ว่าเป็นตึกหรือบ้านไม้ เป็นที่ตาบอดหรือเปล่า สภาพบ้านและสิ่งแวดล้อมข้างบ้านเป็นโรงงานหรือทำธุรกิจที่ก่อให้เกิดเสียง กลิ่น หรือสิ่งรบกวนอื่นๆ หรือไม่  ถ้าแถวนั้นมีตึกร้างเยอะก็ไม่น่าสนใจ เพราะดูไม่ปลอดภัย ฮวงจุ้ยดีไหม เป็นทางสามแพร่งหรือไม่ถ้าอยู่ในซอยทางเข้าเปลี่ยวไหม บ้านมีคนอยู่หรือไม่ ใครอยู่ ผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านอาศัยอยู่เอง ถ้าเป็นบ้านที่คนเช่าอาศัยอยู่ เมื่อเราซื้อได้แล้ว จะขอให้ออกจากบ้านก็ง่าย แต่ถ้าเป็นเจ้าของบ้านอยู่เอง มักมีปัญหายุ่งยาก อาจจะต้องฟ้องขับไล่กันอีก อย่างผมซื้อขายบ้านมาสิบกว่าปี มีบ้าน 3-4 หลังที่ต้องฟ้องขับไล่ เพราะเจ้าของไม่ยอมย้ายออกจากบ้าน โดยช่วงแรก ๆ  ผมพยายามไปคุยกับเขาดี ๆ ว่า

“คุณพี่พร้อมจะย้ายออกเมื่อไหร่ครับ”

เขาบอกว่า
“อยู่ไปเรื่อย ๆ”
ผมใจเย็นถามต่อว่า
“อยู่สักเดือนหรือ 2 เดือนแล้วย้ายออกก็แล้วกันนะครับ”
เขากลับเงียบ
โดยปกติผมจะให้เวลาอย่างมากที่สุดไม่เกิน 3 เดือน เพราะว่าถ้าเขาต้องการหาที่อยู่ใหม่จริงๆ ภายในเวลา 3 เดือน เขาควรจะหาที่อยู่ใหม่ได้แล้ว
พอครบ 2 เดือน ผมไปบอกเขาว่า
“คุณพี่ ช่วยกรุณาหาที่อยู่ใหม่ได้แล้วนะครับ  ผมให้เวลาอีก 1 เดือน หรือเอาอย่างนี้ดีไหมครับ เช่าผมอยู่เสียเลยหรือจะเช่าคอนโดหรือบ้านหลังอื่นๆของผมที่มีค่าเช่าที่ถูกกว่านี้ก็ได้นะครับ”
คราวนี้เขาบอกว่า
“ทำไมฉันต้องเช่า นี่บ้านของฉัน”
มาแบบนี้ผมก็ต้องฟ้อง ในที่สุดเขาต้องออกไป แต่ใช้เวลา 2-3 ปีกว่าเรื่องจะเรียบร้อย  ดังนั้นถ้าบ้านหลังที่คิดจะซื้อขายนั้นไม่มีคนอยู่จะดีที่สุด เพราะตัดปัญหาเรื่องการขับไล่ไปได้เลย นี่เป็นอุทาหรณ์ที่ดีสำหรับคนที่คิดจะประมูลบ้านมือสอง
หมายเหตุ บทความนี้เป็นส่วนหนึ่งในหนังสือ ”ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน”